WeWork是噱头，毛大庆要借老旧工业厂房运营出新花样是真的

如果说总理“大众创业、万众创新”是可以把猪吹到天上的大风口——鼓励大众（屌丝）创业的普遍因素，那么吸引毛大庆考虑成熟辞职创业的，则是接地气、匹配地产人的必要因素：产业结构调整和优化城市空间布局背景下，淘汰“三高一低”产业，将出现大批量的商办物业和土地入市，并且可能很廉价。

• 老旧工业厂房，经信委数据北京市城六区老旧厂房逾百个，存量达近千万平方米。

• 批发市场，如：朝阳区将外迁245个专业批发市场，东城区41个市场转型升级，体量达100万平；丰台区百荣世贸等12个市场商户清退。

• 其他人多、钱少，并且不符合环保生态大主题的产业物业。

物业和土地是地产行业最基本的生产物料，也是地产人毛大庆的创业立足点。换句话说，即使没有WeWork效应和徐小平、李开复、秦君们，中国最大房企明星经理人的本次创业仍然可以大有作为。

毛大庆在《“六大变化”触发职业经理人创业窗口期》一文中阐述，小企业在新生市场空间的竞争力、货币擢升、技术变革、创业人群、企业内部“二次创业”、估值体系宽松等原因，中国职业经理人面临有史以来最好的创业窗口期。

而被形容成“中国版WeWork”，不过是标题党策略，用50亿估值的前景给毛大庆戴高帽，顺便吸引眼球。动辄数十亿项目大手笔玩惯了的开发商们，愿意、擅长精耕细作么？

其 实无论WeWork模式、ServOffice模式、3Q模式，这些名字都不重要，只是办公场地和硬件，面向创业者提供办公空间和办公周边服务——注册、 财税、人力资源，以及活动、创业导师、投融资等资源对接。不同的只是客群行业和客单价。三种模式都是基于传统行业的新玩法，时间、空间上的化整为零、精细 化产品运营，自身已具备盈利能力。然后现在加上互联网、创投、大众创业、共享经济这几个火热标签，看起来就更红火了。

但收入可能仍旧老三样，租金差价、日常服务费（餐茶场租服务外包返点等）、投融资变现，额外有政府补贴，包括孵化器补贴和厂房改造补贴。

而传说中的支持者——徐小平、李开复、秦君等各种创投、天使们，则看重毛大庆的政府关系、地区圈人脉。

• 可以容易获取廉价物业。

• 可以快速建设项目（硬件），室内工程和楼宇改造不同，后者结构、外立面、消防以及规划、建审等手续非圈内人很难搞定。

• 专业地产运营能力。

回头篇首，地产+投融资就是WeWork了么？

• 租金定价。WeWork在美国核心城市、非核心区的工位价格是350-400美金，折合人民币约2200-2500元，按照即使不考虑中美两国人均GDP比例和位置因素，其租金也高于北京普遍创业场地的工位价格，必然形成门槛无法吸纳“大众创业”。

• 非租金收入。假如“毛版WeWork”租金定价“互联网化”，像孵化器一样不考虑靠租金盈利，那么除了回报周期漫长的投融资，是否会有其他方面收入，并且占比几何？

• 文化因素。国人创业者是否可能像WeWorker一样畅快交流、分享、互助，并产生异业社群和产业叠加价值？如果不能，那便不算CoWorking，而仅仅是合租。

作者老刘，7年商业地产经验,专注于商务中心、孵化器、联合办公等创新型办公空间的产品、运营。