原创连载 | 房地产企业应对营改增，这些问题你准备好了吗？（1）

一

问：值税留抵进项税是企业的一项资产吗？

要确认营改增对房地产行业税负是增还是减，我们要解决2个核心问题：纳税人的销项税能不能转嫁和纳税人有没有进项税。确认以后才能够得出营改增在增值税这块，到底是增税还是减税。最后，因为增值税由营业税这个价内税，变成价外税，它还会影响到土地增值税和企业所得税。实际上，营改增也会引发全行业的一个重新的定价。

我们都知道进项税很重要，可以用来进行抵扣。比如说进项税100万，销项产生200万，实际交税是200万减去100万，那么增值税只需交100万。对于留抵税额来说进项税等同于企业的留抵税项，通常可以被看作为企业的资产。问题是它真的是企业的一项资产吗？它在企业清算的时候，可以作为资产损失处理吗？纳税人进行清算，账面上有1000万，是一个增值税的留抵进项，那么在做清算的时候，这1000万仅仅是一个留抵税项，不能用来退税。既然它不可能用来退税，那么可以做资产损失吗？可以做资产损失进行税前扣除吗？

财税[2005]165号文件对增值税本质做了说明。一般纳税人注销或被取消辅导期一般纳税人资格，转为小规模纳税人时，其存货不得作进项转出，其留抵进项也不予退税。增值税留抵税项是不能够退税的，同时也不能作资产损失来处理。为什么呢？因为增值税的留抵进项，仅仅是一个税款的抵扣权而已，是一个法定的可以抵扣的权利，但不是必须抵扣的权利，国家也不会给纳税方进行退税。因而，增值税不构成所得税意义上的资产。因为资产必须具有企业拥有或控制的经济资源。这个经济资源是企业可以支配的。而增值税留抵进项税是可以转让吗？不可以转让。如果增值税的留抵进项可以转让，增值税这个留抵进项就是企业的一项资产。但是，增值税留抵税项是一个有瑕疵的资产，企业不能够完全地支配和拥有，所以增值税的留抵进项税本身在清算的时候，是不构成一个资产损失的。

但是增值税可以构成股东层面的资产损失。对被清算公司来说，增值税不构成一个资产损失，但等分回股东层面，这一块资产不是少了吗，它可以构成股东投资的一个资产损失，是没有问题的。

*铂略注：所以我们应当知道，增值税的留抵进项税是不能退税的，它也不是资产。但是这对于房地产公司就出问题了，出什么问题了？中国房地产公司有先预售再决算的特点。预售会产生很多的销项税，但是进项税是在整个项目结束才会支付工程款。支付到工程款的70%，有些民营企业只会支付到50至60%，甚至我们有些资金会等到工程决算两年后才会支付。这时候企业才会取得40至50%成本的进项。但是我们的销项已经交掉了，这时我们会产生巨额的留抵进项。这个留抵进项又不能退税，如果公司进行清算留底进项又不构成公司的资产损失。这部分如何处理是营改增后房地产公司面临的较大的问题。

二

问：增值税免税和营业税、土地增值税、企业所得税免税有何不同？

增值税免税、和营业税免税、土地增值税免税、企业所得税免税，都是不一样的。

增值税的一大特点是它不能在中间环节免税。因为在中间环节免税，会导致下游购买方没有取得进项，下游购买方就要重复交税。同时，如果一个生产企业在销售的时候是免税的，购入环节的增值税的进项是不能够抵扣的，要做进项转出，就会产生额外的成本。

但是土地增值税和企业所得税的免税特点是一致的。比如说我们已向货物进行投资，货物的账面价值是100万，投资的市场评估价是200万。如果增值税免税，那么这时候原投资方购进的进项要进行转出。企业所得税免税，原来账面成本是100万，变成200万，免税的时候投资方取得这个资产的计税价值是多少？实际上计税成本就是200万。虽然它的上一道环节没有纳税，但是它提高了到了下游环节这个计税基础。我们的土地增值税也是这样的道理。土地增值税免税和不征税也是不同的概念，比如说例子上的业务，土地增值税是免税的，那么原来的账面成本是100万，市场价是200万，到下游开发环节，我们会认为这项资产的土地增值税的计税成本是200万。

*铂略注：营业税到目前为止还没有一个原理，如果在上一道环节免税，这一道的计税价值就提升了。那么下游的计税依据，也是会提升的。