|
根据物业管理相关的法律法规，业主对物业有自治管理权。全体业主以业主大会，通过民主的方式，选举产生业主委员会。业主委员会是业主大会的执行机构。代表和维护全体业主的合法权益。通过物业服务合同，以甲方的代表身份，和乙方，即委托管理物业的物业公司，协调开展小区的物业管理服务工作。物业公司，通过物业服务合同，以乙方的身份，对全体业主开展物业服务工作。以维护全体业主的合法权益。双方按法律法规和约定，享有相应的权利和义务。根据物业服务合同，甲乙双方的法律关系是平等的。
就物业公司和业委会的关系，就目前的情况，大致可以分为三种：
合作型
物业公司和业委会双方都把自己的工作定位很准确，认识到在法律地位上是相互平等的。在工作中有商有量，有分有合，各司其职。双方严格按照物业服务合同的约定，认真履行各自的权利和义务。虽然在工作中会有争论，甚至争吵，但没有私心作怪，一切从维护全体业主的利益出发，据理力争，求同存异。
对抗型
业委会从成立的第一天起，业委会就表明态度，要和物业公司作对，他们把开发商前期遗留的问题，都算在物业公司头上。在小区宣传不要缴物业管理费，自己也带头不缴。千方百计要炒掉物业公司。而物业公司也要自保，拼命的找其他可以替代业委会的人，把业委会搞瘫痪。或者取而代之。
依赖型
业委会一屁股坐在物业公司一边，不分青红皂白，不问原则是非，全帮着物业公司说话，甚至把业委会的公章，也交给物业公司管。因为他们有自己的利益所在，物业公司会给他们好处。还有另外一种依赖型，就是业委会很强势，事无巨细，从管理方针，到人员配置，什么都以业委会说了算。物业公司仰人鼻息，完全被牵着鼻子走。
在实际工作中，很多现象都不是完全像以上的分类出现，泾渭分明；实际上出现的往往是混合体。而且会因为各种因素的变化而变化：好的也会变成坏的；坏的也会变成好的。俗话讲：物极必反。
在物业管理的实际工作中，物业公司和业委会两者之间，如何处理好相关的关系？
应该看到，有不少业委会的主任、委员，他们自愿义务为全体业主服务，维护全体业主的合法权益，尽心尽责，根据相关的法律法规，和物业公司协调、监管小区的物业管理工作。为业主自治管理，建设和谐小区作出了很大的贡献。
但是，泥沙俱下，鱼龙混杂，难免有一些业委会的个别成员，打着业委会的旗号，把手中的权利作为筹码，营私舞弊，暗中取利。出现了一些怪现象。
公权私用
凭着业委会的权利，向物业公司谋取私利。小的说，减免一些物业管理费、停车费、个人支付的维修费等。大的说，公开或私下向物业公司索取好处费，或者变相以外出旅游、赠送实物的形式索要好处。甚至以炒鱿鱼为要挟，强要好处费。
小权大用
利用业委会的身份，把小区的共用部位出租，把用于业委会办公的房屋改作棋牌室经营。擅自答应在小区设立广告。甚至动用维修资金，以业委会的名义，和施工单位签订标的为几十万元的合同，把小区的房屋维修工程项目擅自发包，谋取好处。
私设现金帐户
利用各种机会，打白条收取现金。随意支取支用。
干涉物业公司的内部管理
以个人好恶出发，要求物业公司提拔谁，罢免谁，小区的管理人员任免，由他或他们说了算。
物业公司委屈求全，为了保住小区的管理权，或者在日常的工作中有求于业委会的签字认可，也采取种种手段，把业委会主任或主要成员搞定。
以减免物业费、停车费等小恩小惠，来拉拢、腐蚀业委会成员。
以喝酒、打麻将、KTV消费、足浴等手段，和业委会进行所谓的沟通。
请个别业委会主任涉足色情场所，暗中用摄像拍下场景，以其要挟，逼其就范。
如何尽量避免一些怪现象，把物业公司和业委会的关系纳入到正常范围呢？
定期召开物业管理联席会议，三位一体，居委会、业委会、物业，把问题放到桌面上来谈。而不是暗箱操作，通过个别人就搞定。
业委会内部要有民主管理制度。对每一个业委会成员要有自律和监督。按业主议事规则约定，不越权行事。重大事项集体讨论，不能主任一个人说了算。更不能瞒着业委会集体，擅自决定。
根据物业服务合同约定，履行甲乙双方的各自权利、义务。不越俎代庖，做超越权利的事情。比如工程发包等事项。
物业公司要规范操作，规范收费。不要以小利博大利。
要全方位和业委会成员沟通交流，不在“一棵树上吊死”。
要区别正常的公关活动和行贿拉拢之区别。对业委会成员，不随意减免物业费、停车费，或在房屋装修方面，网开一面，姑息其违规装修行为。
小区管理人员和业委会成员保持正常关系，“亲而不近、熟而不俗”。即保持良好的工作关系，不要发生个人之间的经济或人事关系，特别要注意不要用打麻将、足浴等庸俗的方式，来达到和业委会成员熟悉的关系。
物业公司对业委会的工作，尤其在财务制度方面，也要有情提示，对不规范、不符合财务制度的操作，要予以提醒，必要时建议召开业委会工作会议讨论。不符合财务规定的费用支出，坚决不受理。
依靠居委会，地方政府，物业行政管理部门，取得对小区物业管理工作的监管、协调。
以维护全体业主的合法权益为出发点，真正做到为全体业主服务。而不是为了个人利益，小团体利益。物业公司、业委会，都要从这一点出发，才能真正处理好双方的关系，共同努力，把小区的物业管理工作做好。
|
|
|
