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===本文导读=== 【行业研报】中信建投：穿越估值的轮回 | 海通证券：政策持续向好 基本面弱复苏 【个股研报】万科A:销售超预期 彰显龙头本色 | 招商地产：再融资助力 前景广阔 新常态新轨道： 从我们跟踪的数据来看，11月成绩单依旧亮眼，截至11月26日，一线、二线、三线城市成交分别实现环比23%、22%和9%的增长，其中一二线城市成交已经超过去年同期。 我们从6月份开始观察到行业流动性悄然改善，这点已从10月新增个人按揭贷款增速得到确认，整体而言，我们此前提出的四季度成交逐月回升的观点正一步步得到验证。回顾年初以来的报告，我们认为是市场上最坚决强调行业流动性重要性的卖方，《太阳底下无新事》、《跫音不响风势不减 》等报告中明确指出今年行业流动性问题要比政策、供需结构更为敏感，信贷额度、贷款利率等层面改善空间实质上就对应了市场的反弹幅度和资本市场的博弈预期。此轮降息周期结合利率市场化的启动，意味着市场无风险利率将开始明确下行，地产作为对宏观流动性敏感的先导行业，供需端融资成本的下移将提升行业杠杆弹性，并推动估值提升，因此我们在这里明确强调地产行业的机会已经来临，管理层“托底”思维下房地产行业管理路径将转变为“不干扰、不避讳”(行政手段退出，货币政策不再存针对性)，房企将迎来难得的政策环境，而未来降准、系列行业政策调整的落地都将是地产股进一步修复的催化剂。 关注“地产+金融”标的： 房地产行业未来的一大发展方向即在于金融化，依托房地产产业链，打通地产行业以及金融业的便捷将是开发商未来发展的重要命题，而近年以来主流房企都开始着重布局金融领域，范围涉及银行、券商、保险、基金以及信托等多元业态，此次降息周期的启动也为这些“地产+金融”企业带来契机，尤其是布局券商行业的地产企业。我们在此梳理出参股或控股券商的房地产公司，也为我们当前两极投资的投资框架添加一些新的思路。本轮降息后的市场行情，对券商的关注度是重要级别的，而“地产+金融”我们强烈建议市场引起重视，我们预计未来将形成一定的板块效应，持续发酵。 让地产股重回主流视野： 此前我们一直强调地产股的反弹机会在于基本面分化后带来企业分化机遇，本次降息周期的启动也验证了地产行业在管理层“稳增长”架构的不可替代性，降息叠加此前930 信贷新政，城市成交分化将带动企业的分化，相关地产股向上趋势明确，我们维持行业“买入”评级。具体标的方面，我们重申“选择两极拒绝中庸”的配置思路，优先推荐万科A、保利、招商、华侨城和阳光城等，转型企业方面，我们6月份以来推荐的绝对收益组合仍可关注。本次报告我们也在此也特别强调降息环境下，“地产+金融”板块孕育的掘金机遇。(中信建投) 宏观形势 货币和经济偏弱，通胀回落：10月M2同比增12.6%，比上月降0.3个百分点；CPI同比增1.6%；美元兑人民币汇价期末6.1461；PMI为50.8%，比上月降0.3个百分点；进出口总额同比升8.4%；贸易顺差454亿美元。 行业形势 10月一二线城市土地成交环比回落：10月一二线土地累计成交3.91亿平，同比减20.9%，比上月降1.67个百分点，当月成交土地0.27亿平，环比降27.1% . 新开工和销售增速反向变动使增速差扩大：10月新开工和商品房销售累计分别同比减5.5%和7.8%，分别比上月升3.8和0.8个百分点。两者增速差扩大。 开发商结余资金增速回升：10月开发商资金来源与房地产投资之差累计2.30万亿，同比降19.2%，比上月升1.71个百分点。 地产A对H股溢价：龙头地产A股PE动态7.0倍，较龙头H股PE溢价7.53%。 新开工、购地和销售增速回升，房价环比跌幅收窄：10月购地、销售和新开工分别累计同比升1.2%、降7.8%和降5.5%。10月百城住宅均价10629元/平，同比降0.52%，比上月降1.64个百分点；环比降0.40%，环比跌幅收窄。 