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一、确认业主的法律意义 在物业管理区域中，共有部分是不可分割的，属于全体业主共有，故对共有部分如何行使权利、如何使用、如何维护等有关共有和共同管理权利的事项，根据《民法典》第278条规定，须经业主共同决定，即由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主通过业主大会形式参与表决，且业主达到法定的同意比例，方可谓就表决事项形成有效的业主大会决定。该决定属于决议行为，对每一名业主具有法律约束力，由业主委员会负责执行。根据《物业管理条例》（以下简称《条例》）第9条规定，一个物业管理区域成立一个业主大会。根据《条例》第8条规定，业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。所以，确认业主即是确认业主大会成员，事关业主大会及其决定的合法性。 二、如何确认业主 业主成为业主大会成员是基于业主依法享有建筑物区分所有权。建筑物区分所有权作为一项复合性权利，是由专有部分专有权、共有部分共有权、成员权构成的，其中成员权是以业主对共有部分享有的共有权为基础的，其主要内容就是每一名业主对共有部分使用、维护的参与权、决策权、监督权等。与其他团体成员不同的是，业主成为业主大会成员不需要业主做出加入业主大会的意思表示。只要是业主，就具有成员权，就当然成为业主大会成员，这是一种法定效果。 1.业主身份的确认 业主身份是业主成为业主大会成员的资格。只有确认业主身份，才能判断业主有权利参与业主大会，并行使表决权。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》（以下简称最高院司法解释）第1条第一款规定，依法登记取得或者依据民法典第229条至第231条规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为民法典第二编第六章所称的业主。对于依法登记取得建筑物专有部分所有权的人，根据登记公示力，依法确认登记名义人为建筑物区分所有权人，属于业主；而对于依据民法典第229条至第231条规定取得建筑物专有部分所有权的人，则属于非基于法律行为而取得建筑物专有部分所有权，登记非其生效要件，在事实行为成就之日或公权行为生效之日即成为建筑物区分所有权人，亦属于业主。 在现实中，建设单位通过商品房买卖合同将房屋交付给买受人，买受人已占有该房屋，未办理房屋所有权转移登记。根据《民法典》第209条规定，买受人没有取得房屋所有权，当然不能成为业主。由于商品房的交付，买受人之间已经对共有部分具有共同使用及管理的权利，且前期物业服务合同已经实施。如果以买受人未依法登记为建筑物区分所有权人为由，否认其为业主，那么必将使买受人在已存的物业服务合同中不能行使自己的权利，更不利于对物业服务人的监督和选择。其结果使前期物业服务实际成为不受制约的单方（即前期物业服务人）行为。为防止这一不利局面的出现，最高院司法解释第1条第二款规定，基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。这实际是为了平衡商品房买受人与前期物业服务人的权利关系所做出的特殊制度安排，但不能将其适用扩大化。 通过建筑物专有部分所有权来界定业主，是有其学理基础的。在物业管区域中，专有部分与共有部分构成一个不可分割的整体，业主对专有部分享有专有权，对共有部分享有共有权。专有部分所有权是基础性权利，共有部分所有权从属于专有部分所有权，而成员权则是基于共有部分所有权形成的共有关系而产生的。正是这种权利的内在关联性，可以从建筑物专有部分所有权推断业主基于区分所有关系中成员权的存在。 在此还需探讨的是，业主的家庭成员（如夫妻、父母、子女等）是否属于业主？笔者认为：业主家庭成员不是业主 。 首先，业主与房屋所有权人的关系分析。从外延看，二者属于从属关系，即业主属于房屋所有权人，但房屋所有权人不一定是业主。这是二者的权利客体决定的，房屋包含区分所有建筑物，区分所有建筑物属于房屋的一种。从内涵看，二者属于交叉关系。房屋所有权人是对特定房屋享有所有权，其属于财产归属关系。