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放眼南阳的卫星图，你会发现两个特点： 旧有中心城区，还存在有大量的城中村； 南阳土拍，主要集中在城市周边，尤其是新区。 南阳城市中产向城市周边迁移，向配套更好的新区投资，是城市发展郊区化的必然趋势。随着中心城区配套的逐渐落后，中心城区的改造，也是必然。 但是为什么南阳的城中村始终拆不动？市中心依然存在大量的城中村？ 有人说，是因为南阳没有钱。其实问题并不在此。 1 我们举一个模型说明（数据仅为说明问题，未必贴合实际情况）。 现在有10亩地，上面住了50户人家，平均每家占地133㎡，我们按占地面积的两倍，即266㎡计算拆迁补偿。来了一个开发商，要开发这10亩地。他首先要算一笔账： 1、这50户的拆迁安置成本。 2、10亩地要走招拍挂的拿地成本。 3、政府的规划，允许开发商品房的土地是多少，建什么样的楼。 4、政府给到的城改优惠政策是什么。 5、商品房建筑成本。 拆迁+安置，我们按每平方成本1万块计算。每户成本266万，50户就是1.33亿。10亩地，1000万/亩拍到手，总共1个亿。 从拆迁到安置，再到开发商把安置房建好，前期投入是2.33亿。这个钱多吗？对于开发商来说，其实不多。 ▲红庙路附近的城中村 10亩地，除去安置的占地面积，完全可以再建设3栋高层，两梯四户，25层，每栋楼住100户，3栋高层就是300户。 每户房子按100平米计算，房价同样按1万计算，那么这300套商品房，就是3个亿的销售额。抛去建安费、税收、建筑成本，我们按照15%的利润率算，那么这10亩地的利润起码是4500万。 如何增加开发商的盈利？方法也很多。 提高容积率，把7亩地，盖成4栋楼，把25层，盖成32层。 不采取原地安置，而采取置换安置，将居民安置在相对地价较低的区域，空出来的3亩地，也盖成商品房。 向政府争取税收优惠，譬如，因为是城中村改造，市场1000万的地价，政府通过税收减免，500万给到开发商。 总之，方法比困难多。城中村改造，开发商赚的就是税收优惠和可建商品房的土地。开发商赚得到钱，才付得起合理的安置补偿费用。 2 郑州的城中村陈寨改造，就是非常典型的例子。 陈寨，这个面积0.618平方公里的城中村，是郑漂的租住聚集地，这里矗立着800多幢十几层的高楼，流动人口多达15万。 ▲拆迁前的陈寨 2012年的时候，来到郑州打拼的人，550块就可以在陈寨租一个一居室的房屋，有厨房，有卫生间，城中村里，吃喝玩乐一应俱全。这里是许多“郑漂”落脚郑州的第一站，这里有“中原小香港”之称。 2013年，陈寨和附近的庙李一起被列入郑州市政府城中村改造攻坚村。 2016年，陈寨拆迁。 2017年8月4号，陈寨爆破拆迁，一阵“砰砰”的爆破闷雷，陈寨36栋高楼被一一爆破，“中原小香港”从此从郑州地面上消失。 当时陈寨的城中村居民，一年靠收租都能挣十几万，上百万，为何能如此快同意拆迁？就在于陈寨的拆迁模式给力，一句话，赔偿到位，开发商也有钱赚。 一拆不是拆穷了，而是拆出了富翁。这样大家才都愿意拆。 即合理规划出安置和开发的比例，让开发商知道参与城中村改造之后，自己能够留下多少地开发，能够开发出什么容积率的房子，能不能给得起赔偿。 ▲如今的陈寨 举例来说，安置的面积是1，那么开发商可以开发的面积是6，羊毛出在羊身上，所有的前期安置成本，最终都要摊进这个“6”里。 只要划得来，拆迁补偿就能给得多，给得多，老百姓就搬得快。 开发商不傻，都能算出这1:6的账划算不划算。如果划算，那就做，如果不划算，说得再美也不往坑里跳。 这就是郑州模式—— 固定了安开比，让参与开发的人心中有一本台账。安开比的数字背后，是更为细化的开发细节规定和合理的拆迁优惠政策。 譬如，在容积率必须控制的情况下，如何补偿开发商； 如何准确核算开发商的投入，保障开发商拿得出赔偿，赚得到钱，融得到资； 在安置后无足够用地供应时，如何调剂土地给开发商，让其有足够动力参与旧城改造；投资者融资渠道，有什么利好。 这些都需要明确。 3 2010年以前的郑州，拆迁赔偿标准并不统一。以郑州洼刘村为例： 原有房屋的面积赔偿，按平方； 过渡时期的补助，按月发钱； 新房的分配，按宅基地，每户400平； 村里拆迁后多余的房子二次分配，按人口，每人分得30平，商铺归集体。 ▲洼刘村的朋友，住进了升龙又一城的高容积率大盘 我在洼刘村的朋友一家就分到了4套100多平面积不等的住宅，如今靠收租即可过日子。这样分配的背后，也是“一村一议”的结果，即根据拆迁项目不同，规划不同的比例和拆迁赔偿。 ▲放眼望去，南阳中心城区，也是城中村聚集地 南阳早些年的部分城中村，我也看到拆一栋10×10左右的民房，能够赔偿4套房子的协议。可见早些年南阳的拆迁标准，并没有如今这么统一。 当然，这种模式在当下的南阳，已经不能通行，因为建安成本太高。 有些地段，政府直接以城投的形式介入，主导开发。 如南阳的北辰，地产商退出后，由政府接盘。甚或可以发放专项债券，进行融资建设。 如南阳府衙项目的拆迁恢复，公路扩路、大型市政项目建设，都是可以政府主导。 这样主导的模式，往往是地方上有充足的启动资金，在南阳推行比较困难。 4 南阳的城中村难以改造有这么几点原因： 1、固定的安开比之下，没有细化的规定和补偿措施出台，开发商难以核算成本。 2、开发商如果参与城改，双方没有互信体系，其资金投入官方缺乏核算框架，官方也就难以给出优惠政策。 3、地方契约精神的缺失，新人不认旧账，旧账是团麻，谁也不想碰。 4、规划随意变动，开发商违规频繁，后期规划变了，结果两败俱伤，双方都吃哑巴亏。 ▲阁老庄里，闹市的田园风光 合理的补偿价格，在于合理的台账，合理的台账在于细化的城改规则和对契约的严格遵守。 只有老百姓不吃亏，大家才愿意拆迁。没有人愿意当钉子户。市价1万，拆迁补偿1.2万，你看搬得快不快。 如果我们把城中村和旧城改造，看成一个个待开发的“金矿”，只有金矿的卖家标明储量和分成方法，投资者才能够考虑是否开发。 南阳地产的乱，归根到底是规划的不确定和契约精神的缺失。 旧城改造，不是没有资金，而是没有人敢碰，因为所有人都知道，那是个无底洞，是本糊涂账。 谁能把这些无底洞，变成一本本清清楚楚、明明白白，像小葱拌豆腐一样的台账，严格核算成本，将这些城中村包装成一个个值得投资的“金矿”，南阳的旧城改造，就能看到曙光，南阳的烂尾楼，也就有了明天。 |
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