|
浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）绍越袍民初字第159号
原告绍兴袍江经济技术开发区天谛公寓小区业主委员会。
负责人邬德良。
委托代理人（特别授权代理）赵垚瑶。
被告孙宝娟。
原告绍兴袍江经济技术开发区天谛公寓小区业主委员会诉被告孙宝娟物业服务合同纠纷一案，本院于2014年2月10日立案受理，依法适用普通程序组成合议庭，于2014年6月25日公开开庭进行了审理。原告之委托代理人赵垚瑶到庭参加诉讼。被告经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告绍兴袍江经济技术开发区天谛公寓小区业主委员会诉称：2007年10月8日，绍兴好邻居物业管理有限公司（以下简称“好邻居物业公司”）与绍兴天地房地产开发有限公司（以下简称“天地房产公司”）签订了一份《天谛公寓小区物业管理服务合同》，约定自2007年10月10日起，由好邻居物业公司为天谛公寓小区提供物业服务；物业服务费收取标准为多层每月每平方米0.4元，小高层每月每平方米0.8元，商铺每月每平方米0.8元；对业主和使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期十五日起按每日未交数额的千分之三收滞纳金。同时好邻居物业公司与天地房产公司针对具体收费项目确定《收费明细表》一份，约定多层每月每平方米0.4元，多层阁楼每月每平方米0.2元，小高层每月每平方米0.8元，小高层阁楼每月每平方米0.4元，电梯、水泵能源费每年300元，多层／小高层楼道灯费每户每年30元。好邻居物业公司在签订物业服务合同后，依约履行了对天谛公寓小区的物业管理义务。被告购买了天谛公寓小区8幢501室建筑面积为141.64平方米房屋一间（阁楼面积89.6平方米），为此被告每年应交纳物业服务费925元。但被告自2011年5月25日至2012年10月31日未交纳物业费合计1310元。好邻居物业公司每年均向其催讨并在小区公告栏内张贴《催讨物业费的公告》。2012年10月31日，好邻居物业公司经与天地房产公司协商决定撤离小区，并同意将2012年10月31日以前天谛公寓小区业主所欠的物业费由原告收取，用于小区维修等。2012年12月20日，原告与好邻居物业公司为进一步明确债权转让事宜达成《协议》一份，2013年5月2日，好邻居物业公司向绍兴市袍江房管所递交《关于天谛公寓小区业主拖欠物业费起诉情况的汇报》一份，再次确认将天谛公寓小区业主所拖欠的物业费债权全部转让给原告的事实。上述资料已在小区公告栏内张贴。2013年5月28日，原告向被告发《律师函》催交物业服务费，2013年8月5日，原告再次在小区公告栏内张贴《公告》催交，但被告至今未付。现诉至法院，请求判令被告立即支付2011年5月25日至2012年10月31日物业服务费1310元，并支付逾期违约金1418.4元（违约金自2012年6月15日起至法院判决确定的付款之日止，按日千分之三计算，暂算至2013年7月31日），合计2728.4元；本案诉讼费用由被告负担。
被告孙宝娟未到庭，亦未作答辩。
经审理查明的事实与原告诉称一致。另查明，2013年8月5日，原告再次在小区公告栏内张贴《公告》催交写明被告户欠物业服务费1310元，并通知欠费业主自公告发布之日起三日内向小区业委会缴纳所欠的物业服务费，逾期，小区业委会将通过法律途径解决，并主张加付违约金（滞纳金）。
以上事实由原告提供的物业管理服务合同2份、收费明细表1份、会议纪要1份、协议（附已起诉名单）1份、物业费起诉情况汇报1份、照片4份、律师函1份、国内挂号信函收据1份、公告1份、照片1组及原告的当庭陈述予以证实。被告经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。
本院认为，好邻居物业公司与讼争小区的开发商签订的前期物业服务合同，双方主体适格，意思表示真实，内容未违反法律、行政法的强制性规定，应认定为合法有效。原合同到期后，好邻居物业公司继续按照原合同履行义务，为讼争小区继续提供物业服务，业主应按照原合同履行支付物业费的义务。后好邻居物业公司退出小区，将退出前被告所欠的物业服务费债权转让给原告，符合法律规定，应予认定。原告由此请求被告支付所欠物业服务费符合法律规定，本院予以支持。原告主张按照前期物业服务合同向被告收取滞纳金，符合合同约定和法律规定，但对于物业费的支付时间未有明确约定，按照习惯一年一付为宜，故2011年5月25日至2012年10月31日的物业服务费可在2013年5月24日后交纳，好邻居物业公司和原告均对被告所欠物业服务费予以催交，而原告在2013年8月5日张贴欠费催交公告时明确说明了主张滞纳金的起始时间，故滞纳金从2013年8月9日起算。被告经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利，本院可依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《物业管理条例》第二十一条、第四十二条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：
一、被告孙宝娟支付给原告绍兴袍江经济技术开发区天谛公寓小区业主委员会2011年5月25日至2012年10月31日物业服务费1310元，并按日千分之三支付给原告绍兴袍江经济技术开发区天谛公寓小区业主委员会该款从2013年8月9日起至判决确定付款日止的滞纳金，此款于本判决生效之日起三十日内履行完毕；
二、驳回原告绍兴袍江经济技术开发区天谛公寓小区业主委员会的其他诉讼请求。
如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，公告费240元，合计290元，由被告孙宝娟负担，此款于本判决生效之日起三十日内结清。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审 判 长 盛 跃
人民陪审员 杨乃寅
人民陪审员 金徐坎
二〇一四年六月三十日
书 记 员 陶 菁
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《物业管理条例》
第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
|
|
|