而业主的建筑物区分所有权则属于复合性权利，不仅包括专有部分所有权、共有部分所有权，而且包括共同管理的成员权。所以，在财产归属关系而言，业主与房屋所有权人具有共性，皆为特定房屋的所有权人；但在共有部分管理关系而言，业主则享有成员权，而房屋所有权人则无。故业主的适用语境是建筑物区分所有权，不能引申至房屋所有权。 其次，家庭成员可能基于婚姻、家庭关系而与业主形成财产共有关系，该财产归属关系属于内部关系。而业主的成员权是针对建筑物共有部分而与其他业主形成的共同管理关系，该团体关系属于外部关系，专属于业主。所以，业主的家庭成员可能是房屋所有权人，但不是业主。例如：具有夫妻关系的甲、乙购买一处房屋，该房屋登记于甲名下，那么，甲为业主。乙基于婚姻关系与甲形成房屋共有关系，虽然乙不是名义权利人，但是乙是该房屋所有权人。这与最高院司法解释第一条规定是相符的。该解释第一条规定以登记的权利人或商品房买卖合同的买受人为业主，即业主以名义权利人为限，并未将其扩大至与名义权利人具有共有关系的其他权利人。因为业主不具有确认财产权利归属的意义，其意义在于明确业主在区分所有建筑物所形成的团体关系中的权利界限和管理权限。故我们不能以业主为事实确认房屋所有权人。 2.业主人数的确定 《民法典》第278条第二款规定，业主大会决定实行“双重多数决”方式，即按业主人数和专有部分面积均须达到法定比例，方可谓召开有效业主大会及形成有效业主大会决定。那么，如何确定业主人数？根据最高院司法解释第9条规定，“业主人数可以按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。” 对于专有部分，须按最高院司法解释第2条规定界定。在此，不能将专有部分等同于商品住房销售单元“套”，“套”包含于专有部分，属于专有部分的一种形式，“单元”、“栋”、以及特定空间（如车位、摊位等）皆可为专有部分，但须以专有为前提，如物业管理区域内的一栋住宅楼为某一业主专有，那么该栋楼即为专有部分；若该栋楼为不同业主区分所有，那么该栋楼不能为专有部分，而应以“套”来确定专有部分。 建设单位在销售商品房时，既已明确专有部分，将专有部分出售不同的买受人。随着房屋交付，买受人间形成区分所有关系。这时，对于已交付的房屋，即按买受人拥有一个专有部分计算为一个业主，如果同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一个业主人数计算。对于建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，则按一个业主（即建设单位）人数计算。 业主人数是判断业主大会及其决定之程序合法性的关键要素。在召开业主大会之前，一定要依法核实业主人数，因为随着建筑物专有部分所有权转移事实的发生，物业管理区域的业主人数会发生增、减变化。如业主甲在拥有一个专有部分的同时，又取得了乙的一个专有部分的所有权，那么业主人数由甲、乙两人减至甲一人。又如甲拥有一个单元的住宅楼，其将其中的两套出售乙、丙，乙、丙各自拥有一套，那么业主人数则由甲一人增至甲、乙、丙三人。再如乙、丙继承取得甲的一个专有部分，当该专有部分依法可分为两个专有部分，且由乙、丙各自拥有一个专有部分时，业主人数则增至乙、丙两人；当乙、丙共同所有甲的一个专有部分时，业主人数不变，应为一人。对于数人共有的一个专有部分，仍按一人计算业主人数，由共有人推选其中一人参与业主大会表决。 三、余语 业主因其固有的成员权而成为业主大会成员，其不得以未参与业主大会的设立行为或未加入业主大会为由而否认其为业主大会成员，更不能以此为由拒绝遵守业主大会决定。另外，在有业主成员存在的前提下，其他业主成员的变动对业主大会的结构并不发生任何影响，如业主将其建筑物区分所有权转让他人，那么，受让人因已受让建筑物区分所有权而享有成员权，自然成为业主大会成员，这不取决于其个人意志。业主大会作为基于建筑物共有部分存在共有关系的业主所形成的团体，业主的业主大会成员身份是以建筑物共有部分共有关系所产生的成员权为依据，该成员权具有固有性，业主不得以抛弃共有部分共有权的方式来放弃成员权。 |
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