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文/胡杰（天津市房地产开发经营集团有限公司）
3.1 国内房地产项目建设现状
3.1.1 国内商品房项目建设现状
商品房指经政府有关部门批准，按照国家法律法规和政策规定，由房地产开发经营公司开发，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物。商品房是按照市场供求关系进行开发建设、经营销售的房屋，能够办理产权证和国土证。商品房供给价格由开发成本、税费、利润等因素组成，同时，受所在区位、设计以及区域内供求情况的影响。商品房的购买者能够自行决定将所购房屋用于自住或投资，并且可以在市场上自由交易。
由于在一定时期、一定区域内的商品房供给是有限的，且其价格是由市场决定的。因此，商品房价格相对于保障房价格要高很多，主要面向的是具有一定经济基础和购买能力的中高收入阶层。
从供应情况来看，近些年来，我国商品房市场供应量逐年稳步递增。图3.1为2004-2012年我国住宅商品房的供应情况，可以发现我国住宅商品房供应量逐年递增，多年以来增幅大多在20%左右。2005年，国家出台了一系列调节房地产市场的宏观政策，发挥了一定作用，增速有所放缓；由于2008年全球经济危机的影响，增速有所下降，而后伴随着买房市场观望情绪的消退，多数开发企业资金压力有所减轻，住宅商品房供应量增长速度回升，2012年增速再次有所下降。近年来，商品房市场伴随着房地产开发投资快速增长，商品房销售市场在经济快速发展的带动下也呈现热销局面，销售面积和销售额成总体呈上升趋势。图3.2为2004-2013年我国商品房销售情况。在2005年国家出台的宏观调控政策影响下，全国大多城市商品房销售均开始有回落表现，表现为销售增速有所放缓，而后有所回升。在2008年由于全球经济危机影响，市场受到一定程度的影响，较2007而言，2008年商品房销售面积和销售额均有所下降，为近些年来唯一一次负增长。2013年，商品房销售面积130551万平方米，比上年增长17.3%，增速比2012年提高15.5个百分点，其中，住宅销售面积增长17.5%，办公楼销售面积增长27.9%，商业营业用房销售面积增长9.1%；商品房销售额为81428亿元，增长26.3%，增速比2012年提高16.3个百分点，其中，住宅销售额增长26.6%，办公楼销售额增长35.1%，商业营业用房销售额增长18.3%。2013年末，商品房待售面积49295万平方米，比2012年末增加12835万平方米，比上年增长35.2%；然而，进入2014年（截止到5月），我国商品房销售额呈现出负累积增长。
图3.1 2004-2012年我国住宅商品房供应情况
数据来源：国家统计局
图3.2 2004-2013年我国商品房销售情况
数据来源：国家统计局
图3.3 我国近期商品房销售额变化
数据来源：国家统计局
随着我国经济不断发展，近年来我国商品房价格逐年攀升，图3.4所示为2004-2012年商品房平均销售价格、住宅商品房平均销售价格和商业营业用房平均销售价格的变化情况，可以看出除2008年商品房均价有所回落以外，其他年份均保持价格稳定上升。尽管政府为遏制商品房价格的过快上涨，出台了一系列调控政策，但调控效果并不如预期，商品房价格并未出现明显下降，仍保持较大的上涨幅度，其中，北京等重点城市更为突出。
图3.4 2004-2012年我国商品房销售均价走势
数据来源：国家统计局
在2013年期间，70个大中城市新建商品住宅月环比价格变化情况如图3.5所示。其中，月环比上涨的城市个数年末为65个，月环比持平的城市个数年末为3个，月环比下降的城市个数年末为2个。
