|
我是业委会委员，参与了与物业谈判的全过程，觉得有必要给大家介绍一下业委会与物业谈判的大致过程，我昨晚刚刚从外地出差回来，今天用了半天的时间把前期过程我所了解的情况整理成帖子给大家介绍一下，同时把我心里实实在在的一些想法也说出来。希望能借此增加业主与业委会的相互了解。 大家都是邻居，有着相同的利益，在续聘或选聘物业公司的事情上其实有着相同的出发点，只是由于沟通的问题，造成了一些误解。 去年11月份，业委会的办公场所基本有了着落，在业委会的例会上，大家认为业委会的工作基本可以走上正轨，分析的当前的情况，普遍认为两方面的问题急需解决，一是业主与开发商的遗留问题，如建筑质量、公摊面积等；二是业主与物业方面的问题，物业服务质量低、价格高，车位等公共收益应属全体业主所有等问题。会议决定成立2个小组，分头去解决这两方面的问题。 按理说业委会成立后，即可召集业主大会重新选定物业公司，结束前期物业管理合同，重新签订新的物业管理合同。但是由于业委会成立初期，人员、资金、办公场所迟迟落实不下，所以一直没有着手准备。 业委会内部关于新的物业合同的目标是：价格有所降低，质量有所提高，利于平稳过渡。 新的物业管理企业有两种方式选择，续聘或招标，无论哪种形式都需要全体业主超过2/3通过（这点请大家放心，业委会的成员不会超越业主大会做出决议的，这种决议即使做了也是无效的）。因此决定长城物业的去留是需要召开业主大会由大家进行表决的，但是考虑到召开一次业主大会的时间成本很高，而且要投入很多的人力，所以希望能前期把准备工作做的充分一些，有一些框架性的结果后再提请业主大会表决，这样做业主在进行表决时也有表决的依据。 那么用什么来作为业主大会表决的依据呢？ 对于招标而言，北京市对于物业企业的招标有一系列的文件，详细规定了招标的程序和具体办法。坦率的讲，从业委会的现状来看，其实不具备组织招标的能力的，这不是业委会主任或委员的能力问题，而是业委会这种机制的问题，是先天性的疾病，我们小区的业委会委员基本都是有本职工作的兼职人员，平时负担着繁重的工作，业委会工作只能凭热情，用业余时间来做，遇到业委会工作与本职工作发生矛盾的时候，肯定是推掉或延迟业委会的工作。而招标的组织实施都很繁琐，重要的是如何保证通过招标选聘的物业管理企业提供的服务与招标时的承诺完全相符，如何实现平稳过渡等一系列问题，实在不是业委会现在的能力能够解决的。说句心里话，从我立场来讲是倾向于续聘的，因为这样易于操作，小区的物业管理只能结合现状一步步完善，是一个渐进的过程，不是一朝一夕就能彻底改变的。 而对于续聘，工作的重点就是业委会先与物业进行沟通，就服务的价格、质量，公共收益等问题达成一个初步的意向，把这个意向提交给业主大会进行表决，如果多数业主认为这个意向性结果可以接受，支持续聘的超过2/3，业委会就代表大家在这个意向的基础上进行细化，进一步去制定合同细节，再提交业主针对合同进行表决。 也就是说这次签订物业合同至少要经过两次业主大会：第一次就选聘的方式进行表决，表决的依据是长城物业的意向性态度和招标程序，会议的结果是决定续聘或招标两种方式的一种，这次大会会有三个结果，形成不了决议，决定续聘或决定招标。如果第一次大会能得出结论，不管是续聘还是招标，业委会只能按大会的决议去执行，执行的过程中，不管是哪种方式，都必须先解决前期物业管理中的遗留问题，不管是开发商的原因还是物业的原因导致的。第二次业主大会应该对第一次大会决议的执行结果进行表决，即新的物业管理合同，表决通过后新的合同才能生效，才是一个合法有效的合同。 看到前面很多帖子在质疑业委会工作程序的合法性，这点我请大家放心，业委会的工作和决议一定也只能按照合法的程序进行，否则都没有任何意义。 为了准备这些前期工作，业委会专门成立了一个物业会谈小组，有两名委员牵头，一名物业专家，一名法律专家和一名谈判专家组成，一共五人，工作目标就是与长城物业未来可能的聘用关系进行会谈，就价格、质量、公共收益分配达成意向目标，作为业主大会表决的依据。 工作从去年12月启动，到今年4月底结束，主要可分为前期调研和谈判2个阶段。 前期调研阶段，主要接触了几家物业公司，请他们来小区参观，提出他们认为可能的服务价格和标准，从而了解招标的可行性，并为跟长城进行谈判作些准备。 谈判阶段主要就服务价格、质量和公共收益分配进行会谈，争论的焦点主要在物业费标准和公共收益分配比例两个问题上面。