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1、改造成本高、资源利用率低
目前大多数旧城与城郊村的改造模式是简单的征地拆迁和异地安置，但实际拆迁过程是一个困扰着各方的老大难问题。即使拆迁成功了，民众拿着巨额补偿款，居住在异地的新楼房里，却发现无所事事，没有归宿感和成就感。这种旧城和城郊村的改造完全没有体现出新型城镇化以人为本的核心理念，更无法满足人民群众发展的需求，多数只是一时兴起的圈地运动，真正的改造很难兑现。民众迁出之后的旧城和城郊荒凉而又破败不堪，重建成本高、土地开发利用难度大，很多都成了废城、废地，严重的浪费了旧城与城郊的资源。
1.旧城与城郊村改造模式粗
2.采用征地拆迁和异地安置
3.圈地运动重、以人为本缺
4.土地资源合理利用难度大
2、改造目标不明确，后续发展问题多
旧城、城郊村现象的出现是城市化发展的结果，旧城、城郊的改造也是为了更好的推进城镇化。从根本上来说，城镇化是要实现人口的城市化，让转移到城镇的人们能够安居乐业。但目前的旧城和城郊改造，“土地城镇化”快于人口城镇化，建设用地粗放低效。城镇空间分布和规模结构不合理，与资源环境承载能力不匹配。城市管理服务水平不高，“城市病”问题日益突出，自然历史文化遗产保护不力，城乡建设缺乏特色，体制机制不健全，严重阻碍了城镇化健康发展。人们不但不能安居，而且无法乐业，出现农村和城市人口都就业困难的现象。
新型城镇化形式下，旧城与城郊村的演变与改造，需要向纵深发展或向高级阶段推进，城镇初期的外延式扩张有向中后期内涵式发展转变的趋势，“内涵式城镇化”被推上历史的舞台。旅游是实现内涵式的一种手段，此时已具备天时，再根据规划做好地利，最终能实现人和。
1、改造不能以城镇化为目标
2、改造缺乏规范化和特色化
3、体制机制阻碍城镇化发展
4、“城市病”问题日益突出
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