商品房的供求关系方面，根据易居房地产研究院发布的《2014年度35城商品房供求关系专题研究》报告显示，2008年至2013年，在其重点监测的35个重点城市中，29个城市商品住宅呈现供大于求的关系，即供大于求的城市超过了八成。2008年至2013年，35个城市商品住宅供求比分别为：1.30、0.88、1.13、1.42、1.09和1.08。可以看出，2009年呈现明显的供小于求的状况，市场成交热度明显，这也是2010年调控加码的一个原因；而2011年供大于求的特征很明显，这和限购限贷政策带来的冲击有很大关系；到了2013年，供求关系逐渐平衡。
图3.5 2013年新建商品住宅月环比价格下降、持平、上涨城市个数变化情况
数据来源：国家统计局
3.1.2 我国保障性住房建设项目现状
（1）保障性住房是指我国政府在对中低收入家庭或个体实行分类保障过程中所提供的限定供应对象、限定标准、限定价格或租金标准的住房。保障性住房是我国城镇住宅建设中较为特殊的一种住宅类型，具有社会保障性质。保障性住房建设具有重要意义：能够有效改善我国低收入住房困难家庭的居住条件；对我国经济发展能够起到一定程度的拉动作用，低收入家庭以较低成本购买保障性住房可以释放出他们在其他方面消费的能力；能够使社会住房资源数量增加，从而，在一定程度上，制约商品房价格，有助于抑制我国商品房的高房价；建设保障性住房所需的各类源材料也能够对相关产业的发展起到一定的推动作用。
（2）为我国政府拥有，以政府核定的低租金将其租赁给低收入住房困难的家庭，只租不售，低收入家庭并不拥有廉租房产权，属于非产权保障性住房。廉租房以货币补贴和实物配租相结合的方式提供保障是政府提供政策优惠，以政府指导价出售给具有一定支付能力的中低收入住房困难家庭。经济适用房在取得完全产权前，只能用于自住，不得出售、出租、闲置或出借；如果住满五年，则能够进行更名交易，按照市场价格和购买价格之间差价的一定比例补交土地收益等价款，而购房人届时也就能够拥有完全产权。经济适用房的价格低于市场上的商品房，能够适应中低收入家庭经济能力。经济适用房套型面积限定在60平方米左右，是具有经济性、适用性和社会保障性质的住宅。
（3）两限商品住房为限地价、限房价的普通商品住房，是按照政府和开发商的约定价位面向符合条件的居民出售的中低价位、中小套型住房。在规定年限内不得转让和出租，年限满后出租或转让的，必须按照市场价格与购买价格之间差价的一定比例补交土地收益等价款。限价房的套型面积控制在90平方米以下。
（4）政策性租赁住房是指政府或者政府委托的机构，按照市场房屋租赁价格水平调节后向中等偏下收入住房困难家庭提供的可租赁住房，其主要目的是为了解决家庭收入虽高于租住廉租房标准但又无能力购买经济适用房的“夹心层”家庭的住房困难问题，套型建筑面积控制在60平方米以内。
（5）棚改房是指通过棚户区改造提供的保障性住房。棚改房的建设流程类似于城市一般拆迁安置，但由于其改造政策性、公益性强，政府除了发挥组织引导作用外，一般在政策和资金上也会给予必要支持。
2007年的国务院第24号文《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，对“十一五”期间的保障房建设制定了总体要求，提出了住房保障制度的目标和框架；2008年12月国务院办公厅131号文《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，要求加大保障性住房建设的力度，争取用三年时间基本解决城市低收入家庭住房的困难和棚户区改造工作；2009年开始政府工作报告每年对保障性住房都提出具体建设目标。2010年1月，国务院出台《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》——“国11条”，指出要适当加大经济适用房建设力度，扩大经济住房、经济适用住房、公共租赁住房供应，而限价商品房和公共租赁住房首次正式出现在保障房体系中。随后，在中央“十二五”规划中，保障房建设规划提升至3600万套，计划至2015年末，保障房能够覆盖到总人口的20%左右。国家不仅重视保障性住房建设与管理，而且还落到了实处。