期间几次发生僵局，谈判一度中断，后来长城物业方面做了较大让步才有了现在的《纪要》。在价格方面长城物业提供了两个依据，一个是按照以前的规定各项费用明细构成的价格体系，一个是他们的服务预算，包括人员、设备、设施等费用在内年度预算。我们的物业专家逐一剔除了其中的水分，最终在1.9，0.95的单价上达成一致，价格的谈判是有依据的，而不是凭空来的。在服务质量方面纪要里有几方面的体现，一是对物业公司人力资源配备方面的要求，二是对业主满意度方面的要求，三是作为附件的服务质量标准。服务质量标准是参照北京是普通住宅物业服务标准，根据我们小区的特殊性进行修改的，应该说对服务标准这一块在谈判中不是非常细致，里面很多条款没有根据小区的情况进行细化，这是这次会谈的一个比较大的不足。很多邻居就此提出了很多批评也有价值的意见，我认为是非常合理，而且有必要补充进去的。 对于车位费等公共收益的分配问题上，我认为是本次谈判一个重大胜利，维护了小区的公共利益。至于纪要里引起较大批评的前期车位费的处理方式，是谈判的妥协结果。长城物业方面提出前期费用他们已经结算，而且财务核算是没有考虑到后面要返回小区业主，没有按明细记帐，目前财务紧张无法很快归还云云，争论很久后，谈判小组做出让步，形成现在的结果，个人认为尚可接受，至少长城物业认帐，并愿意归还。 而至于返回费用方式的问题，最初设想是委托第三方监管，但后来由于不可行，又没有找到好的办法的一个临时结果，看到有邻居建议由小区办代管，感到可能是一个好的思路，不知是否真的可操作。后面可以进一步了解。此外，公共收益的处理首先要补充公共维修基金，业委会只能根据业主大会通过的预算支取相关费用。 物业谈判小组在整个过程中投入了很大精力，取得了一定成果，但由于能力、经验有限，还有很多漏洞在里面，我想大家有着相同的出发点和目标，业委会方面一定愿意及时对这些问题进行补充，毕竟《纪要》只是一个意向性的结果，离真正的物业管理合同还有很长的路要走呢。 另外，针对坛子里的一些气氛，我也想谈谈自己的想法，同时对一些邻居的意见根据我的理解做个回应： 1. 关于会谈纪要 是业委会先前跟物业会谈的成果，作为业主大会的表决的提案之一，并不是什么既定结果，更不是什么不可修改的成命。 个人认为这个《纪要》框架内容是可以接受的，一些细节需要进一步细化和完善。 2. 关于补选业委会委员的问题 由于首次业主大会期间，当时已经入住的业主已经履行了自己的被选举权和选举权，而但是未入住的业主是没有行使自己的权利的，因此这次的被选举权只能留给首层业主大会召开时未入住业主，这也是首次业主大会预先留给这些业主的权利。其它业主如果希望作为候选人参选，就只能等到明年换届时了，因为在首次业主大会的时候每个已经入住的业主都有行使自己权利的机会了。 3. 暗箱操作、最后通牒等罪名 给业主的信是我起草的，可能由于时间比较紧，没来得及仔细推敲给大家造成了误导，信的本意是说业主大会的结果可能有续聘或招标，招标的风险相对大一些，但重要的是大家要重视投票，一定要有结果，否则会更麻烦。 如果因为表述问题带来一些误解，我在此郑重向大家道歉。 4. 委员补贴及楼长待遇问题 具体标准的提案还没确定，主要是一种象征性的补贴，对为小区做出贡献的邻居们的一点慰藉，到时会有详细预算案供大会表决，刚刚看到有邻居做的一个测算，看起来很可怕，大家相信业委会会拿出那种方案来吗？从我本人来讲，不会拿一分钱的补贴或报酬，因为我最多做满一届。但我认为长远来讲委员和所有为小区付出劳动的人应该有所补偿，补贴的方式需要慢慢摸索，目前可能时机不成熟。 5. 业委会的未来 从我个人而言，做完物业选聘这个工作即标志这我这个委员身份的终结，担任了一年多的委员工作，让人感觉很郁闷。业委会能力有限，什么资源都没有，谁也制约不了，很难成事。业委会这种松散的组织特点决定了它无法严密、周全的运作，必定存在这样那样的问题。任何一个决定或行动都会招致反对，这些反对大多来自业主内部。最近很少在坛子里灌水了，因为不想每次打开论坛，看到的都是无端的怀疑和中伤。当业委会委员最大的收获是脸皮变得厚了，现在看到一些言论基本可以做到心理和生理上都没有任何反应了，呵呵，不知是好事还是坏事。 我恳请大家充分相信现在业委会的全体委员，他们都是大家的邻居，也不需要龌龊到为了跟物业、开发商有什么勾当来牟取一点可怜的私利，而一辈子被左邻右舍指指点点。 信任是做事的基础，没有信任谁还会去奉献呢。 |
|
|