估值和投资 11月24日，板块PE(TTM)16.92倍。基本面向下，政策面向上，当前地产PE对A股PE溢价率为18.32%。行业估值较前期有所上行。(海通证券) 10月销售高达221亿，继9月后再超市场预期 2014年10月份，万科(000002.CH/人民币9.39； 2202.HK/港币14.90， 谨慎买入)实现销售面积191 万平米，环比增长15%，同比增长14%，好于同期我们跟踪的17 个城市的销售面积同比下降2%的水平；销售金额221 亿元，环比增长13%，同比增长27%，单月销售创下除今年1 月外的历史次高，继9 月后再超市场预期；单月销售均价11,590 元/平米，环比下降2%。 前 10月，公司实现销售面积1,454 万平米，同比增长15%，仍好于同期我们跟踪的17 个城市的销售面积同比下降19%的水平；销售金额1,711 亿元，相当于我们全年预测销售收入的81%，好于行业平均水平，同比增长17%，涨幅较前9 月再扩大1 个百分点；累计销售均价11,768 元/平米，同比增长2%。 展望2014年，基于公司稳定的财务表现、合理的产品定位以及丰富的可售资源，我们维持对公司今年销售2,100 亿元的预测，同比增长23%。预售锁定方面，至14 年10 月末，公司已售未结算金额分别锁定了我们对2014-15 年房地产预测收入的100%和94%。 重申万科A 股买入评级、H 股谨慎买入评级 在行业供需临近拐点之际，万科放权城市公司，强调互联网思维，并鼓励进行营销创新，抢占市场份额，提高市占率，公司10 月销售再超市场预期，前10 月合计实现销售1,711 亿元，同比增长17%，优于行业同期销售表现，持续受益于行业集中度的提升，并预计全年完成2,100 亿元难度不大，同比增长23%；此外，近期公司联手凯雷开发商业地产、并学习凯德模式，有望打通商业地产经营正向循环，另一方面，在全面开展事业合伙人制度之后，事业合伙人持续增持，实现公司与员工利益捆绑，提高管理层的工作热情和创造力，并将激发管理层市值管理的动力，促使公司股价预期更加稳定。我们维持公司2014-15 年每股收益预期分别为1.70 元和2.05元，重申A 股买入评级、 H 股谨慎买入评级。(中银国际) 龙头房企再融资第一家 招商地产发布公告，公司计划发行可转债，本次计划发行总额不超过人民币80 亿元，期限为六年，本次发行可转债的票面利率不超过3.0%。本次计划是公司再融资的进一步尝试，通过发行可转换公司债券的方式，探索可行的股权融资方式。相信本次再融资计划相比较于之前的尝试，将更有可能打通龙头企业股权融资的渠道，加大主流地产企业的资本运作机会。 大招商，大协同 招商地产作为招商局集团唯一的房地产上市平台，在整个集团发展过程中扮演了重要的角色。未来公司的发展将会建立在整个集团的平台的基础之上，背靠丰富的项目资源以及金融实业多业务领域的跨界合作，通过资本和产业的有效的互动，盘活存量资产和在手资源，进入成长的快车道。 做好主业，稳健前进 前三季度公司销售业绩保持稳定，四季度总货值最低可达到540 亿。公司年内目标500 亿，我们认为目标完成基本可以确定，如果市场按照当前状况逐步复苏，整体销售水平有望达到520 亿，与13 年相比增长约20%。 预计公司14、15 年EPS 分别为1.73、2.01 元，维持“买入”评级。 招商地产可转债方案的提出和发行意义重大。一方面，龙头地产公司未来的资本运作会加大，行业整合进一步加快，行业朝更健康的方向发展；另一方面，对于进一步盘活优质资产，发挥集团多业务领域优势意义重大，公司会得到更好的发展机遇和环境。 风险提示 再融资进程低于预期。(广发证券) (责任编辑：DF064) |
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