保障性住房土地供应方面，近年来我国各城市建设用地目标中，商品房建设用地仍旧是主要供应对象，占总体住宅建设用地七成，保障性住房约占总体的三成。2012年在保障性住房建设用地中，有限产权的经济适用房和限价房合计占比35%，棚户区改造等占37%，无产权的廉租房和公租房占比最少，仅约占26%。
2010~2012年，全国保障房供地完成率分别为49.23%、62.10%和80.32%。尽管完成率逐年提升，但仍存在提升空间，其主要原因为国家土地供应总体计划较多，而保障房的供地完成率高于商品房的供地完成率，说明保障房供地计划完成率低与地方政府财政体系过度依赖土地以及保障房建设动力不足之间的关联度是有限的。
从我国保障性住房开工率及完工率来看，2010年以前各重点城市在保障性住房实际开工完成情况上有较大差异，上海、深圳及广州完成率很低，北京、天津和重庆完成率较高，显示出部分地方政府建设保障性住房动力不大。由于2011年以来，国家各项政策积极推动全国保障房建设，加大了保障房的建设力度，各重点城市的保障房完成率均超额完成了当年的建设计划，完成率多在100%以上，保障房建设进度较以前年度明显提升。而从全国数据来看，2010年以后保障性安居工程开工率完成情况良好，各项保障房支持政策对行业刺激效应显著。
注：1、2010年以前年度公开资料中仅披露经济适用房数据，2010年无数据；
2、保障房计划开工完成率=本年度保障房实际开工套数/本年度保障房计划开工套数。
2013年，我国保障性安居工程用地落实任务提前完成。按照“指标单列”、“应保尽保”的工作要求，各地加快落实保障性安居工程用地，2013年累计供应3.44万公顷，同比增加8.7%，占住宅用地供应总量的24.9%，供应量和占比均处于近年较高水平。自2013年3月，保障性住房用地供应占住宅用地比例逐月上升，并始终保持在20%以上，截至2013年9月底，中央下达的全年633万套保障性安居工程任务所需用地已全部落实，实现了应保尽保。2013年，住房保障支出4433亿元，下降了1%，主要是因为按计划保障性安居工程建设工作量比上年有所减少。
从全国保障房竣工面积占比来看，商品房占比基本在80%以上；而根据我国几个重点城市商品房和保障房竣工面积占比情况来看，商品房竣工面积占全部房地产竣工面积的比例普遍在75%以上，保障性住房占比则是在25%以下。因为重点城市人口相对较多，保障房需求更为集中，因此各重点城市是保障房建设的重点。
国家“十二五”规划提出，保障房建设的目标在于立足保障基本需求、引导合理消费，加快构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。规划目标是通过新建3600万套保障房，到“十二五”期末，使保障房的覆盖面达到城市人口20%。根据“十二五”规划，期末城市化率将达到51.5%，以13亿人口概算，覆盖20%的城镇人口即1.4亿，以3口之家测算，所需住房为4700万套。根据测算，如果3600万套保障房任务能顺利完成，社会最终提供的保障房将超过市场需求：2008年～2010年共开工保障房1020万套，加上2011～2015年规划的3600万套，总共可提供保障房4620万套，再考虑到1998～2008年提供的保障房，到“十二五”期末，保障房的覆盖面将超过20%。但是，20%的覆盖比率与香港（50%）、日本（44%）和新加坡（85%）相比仍有一定的差距，此外，截止2013年底，我国城镇化率为53.7%，也已超过2015年城镇化率预计指标。
如果城镇化率能够持续提升并同时扩大保障范围，预计在“十二五”规划之后，保障房建设仍将保持一定的力度，以深圳为例，其远景规划是覆盖率提高到40~50%，但“十二五”之后大规模建设保障房的情况也可能存在调整，行业面有一定的不确定性。
