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江苏金象 2019-05-23

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问题1：我们是房产开发企业，将自己开发的产品用于当办公楼，该房屋将来还要用于出售，问：我现在这个办公楼要不要计提折旧，在企业所得税前扣除？如果计提折旧那将来如果销售了，土增税是不是不能加计扣除？

回复：只有使用就可以折旧，将来出售，如在使用折旧的12个月内出售，需将折旧冲回，否则按出售时点的净值确认。只要没有脱离原立项主体，就属于房地产企业开发的房屋，可以就开发公司发生的支出加计扣除。

问题2:地产项目公司需要做验资？没有验资报告有哪方面影响？

回复:目前在认缴资本制下，设立公司时是不需要验资的，但实际出资时建议还是验资确认为好，否则因是否资金真正到位有产生民事风险的可能。

问题3:代收代付水电费和转售水电费如何区分? 物业公司代收代付水电费可以开票发票吗?有开具发票的义务吗?

回复:在增值税时代，如实际收费方不能提供收费的发票，都是按转售水电处理的。代收转付应以实际收费方开对应收费的发票，物业公司不开发票，只就手续费单独核算。

问题4:公司取得的土地，在缴纳出让金时，部分是由别的公司名义缴纳的（股东直系亲属的公司），这种情况，收据能成为有效力的土地成本的原始凭证吗？

回复:只有出让金的票据对应的是购地合同主体即可，至于从哪个帐户汇过来的不重要，只要体现个三方协议即可。

问题5:公司取得土地的十年间，将土地由河滩地逐步改造成目前的城市公园，发生的各类前期费用都没有入账，没有取得票据，问：现在是否可以补开发票，补充工程资料后入账，做为开发成本中的前期工程费或土地成本？在所得税和土增税汇算清算时，能否税前扣除？

回复:没有规定取得发票是即使补开，开票方也面临滞纳金的渉税风险。且对应补开的发票需和资金及合同内容对应方可税法扣除。

问题6:合作建房要以什么名义立项，哪些条件是必须具备的？

回复:主要是以下几个方面：（1 ）以委托方名义办理房屋立项及相关手续；（2 ）与委托方不发生土地使用权、产权转移；（3 ）与委托方事前签委托代建合同；（4）不以受托方名义办理工程结算。

问题7:我司是开发公司，项目乙方单位自身原因导致无法开具发票，并无法收取我司工程款，那么我司已收到但未实际付款的工程发票能否则土增税和所得税清算时正常作为成本发票税前扣除？未付款未开票部分的成本如何计入项目成本？

回复:可以。会计上可以按工程决算进行成本确认，但所得税和土地增值税方面不允许扣除。

问题8:正常情况下土增税和所得税清算时，只要取得成本发票即可，没有实际支付也可以税前扣除吗？

回复:可以，未付款是民事行为，只要业务真实且取得合法有效的凭证即可税前扣除，和是否付款无关。

问题9:房地产企业土地抵减销项税额，计算对应土地的销项额时税率是用取得土地时的的税率还是按照现行税率计算呢，另外，我如果选用了以前拿地的税率，结算不含税收入对应新税率，二者有矛盾吗?

回复:应按交房时适用的增值税税率确认。

问题10:房企为促销送给看房者食用油，是不是增值税和企业所得税都要视同销售，只不过收入和成本平进平出，一般计税项目销项和进项抵消，但如是简易计税项目还是要计算销项税，请问是这样吗？

回复:对无偿赠送需视同销售处理。但如对买房者的赠送，即有偿赠送，则不需视同销售处理。

问题11:财税2018 54号文，500万以内新购进设备一次性进费用，这个不是财税一起发的公告吗？会计上一定要做为固定资产折旧吗？

回复:会计处理需按会计准则和行业会计制度规定进行，只是所得税方面，可以在申报表上进行加速折旧一次性进费用。

问题12:房地产企业的人防地下车位，能否交给物业公司销售和出租，销售和出租金额入物业公司账？（房企和物业有关联两家独立法人）

回复:不能。房地产和物业公司是两个独立的法人单位，需独立承担民事责任和涉税责任。

问题13:我房地产公司现有土地被土地储备中心收储，签订合同并支付价款，那么这种行为是否属于应税行为？如何是，要如何纳税？

回复:如有县级以上政府收回土地使用权的正式文件，按当地埃规定的标准支付的补偿款，该行为符合政府收回的要件，免增值税，所得税方面按政策性搬迁处理。

问题14:拆迁还建业务，拆迁补偿款各税种的收入、成本认定，纳税义务发生时间如下：增值税、企业所得税、土增、契税的收入确定：视同销售的收入按本企业在同一地区、

同一年度销售的同类房地产的平均价格确定：收取补价的：计入开发成本的拆迁补偿费=

视同销售收入金额-收取的补价支付补价的：计入开发成本的拆迁补偿费=视同销售收入金额+收取的补价；增值税、企业所得税、土增、契税的收入确认依据是否是一样的？

回复:各税种的计税原理是不同的，需按各自的计税原理确认。

问题15:人防地下车位是否分摊成本？建筑成本还有分摊吗?

