|
即将到来的2015年，对闫涛而言，已是房地产从业的第17个年头。从大学时代的规划出身，到如今克而瑞信息集团西南区域总经理，经历着房地产市场从黄金时代到白银时代的转型。她用“萧索”二字形容2014年的成都房地产市场，如今，拷问开发商的已不是利润高低，而是如何在房地产市场中继续存活的问题。对于2015年房地产市场，她给出了一个谨慎的判断：不会比2014年差，局部会有回调。
房观察智库专家 克而瑞信息集团西南区域总经理闫涛 房观察（以下简称“房”）：最近，双流多宗地块再次流拍。纵观整个2014年，成都土地市场频繁流拍，但另一方面，土地出让价格却仍然居高不降。土地频繁流拍的原因？ 闫涛（以下简称“闫”）：频繁流拍的原因，价格过高。其实从2011年开始，土地价格过高导致的流拍就一直存在。所谓的今年的流派特别严重，这只是印象当中的感觉。如果只从数据分析，今年并不比去年严重。或者这么说，从去年到今年，成都土地供应量是没有完成全年计划的。 一般发现土地流拍，最肤浅的原因就是价格高了，其实，相对来说，还有更直接的原因，房地产市场的整体下滑，新房市场整体双向指标的整体下降，造成开发商对市场整体的信心，还是资金链整体运营情况造成流拍，这是其中的一个原因。 还有流拍的土地位于什么区域，比如三环左右，或者大家比较看好的土地。像今年我们都知道鲁能的高价入市，看到恒大在成都的拿地。其实只要相对的热点区域，或者说大家看好的区域，土地市场还是蛮正常的。 我们可以说一个普遍的观点，2014年只有10%的开发商能完成全年的开发指标。在一个正常的销售链条当中，当前端的回款不能及时的时候，后端的土地资金就会受到很大限制。尤其成都市场，还是中小开发商的市场。所以，土地市场的整体情况在意料之中，这种情况已蔓延已久，并不是2014年突然出现的。 房：土地频繁流拍将导致的结果？ 闫：至于说会导致的结果，流拍并不是所有都流拍，热点区域同样有人在拿地。多供应，去化得最好的仍然是热点区域。这个问题要分为两方面来看，宏观层面，房地产的黄金十年已经过去，现在都俗称白银十年，势必日子不会像过去那么好混。在大势不好的情况下，我们要看区域市场，或者说看热点市场或产品市场。 房：从土地拿地来看，明年的热点区域？ 闫：其实近几年的热点区域不会有太大区别。第一热点区域攀成钢，第二是城北，第三外光华，第四北改有土地出让。这些热点不会某一年或短时间内发生偏移。唯一值得探讨的，是否还有洼地。判断洼地，要看开发商角度，还是购房者角度。而且千万不要是捡漏的思想。实际上，今天是在一个很艰难的市场当中，为自己找寻到更强的生存空间，这种角度去思考洼地。从消费者来说，洼地更好判断，哪一块性价比和未来价值更好，就有自己的选择。城北的凤凰区域，可以说将是一个价值洼地。 房：从新房市场来看，目前成都主城区存量状况如何？ 闫：目前说存量的绝对值，没有准确的数值，但是有大概存量的方向研究。哪些区域是高风险区域，哪些区域相对于风险偏低。说今天的房地产市场，只说住宅市场，城西就是低风险，去化率和存量消耗周期大约在2个月。这个区域，只要拿到地，就别愁卖不了。相对高区域的是城南。然后紧跟着就是城东。应该说最近两三个月，城东已经超越城南了。城北比较正常。 房：今年以来，开发商为了走量，降价成为关键词，如何看待降价走量与利润率之间的冲突？ 闫：今年很多楼盘降价，实际上，这些楼盘已经没有利润率了。只要是降价，可能不存在保本，甚至是亏损。但是在这个时候，某一个项目的亏，换来集团资金链的活，这个钱仍然能算得过来。所以说降价走量，就一定和利润率有冲突。严格说来，成都的住宅开发利润率不高，如果拿着2011年、2012年的高位土地在今年进行销售，有大量的一些楼盘，至少说，在今年的降价潮当中，这一波产品恐怕是保本甚至是亏损。 房：如果说明年房地产市场未获得好转，开发商继续降价走量，开发商如何去持续运营？ 闫：企业的生存并不是说某个产品在某个阶段的盈亏所决定的，都有固定生产值以及负亏值，比如小米的负亏值是97%，只有3%是正利润。同理，开发商的状况也类似，开发企业的利润不可能只有3%，甚至是5%。开发企业在生存，没有关门，利润是一定有的，不能以单独的一个项目一个阶段来说亏或者盈。三星曾在经济危机时联系亏损三年，通用、别克也是。所以这个市场，为何中小公司越来越难，为何解决了资金通道的企业会活得越来越快，抓机会的能力越来越强。 目前成都有多个楼盘按照楼面价来算铁定是亏的，至少在这一段时间是亏的。不存在后期的利润，只需要看这个企业托底是否托住。或者说，一个楼盘的销售期够大，并不特指2014年，2013年、2014年、2015年最后打平微利。其实一个开发商操一个十亿楼盘，往往两三个亿就能滚动了。 只要是降价，就一定和利润率矛盾。但如今的市场，开发商的首要任务是活。在要求活的时候，怎么会去要求利润。只要活下去，就是有利润的。今天的首要任务是活下去，其他所有都不能考虑了，市场就是这样的。当大开发商有背后的大树输血时，作为小开发商还不降价，是没有办法应对这个市场的。成都现在的情况已经是这样，保利、万科等20家品牌开发商已经占到整个市场50%的量，余下的260家只占50%的量。市场状况越苛刻这种状况越明显。 房：今年以来，诸多改善型产品的销售缓慢，不少开发商修改产品定位改走刚需或小户型路线，如何看待？ 闫：不能说今年以来改善型销售缓慢。限购、限贷政策是一个多月以前才取掉。之前如果想改善，无法改，既不能买也不能卖，谈何改善。实际上这部分市场，是政府强制压制的。反过来，我个人其实很看好改善型产品，并且还看好高端改善型产品。随着政策性的放松，这种压制型的需求肯定会释放出来。 在任何时候，暂定120-140平方米的改善型产品与70-90平方米的产品，都不能放在一起比销量。因为客户永远是金字塔结构，不会是倒金字塔结构。因此，在定位改善型产品的时候，不能想着卖得比70平方米的快。项目规划是一个专业的范畴，不可能所有都做70-90平方米产品。随着购房者收入的不断提升，大户型、城市洋房、别墅的换房需求是正常的。所以说，不能说改善型产品的销售是缓慢的。开发商专做小户型，主要是因为跑量回钱，是暂时的。 房：明年的新房市场将是什么状况？ 闫：实际上明年的新房市场是由今年的供应量决定的，今年是一片萧索。第一，我不认为明年会比今年更差；第二，在供应的产品上，不会出现大的波动。因为产品，尤其是房地产产品，不是短时间的一个过程。它的定位往往是两年、三年前在做，产品不会与今年有太大变化，仍然是刚需绝对为主。如果说有所预判，局部一定会有所回调，甚至有些区域回调会很严重。 说回调严重时，其实要看之前下调得比较严重。城北的凤凰区域，比如北欧知识城去年的时候卖到接近6000元/平方米，今年打出4800元/平方米，这些区域最终一定会回调。一般降价最大的往往是低端产品，由于资金缺乏，不看好市场，但往往市场好转之后，这往往成为热点市场。 |
|
|