3.2 国内房地产项目后评价现状
3.2.1 国内房地产项目后评价概况
由于房地产项目后评价在我国起步相对较晚、经验不足、体制缺陷、理论研究滞后等方面的原因，使得我国在房地产项目后评价方面的工作进展缓慢。现有的项目后评价体系主要针对国家重点建设项目、国际金融组织贷款项目、国家银行贷款项目、国家审计项目等项目类型，对具有市场投资经营性的房地产项目尚欠适用性和指导性。为加强和改进中央政府投资项目的管理，建立和完善政府投资项目后评价制度，规范项目后评价工作，提高政府投资决策水平和投资效益，根据《国务院关于投资体制改革的决定》要求，2008年11月7日国家发展和改革委员会印发了《中央政府投资项目后评价管理办法（试行）的通知》。随后各省市发改委，如江苏省、湖北省、安徽省、重庆市等也相继出台了政府投资项目后评价管理办法。政府投资后评价工作也发展迅速，从2009年开始对部分政府投资项目进行后评价。到2011年便安排后评价项目29个，涉及农业、建筑、铁路、城市轨道交通、民航、机械电子、通信信息等专业。
随着经济的发展和国有经济的转型，国家越来越重视后评价工作，如2013年6月15日，国家发改委颁布的《中央预算内投资补助和贴息项目管理办法》2013年第3号令中第二十一条指出：国家发展改革委必要时可以对投资补助和贴息有关工作方案和政策等开展中期评估和后评价工作，并根据评估、评价情况及时对有关工作方案和政策作出必要调整。近期，国家发改委法规司于2014年4月24日在《政府采购应建立第三方后评价机制》中指出，不但在评价内容上扩大范围，同时引进第三方评价机制，让专业人士按照专业要求独立完成。由此可见，国家越来重视政府工作的后评价，以及后评价工作的客观性、全面性。
我国的一些房地产企业一般会在投资建设及项目前期进行可行性研究，但此类项目评估仅基于针对项目执行状况检查和改进上，将关注重点置于经济效益方面，对着眼于整个项目全过程全方位的后评价仍相对缺乏。目前，仅有少数房地产企业尝试进行房地产项目后评价工作，如万科已形成《万科集团房地产项目后评价管理流程》。从总体来看，虽然房地产行业内领衔企业已经对项目后评价工作予以关注，但对于方法和体系仍有待完善。总体而言，我国房地产项目后评价有以下特点：
一是项目后评价倾向于对投资项目全过程进行评价。早期的项目评价只应用于项目的论证阶段，对项目抉择后的建设实施阶段评价分析较少。随着实践的深入和认识的不断提高，项目评价的时间范围开始扩展，从前评估到后评价，再到对项目的全过程进行监督和管理的评价，逐步形成对项目全过程进行科学的预测、分析、监督、管理、总结等多个方面的完整体系。单纯以项目可行性研究为后评价的参考，不足以说明项目建设全过程效果。
二是我国房地产项目后评价的机构不完善。据目前来看，我国还没有一个权威的评价机构对全国房地产项目后评价工作进行领导和管理，尤其房地产评价机构的建立还不完善。与其它国家相比，我国的房地产项目后评价在内容、程序、方法、主客体选择等诸多方面都缺乏统一的标准，人们对项目后评价认识不清，致使我国的房地产项目后评价开展困难。由于我国机构、体制以及手段等方面原因，项目后评价成果的反馈和扩散并不理想，真正能对投资决策产生的影响不佳。然而，如果无法保证后评价结果能够在已有或新建项目中得到应用，就会使项目后评价工作丧失其根本意义。
三是房地产项目后评价的内容不完整。从国家发改委、国资委、住房和城乡建设部等主管部门对后评价工作的指导和管理情况来看，由于政出多门，各部门出台的均为指导性意见，没有统一的后评价内容。另外，现行项目后评价中内容往往只涉及到评价时点以前的内容，而对评价时点以后的内容，即预测的内容没有涉及。目前项目建设实践中，后评价采用的标准大多遵循国家发展改革委，建设部2006年出版的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）。