回复:土地如不计容的，可以不分摊土地成本，计容的需分摊土地成本。建筑成本一般按直接成本法直接归集即可。

问题16:房屋收储所得税处理按政策性搬迁是免征吗？

回复:五年递延纳税。只有五年内支出有结余的纳所得税。

问题17:房开企业异地购普通住房用于投资，三年后买出，问题1：三年持有期应该缴的房产税、土地使用税缴到房屋所在地还是公司核算地？问题2：出售时房开公司出具销售不动产发票是核算地的，那房屋所在地能办转让手续吗？如果在房屋所在地申报纳税是否可以？

回复:

问题1：应在房屋所在地缴房土两税。

问题2：一般跨地区，都是设立分公司的，分公司在不动产所在地开发票。如未按税法规定在不动产所在地设立分公司或子公司，对应发票问题需和当地房产部门沟通确认，因涉及对应房屋的相关税款问题。

问题18:我们2018年没有交房，所以2018年没有确认收入。做企业所得税汇算清缴，哪几个扣除项目和确认收入挂钩要做调整？

回复:没能交房，但由于预售合同产生的收入属于税法的收入，需按项目所在地的计税毛利率计算项目对应收入的毛利额做纳税调增处理。由预售合同引发的收入，可作为招待费等的计算基数。

问题19:本月收到了18年的发票，是否可以用，有没有风险？

回复:如业务真实，未超过五年的合法发票，都是可以作为专项申报扣除处理的。

问题20:如果小规模纳税人收到专票可不可以按照全额进入成本费用。是否有税务风险？

回复:小规模纳税人由于不能专用发票的税号，是不能取得专用发票的。未按规定取得发票是不能税前扣除和抵扣进项税的。

问题21:我们有一个公司是小规模纳税人，但是有其他公司给我们开具了专用发票。请问我们能不能用？另外，对方公司给小规模纳税人开专票，有没有处罚？

回复:不能用。对方公司给小规模纳税人开专票，违反发票管理的规定，需被处罚。

问题22:工程公司包工包料，工程公司给房企开具工程发票行吗？这个小工程完工，后面是不是附完工单，内有材料明细。

回复:可以。是的。最好有工程决算。

问题23:未按权责发生制确认的收入能不能作为业务招待费和广告宣传费的扣除基数？

回复:房地产企业不是按会计收入作为业务招待费和广告宣传费的计算基数，而是按税法收入即有预售合同引发的收入作为计算基数的。

问题24:我司取得土地时需就地还建，是超面积还建，双方就还建面积（高于拆除面积）约定单价（远低于市场价），计算土增收入时未超过的面积按什么单价？超面积部分按什么单价计收入？拆迁成本按什么面积和单价计算？有无政策依据？

回复:国税函【2010】220号第六条：房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理。按国税发【2006】187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。即增值税时代，等面积和超面积都是按市场价确认计税的。

问题25:公司聘请的法律顾问（跟律师事务所签订的合同，合同注明差旅费由我司承担）的差旅费如何入账？

回复:可作为业务招待费处理。

问题26:老项目界定是以首次取得土地时间还是依据规划许可证的时间？

回复:应按建筑工程施工许可证上的时间为准。

问题27:我们是总公司拿地分公司开发，总公司是小规模，可以享受耕地占用税减半纳税吗？对土增清算有影响吗？

回复:如土地证办对总公司名下，作为总公司取得土地使用权，其作为小规模纳税人，可以享受减半征地方税的政策。否则不可享受对应的政策。免税适用是按纳税人的法律主体确认的，是由购地合同和土地使用证决定的。

问题28:我公司现在打算投资一家企业，收构股权，现在收购80%的股权，我们现在是溢价收购，对方的实收资本是1千万元，我们现在按1亿元来收购，问题：1、是选用权益性的长期股权2、选用这两种分别有什么利与弊？

回复:哪种方法只是会计核算的问题，不能改变法律体质，税务是按法律本质作渉税认定的。转让价款和计税成本的差额都是需要交所得税的。投资抑或是债权性的长期股权投资；

问题29:交企业所得税，指的是被投资方交吗？卖股的一方在什么时间交呢？

回复:卖股的一方交。合同生效且完成股权变更手续时产生所得税

的纳税义务。

问题30:转租房屋需要缴纳房产税吗？