|
一、业委会运作中存在的问题 1、 业委会难以发挥作用，形同虚设 这是当前我国绝大多数城市业委会的普遍现象，甚至连北京、深圳也不例外。根据北京市房地局小区办的调查与统计，北京、上海、深圳等地已成立的业委会中，能够充分发挥作用的不足10％，相当多的业委会不能或没有发挥作用。 2、业委会发挥作用不当 这里所说的业委会既包括业委会集体，也指一些业委会成员。因为业委会成员的行为往往直接代表和影响业委会集体的行动与决策。归纳起来，业委会发挥作用不当通常有以下具体表现： (1)选聘权运用不规范。根据建设部《城市新建住宅小区管理办法》规定，业委会具有法定的选聘权。在实际操作中，业委会只有在与原物业管理公司解除合同后，才可以行使选聘权重新选聘物管公司。但一些业委会没有认识到这一点，想当然行事，不按有关规定程序行使权利，而是擅自乱用选聘权。如某小区业委会在没有同原物业管理公司解除合同及与其协商的情况下，又与另外的其他物业管理公司签订了委托合同，造成了“一 女二嫁”、两个物业管理公司共管一个小区的混乱局面。 (2)考虑私利较多。 (3)没有协调好与物管公司关系。有的业委会(或委员)不通过协商或合法程序来解决与物管公司的矛盾，有的业委会主任以“主人”自居，稍不满意，就到管理处大吵大闹，使物管公司无法正常开展工作。 3、不能积极主动地发挥作用 业委会是全体业主和使用人的代表，业主选举业委会的目的之一，是希望业委会能积极主动的做工作和为他们服务。但事实上，目前绝大多数的业委会不能做到这一点。它们无论是行使权利还是履行义务时，都比较被动。只要不出大问题，只要业主们或物管公司不督促、不反映，业委会就不主动去做工作。 二、业委会存在问题的原因分析 业委会形同虚设及不能正常发挥作用，其原因是多方面的。主要有： 1、业委会维权意识有偏差 大多数业主只对物管公司能否满足自己在使用、占有私有物业的安全、方便、舒适及收益等方面的要求感兴趣，而对物管公司为了维护公共物业而付出的劳动、采取的措施普遍不大关心。业委会是全体业主的代表，它同样具有一般业主的思想倾向，即：当业主们在使用私有方面的权利受到损害时，业委会比较重视，而当业主在使用共有、公有物业方面的权利受到损害时，业委会往往并不关心。业委会的态度，直接决定了它对业主权利的维护意识和维护程度。 2、业委会成员自身素质的影响 物业管理在我国实施的时间不长，绝大多数业主对它还缺乏了解，所以更认识不到业委会的重要性，因而对参加业委会比较漠然，选举产生的业委会成员不少都是退休的老人，有些缺乏相应的专业知识，没有足够的精力、热情。有些成员对自己在业委会及物业管理中的地位、作用、权利和义务也不太清楚。 3、业委会组成复杂，利益协调难度大 产权多元化的发展，居住在同一物业内的业主的生活习惯、文化背景、消费层次等不尽相同，从这些业主中选择出来的业委会成员自然代表着各自不同的利益群体，而且他们的工作模式、作风及思想倾向也不同。所以要想在业委会内部搞好工作上的相互配合与协调，及时、正确的处理内部成员之间利益的冲突，不是一件容易的事情。何况业委会还要去协调外部单个或少数业主与业主整体利益上的矛盾冲突，以及营造一个全体业主都能接受的物业管理氛围等等。 4、业委会的法律地位问题 如何为业委会和物管公司定位一直是困扰物业管理行业健康发展的一个重大问题。建设部《城市新建住宅小区管理办法》中只是把业委会定位为房地产产权人和使用人的代表性组织，这样就导致业委会难以取得应有的社会地位：在大多数业主面前，业委会没有权威；在物管公司面前，业委会底气不足。这种状况，就使得业委会在可能的情况下，尽量回避矛盾，回避工作。 5、业委会缺乏广泛的群众基础 目前不少业主既对参加业委会不感兴趣，也对业委会的日常工作缺少支持。据调查，在遇到物业管理方面的问题时，多数业主不去找业委会解决，而是要么忍耐，要么自己解决(如拒交物管费等)。业主对业委会缺乏关注度、信任度，缺乏对物业管理的参与意识，使业委会几乎成为一个“空中楼阁”式的组织，不能发挥其应有的作用。 6、有关方面对物业管理和业委会的宣传力度不够 物业管理及业委会在我国产生的时间还比较短，多数业主从认识到接受物业管理及业委会还需要一个较长的过程。在这个过程中，有关方面的宣传教育是一个非常重要的因素。这方面做的不够，业委会自然就不能充分发挥作用。 三、问题的解决 根据上述“病因”，建议有关方面采取以下纠正措施。 1、加大宣传力度，引导业主参与物业管理 有关方面(政府主管部门、物业管理协会等)可以就物业管理、业主委员会、公共物业与公共权利等各个方面，多层次、多渠道、多角度、多方式、长时间地对广大居民(业主)进行广泛的宣传教育，让居民逐渐成为“成熟”的消费者，进而关心、支持业委会，自觉参与小区的物业管理，这样小区的物业管理就能走上健康发展的道路。 2、强化主管部门在业委会成立中的关键作用并加强对业委会的指导和培训 政府有关主管部门不仅仅要参与业委会成立的筹备与审批工作，而且要实实在在发挥出关键作用。要在业委会选举的宣传、业主代表名额的分配与确定、业委会成员的资格和条件等方面发挥政府的权威作用，真正帮助物业区域(小区)组建一支高素质、有权威、有信誉、能正确发挥作用的业委会队伍。协会要加强对业委会成员，尤其是主要负责人的培训工作，提高他们的思想、政治素质和专业水平。此外，还应指导他们正确选择物管公司及发挥其应有的作用。 3、建立业委会责、权、利的协调机制 这就是让业委会既能行使权利，又能承担相应的责任与义务，同时还能享受到合理的报酬，力争实现业委会责、权、利的协调。为实现这个目标，可以从以下几个方面着手： (1)清楚、准确、合理、科学地给业委会做出法律定位 给业委会做出法律定位，关系到业委会权利和义务问题。在物业管理活动中业主、业委会以及物管公司构成了物业管理法律关系的最主要的民事主体。根据我国民法通则第126条规定，建筑物致害责任主体所规定的管理人是指依照法律、法规或行政命令对特定建筑物或其他设施享有固定的带有永久性的经营管理权的人。 (2)试行业委会主任负责制和主任公开选举制 为保证业委会主任工作的公平性、专业性、及时性，应该建立业委会主任的公开选举制。只要能正确及时地行使业委会的权利、履行业委会的义务，承担业委会应尽的责任，具备一定的专业知识的业主，就可以竞聘为业委会主任。业委会主任应与业主代表大会签定聘用协议。 (3)建立奖励机制和约束机制 为切实保障业委会的正常运作和发挥积极的作用，还必须建立激励机制和约束机制。如果业委会工作突出，就应该给予奖励，否则就要给予处罚。另外，还要注意约束业委会的行为，保证业委会工作的公平性和及时性。
|
|
|