四是专业人员较为缺乏。鉴于后评价工作是一项具有技术性、专业性、综合性、政策性等特征的系统性工作，这就需要从事项目后评价工作的人员具备理论基础以及专业技术水平、了解市场经济、掌握相关法律法规和政策制度。我国在这一方面上的人员投入与人员培训与发达国家仍存在较大差距，使得同时具备理论基础与实践经验的专业项目评价人才仍较为缺乏，这也将直接影响项目后评价的质量。
五是项目后评价的研究远没有跟上产业发展的迅猛形势。十多年来，我国房地产迅速成长与发展，单纯从房地产产品的多样性而言就出现了保障性住房、普通商品住宅、酒店式公寓、酒店、别墅、养老地产、休闲地产、城市综合体等等，而保障性住房又可以分公租房、廉租房、限价房、拆迁房、棚户改造房等多种形式，这些产品的建设管理模式又各有不同，这些均给项目后评价提出了新的课题。而就目前的研究现状而言，研究的深度和广度均没有跟上产业的发展形势。
3.2.2 国内商品房项目后评价现状
项目后评价主要服务于投资决策，是出资人对投资活动进行监管的重要手段。住宅开发项目后评价是在住宅开发项目建成后，通过对项目进行全面地总结评价，汲取经验教训，以提高项目决策水平和投资收益水平。国内商品房项目后评价工作主要还是以各企业自行组织完成，包括行业标杆企业，如万科、中海地产等。从评价的主要内容上，基本是从项目管理的角度出发，主要以质量、进度、成本管理为基本研究内容进行评价。
3.2.3 国内保障房项目后评价现状
我国对保障性住房的研究起步较晚，研究成果主要集中于保障房建造模式、供需特征、融资模式、运行机制、法律制度以及存在问题等方面，对于保障性住房项目后评价研究相对比较少。周雪飞（2009）从政府绩效评价角度出发，对我国廉租房制度建设的现状与问题进行了分析，并对我国住房保障政府绩效评价体系的构建进行了尝试性探讨。邓中美（2009）主要从适度、公平和效率三个角度出发，对保障性住房制度的合理性进行了评价，并提出了具体的评价指标体系。杜静等（2013）对我国公租房主要建设模式的优缺点进行了比较分析，并在此基础上，从经济效益、社会效益以及环境效益三个角度出发，针对我国公租房建设模式构建了一个评价指标体系。
近年来，我国保障性住房建设持续升温，项目后评价也变得越来越重要，而目前对于保障性住房项目整体进行全过程的后评价仍及其缺乏，因此，需要一套较为完整的评价指标体系。此外，现实中仍存在一些因素对保障房项目后评价工作的开展和实施造成了一定的制约，主要包含以下几个方面：
（1）后评价的配套制度建设相对滞后
尽管在国家层面和各地政府都颁布了不少法律法规，试图建立以经济适用房和廉租住房为主的低收入家庭住房保障制度。但是，在项目建设管理过程中暴露出了诸多问题，如资金不足、选址不科学、配套设施不完善、房型设计不尽合理、建设管理过程难以管控，以及保障房的退出机制不完善等，而这些问题为什么会出现、如何解决、对保障房项目的影响有多大，均没有一套较为成熟的评估制度对其进行考量。因此，在对保障房项目进行后评价这一问题上，缺少评价主体、评价机构、评价对象、评价标准、评价反馈等系统性的规范。此外，保障房的后续管理机制尚不甚完善，例如，保障信息系统不够完善，对住房存量、基本状况等问题也都不甚清晰，然而，这些均会对保障性住房项目后评价造成影响。
（2）保障房的多层次体系导致评价标准多元化和复杂化
目前，我国保障房的供应体系，包括廉租房、公租房、经济适用房、限价房、棚改房等。不同的供应类别，由于土地、产权、保障对象、建设任务等条件的不同，会导致在项目的投融资方式、建设模式、经济社会效益等方面都存在较大差异。比如，对公租房项目与限价房及经济适用房项目，在评价的标准，关注的重点、评价的目标、后续的管理等方面必然有所不同。因此，对不同类别的保障房，需要有不同的项目评价标准。
图3.6 我国保障房供应体系发展路径及项目后评价关注重点
（3）评价主体选择困难
