2015年初的年会,大家都不谈房地产了,卖的都不好,总要找点事情说,于是互联网思维成为年会闲聊的必杀利器。 2014年,做房地产的人很恐慌,的确值得恐慌,第一次在没有明显抑制政策的情况下,房地产进入了调整,那么如何再卖房?大家纷纷将救命稻草指向了互联网思维。其中的小米更是被多次提及将颠覆房地产。 各种互联网大师,纷纷唇枪舌剑,唾沫横飞,给房地产行业算命,好像互联网企业将是房地产行业的掘墓人。 事实是这样的吗?从有业内大拿说的房地产白金时代到SOHO公寓分租,只见唇枪舌剑,你见他们不拿地了吗? 从所谓的小米公寓到小米装修。 首先:这两者只是小米创始人雷军花费了1.5亿的玩具。 其次:小米公寓与群租房有何本质区别? 第三:如果一个模式有强大的生命力,那么必然是有强大盈利能力的: 小米科技2013年营收265.83亿元,营业利润为4.86亿元,净利润3.47亿元;截至当年底,小米科技总资产为64.52亿元,总负债60.57亿元,所有者权益为3.95亿元。如果以这一数据计算,小米科技净利润率仅为1.3%。 当然也有人说小米的规模化爆发,但你不要忘记,小米是建立在国内完备的大代工基础上的,房地产不论是拿地、建设、出售、装修、出租,这些环节都不能做到规模化。那么所谓的利润如何保证,所谓的规模如何放大? 伟哥是个小小鸟,不代表既得利益或者传统势力。斗胆分析一下:目前传统房地产行业与“小米装修”“小米公寓”之间的分歧几乎一致,甚至也与当年小米横空出世时,传统手机业界和小米的分歧一致。 我们希望看到颠覆,但不要忽视,目前看起来成功的互联网思维,改变的都是多次消费品或者服务行业。对于大部分人一辈子只一次的买房、装修来说。所谓的大客户思维,根本不成立。那么所谓的羊毛出在猪身上,谁愿意做猪? 1:首先,我们不否认房地产需要拥抱互联网思维,这个是常识,毕竟现在客户上网的时间可能比陪媳妇的时间还多,运用互联网工具,获得客户自然是水到渠成。 2:其次,我们也不用过度恐惧,所谓互联网思维只是在新常态下,提醒我们一个过去遗忘的真理:客户是上帝。 因为客户是上帝:所以我们要去找他,而不是等他找我们,告别了供不应求,当然需要找需求。 因为客户是上帝:所以我们需要善待客户,应该给他一个家,而不是给他一个倒不掉的建筑。 因为客户是上帝:所谓我们可以不光给客户提供房子,之外还应该更多为上帝考虑物管、理财、家政? 互联网思维给房地产产业的影响,根本其实只是回归客户思维,但这不本来就是一个产业应该、应当的吗?有没有互联网,不好卖的东西只能求客户去。 3:第三:手机和房地产与互联网思维的拥抱紧密程度差别巨大 首先:雷军的小米赚钱吗?2013年一份未证实的文件显示:小米的净利润达到34.6亿元人民币(约合5.66亿美元),较2012年的18.8亿元人民币增长84%。同期的营收则翻了一番多,达到270亿元人民币。 (2014年上半年,万科实现营业收入409.6亿元,同比下降1.0%,上半年净利润48.1亿元) 也就是说,好像小米不如万科的一半? 其次:资本市场青睐的小米,为什么会进入房地产? 小米的估值已经超过了450亿美金,这是建立在年5000万部以上的手机销售基础上。而最大的房地产公司万科的市值在2000亿左右,与小米相当。但万科一年的销售基本在20万套房左右。 20万客户,与5000万客户,带给资本市场的想象力是几个数量级的差距! 那么小米会进入房地产吗?目前看,雷军只是介入了相对资金占压小,增加消费者体验难度小的,装修与租赁。 但与可以工业化生产手机相比: 租房面临着巨大的产权问题,目前所谓小米公寓,全部为灰色的产权公寓,大部分都是厂房改造,事实上是违章建筑。 装修也只能每月30套的工程量,即使放大100倍,一年4万套的规模,已经是全国第一,但这种故事,对资本市场的回报能换来多大估值? 所以从目前看,小米对房地产的试探,只是雷军个人的积极尝试,作为房地产业内,应该积极的学习互联网思维中的客户思维。 另外小米成功了吗?如果手机出货量下滑,小米的估值将会出现大幅度下滑。 4:低价、零利润是资本烧钱的游戏,对于小米或者类似小米的互联网企业来说来说,装修、出租房除了是顺为资本“战略+财务”投资篮子里的一颗蛋,更是“智能家居”战略链条的重要一环。 但这对所谓房地产行业的颠覆在什么地方?以后房子会用这种装修? 有人拿诺基亚4年被干掉为例,证明房地产行业可能被颠覆。 当然,作为房地产行业来说,的确需要改变过去房子不愁卖的思维,毕竟客户少了,房子多了。但不要忘记,土地与手机不一样,手机不会带有投资功能,土地也不允许一年几千万人买卖。 让我们感谢这些互联网忽悠大师,让我们主动拥抱认识互联网,互联网只是改变我们的思维,不会改变我们依然要脚踏实地的盖房找客户。 另外,雷军雷大爷现在投入房地产的1.5亿,去一个县城买地估计都买不到? |
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