保障房项目后评价难以制定标准，或难以贯彻执行，一个很重要的影响因素是项目后评价应由谁来做尚不存在一个定论。从国内实践来看，国家审计署已经连续四年对保障房的建设管理情况进行审计。不少地方也由政府审计部门牵头，重点对项目的政策执行情况、对政府资金的使用情况进行审计。但是，这种类型的评价，更侧重于对项目过程的合规性进行考察，对项目建设过程的关注度并不那么高。然而，保障房的全过程，包括政策制定、决策、审批、建设、分配等各个环节都有不同的政府部门参与，也需要对项目不同利益相关者的需求进行更为全面的掌握和了解。
3.3 国内房地产项目后评价实践
我国目前仅个别房地产企业尝试进行房地产项目后评价工作。如万科初步形成《万科集团房地产项目后评估管理流程》；中海2007年之前开始组建项目后评估小组，并对北京、成都等地部分项目开展了后评估试点工作。总体看来，房地产项目后评价工作已经被行业内领衔企业所关注，但方法和体系上尚处探索和起步阶段。
项目管理模式本身就是对项目过程管控的一种解析，即如何管理项目、管理项目什么内容。因此，本部分进一步剖析房地产标杆企业在具体项目管理上的精细化方式。一方面研究单体项目过程管控方式，分析标杆企业如何实现单体项目的精细化管理；另一方面研究房地产多项目管理、项目组合管理以及项目群管理方式。通过调研当前标杆房地产开发企业中多项目管理的组织结构、管理模式和方法，并对其进行归类，分析其优势并找出缺陷。注意保障性住房的评价实践。
到目前为止，我国已对200多个重点项目进行后评价，其评价项目主要分为五部分：
一是国家重点建设项目，主要由国家发改委委托中国国际工程咨询公司实施后评价；
二是国际金融组织贷款项目，主要根据国外投资者的要求，由这些组织进行后评价，中方有关单位只参与部分工作（如工作准备、收集资料等）；
三是国家银行项目，主要由中国人民建设银行和国家开发银行负责实施后评价；
四是国家审计项目，由国家审计署负责对国家投资和利用外资的大中型项目进行审计。目前，国家审计署正积极开拓绩效审计等与项目后评价相关的业务工作；
五是行业部门和地方项目，是由行业部门和地方政府安排投资的建设项目，由部门和地方去组织项目后评价，目前各行业各地方的项目后评价发展还不平衡。
3.3.1 万科企业股份有限公司后评价实践
万科企业股份有限公司成立于1984年，1988年进入房地产行业，1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司。经过二十多年的发展，成为国内最大的住宅开发企业，目前业务覆盖珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈以及中西部地区，共计53个大中城市。近三年来，年均住宅销售规模在6万套以上，2011年公司实现销售面积1075万平米，销售金额1215亿元，2012年销售额超过1400亿。销售规模持续居全球同行业首位。2010年公司完成新开工面积1248万平方米，实现销售面积897.7万平方米，销售金额1081.6亿元。营业收入507.1亿元，净利润72.8亿元，这使得万科率先成为全国第一个年销售额超千亿的房地产公司。万科集团在地产中国网举办的红榜评选活动中，连续三次上榜。公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。同时也是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业。
万科的管理层级理论上有四级：集团总部、区域公司、城市公司、项目公司。
图3.7 万科层级机构
万科后评价工作内容具体如表3.7所述：
区域层面的布局是“3+X”，“3”是指深圳区域（以深圳为中心的珠三角），上海区域（以上海为中心的长三角），北京区域（以北京为中心的环渤海及东北地区），X是指中西部区域。一线城市公司10多个，下辖30多个城市、150多个项目。万科的后评价工作核心内容包括两个方面：一是“项目可行性研究报告”、“项目定位报告”、“项目规划设计方案”、“全过程成本管理指标”等批复文件与最终实际完成情况的对比分析；二是开发过程中突出的经验与教训的提炼总结。后评价工作以公司规范性文件为指导、多个部门的协调为保证、设立专门工作小组为方法来开展。
万科后评价的搜集资料主要考虑根据项目各个组成要素来进行，如投资方面、营销方面、设计方面、进度方面、成本方面、工程合约管理。体现在评价报告上，评价的具体内容分为7个方面：投资管理评估、财务管理评估、营销管理评估、设计管理评估、进度、工程管理评估、合约成本管理评估、本项目意外情况的规避和总结。
3.3.2 中海地产后评价实践
“中海地产”是中国海外集团房地产业务的品牌统称。中国海外1979年成立于香港，并于1992年在香港联交所上市，首开中资企业以香港本地业务资产直接上市之先河。2007年，中国海外率先入选香港恒生指数成份股。2010-2013年，连续4年获选“恒生可持续发展企业指数”，并于2010年荣登英国《金融时报》“全球500强”，为唯一上榜的中资房企。房地产开发是公司的核心业务，历经30余年的发展，成功打造了中国房地产行业领导公司品牌“中海地产”。中海地产已形成以港澳地区、长三角、珠三角、环渤海、东北、中西部为重点区域的全国性均衡布局，业务遍布港澳及内陆近50个经济活跃城市，为逾百万客户提供了数十万套中高端精品物业。截至2013年底，公司总资产达2965亿港元，净资产达1100亿港元。2013年，累计实现房地产销售额1385.2亿港元，净利润230.4亿港元，经营效益稳居行业第一。截至2013年底，公司拥有土地储备面积超过5000万平方米。中海地产的后评价报告大概涵盖表3.8所示部分。
图3.8 中海地产组织机构
3.3.3 华润置地有限公司后评价实践
华润置地有限公司是华润集团旗下的地产业务旗舰，中国内陆最具实力的综合型地产发展商之一。从2010年3月8日起香港恒生指数有限公司把华润置地纳入恒生指数成份股，成为香港蓝筹之一。截至2013年12月底，华润置地总资产超过2800亿港元，净资产超过935亿港元，土地储备面积超过3580万平米。截至到目前，华润置地已进入中国内陆50余个城市，正在发展项目超过110个。
根据华润置地2012年年报，其全年共实现综合营业额443.64亿港元，同比增加23.9%。其中，住宅开发业务实现营业额385.22亿港元，同比上升23.1%；包括酒店经营在内的投资物业营业额达到38.36亿港元，同比增长37.4%。同时年报显示，华润置地2012年综合股东应占净利润为105.69亿港元，同比增加30.1%，净利润率为23.8%，相比2011年的22.7%增加1.1个百分点；综合毛利为166.96亿港元，毛利润率为37.6%，相比2011年的39.6%下降2个百分点。另外，2012年华润置地实现房屋销售金额人民币521.93亿元，建筑面积473.61万平方米，分别较2011年增长45.2%和59.1%。
图3.9 华润组织结构图
1999年，华润集团对华润置地等利润中心高调推行6S管理体系，目的不仅要解决财务管理方面的问题，还要解以往经营中存在的约束机制不健全、管理信息反馈不及时、财务及经营风险控制不到位等问题。比如，在集团对华润置地的实际管理过程中，华润集团和华润置地同时监测战略目标与业务经营目标执行过程和结果。
华润置地的后评价主要以项目目标和效益后评价为基础，从投资决策开始到物业交付完成的全周期进行后评价，并从财务、营销、设计、招标、施工、成本、物业等职能管理的全过程进行系统的客观的分析和评价，为未来项目提高决策和管理水平、合理利用资金、提高投资效益、制定相关制度等提供科学依据。
（完）
文章来源：节选自博士后论文专辑《基于过程绩效的天房集团项目后评价研究》（本文仅代表作者观点） |
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