核心提示: 电商冲击,百货为代表的传统零售江河日下,餐饮开始成为握在手中的“魔法石”。由于购物中心体验式消费功能日益突出,餐饮、娱乐的比例越来越大,知名的餐饮品牌也将成为今后购物中心的招商重点。 一、技术要求 1、品类组合和菜系组合 占比、区域划分、左右搭配、选品牌、定位置;一店一味、一店一色、以大代小。 2、平衡问题 丰富度、成熟度、新鲜度;按照市场需求、内外结合。 3、时段的组合 正餐——以中餐和晚上为主; 快餐、简餐 ——以中午为主; 特色小吃——时间比较灵活。 举例1、餐饮布局<分散放置>——顶层是正餐,中间垂直分布是休闲餐,底层做快餐美食广场。 举例2、餐饮布局<集中放置>——有项目把餐饮布局到一个区域,都会出现某些楼层在某些时段几乎全是黑的 。 4、客单价组合 按照品类做价格分区、做引导、不导致同一个客单价出现了伤亡的现象。 5、面积组合 不同的菜系、不同的品类给出不同的面积。 6、关于租金 平衡租金收益;合理取与舍 。 7、工程条件 面积需求、商圈要求、楼层、楼板承重、供电、给排水、燃气、空调、 消防系统、排烟系统、隔油池、化粪池。 8、找对人 餐饮客户谈判最好是直接找对方的决策者(BOSS) 二、品质要求 1、餐饮品牌库 2、餐厅筛选标准 1)餐饮平效 2)经营理念 3)管理团队 4)核心产品 5)装修品质 6)开店速度 7)消费者接受度 三、招商执行 1、什么是商业招商 1)商业招商:实现最大化商业价值的过程。 2)招商人员是什么? a、 招商人员就是:“品牌买手” b、将适合的品牌放在最适合他展现的位置上 c、是冠军的招商人员 3)激情的作用: 激情——发现——领悟——探索——创新 总结: 任何的商业项目都要创新,商业的个性是无法复制的! 项目的最高境界:具有性格、个性、灵魂才有吸引力;灵魂是无法复制的,可复制的是商业操作的模式! 2、项目分析 项目立地条件分析(区域位置价值) 项目产品条件分析(结构、硬件设施、软件配套等) 项目商业类型分析(Shopping Mall,社区商业,商务配套等) 集团对商业的期望 项目商业定位,分析适合的业态、确定目标商户 租赁条件 —— 商务条款,如:租金、租期、装修期、交房标准 分析成交指数(商户需求度、分析客户的心理价位、市场客观竞争情况等) 3、餐饮分类 1)餐饮的常见分类方式 业态分类 - 正餐、简餐、快餐、休闲、外卖 菜系分类 - 中菜、西餐、东南亚、快餐、混合型、素菜 档次分类 - 人均消费、经营历史、营业方案 客群分类 - 消费模式、性别、年龄、国籍 特性分类 - 体验性、主题性、附加功能性、会员制 2)餐饮按业态细分及在商业中的作用 3)各类餐饮业态特征 4)餐饮品牌的落位原则 如上所述,业态细分是餐饮落位首要考虑的因素,此外,落位涉及到的另一重要元素是对可用于餐饮位置的归类,正如上表中我们将各类客户的位置需求归为A、B、C类一样。 四、时间把控 图纸解读——风、火、水、电等各项工程技术条件;现场交底;可行的品牌落位方案。 时间节点把控 大餐饮(专题阅读)时间把控 普通餐饮时间把控 五、招商流程 1、租赁工作常见文本 项目资料:(固定文本) A1-项目介绍(宏观概念性介绍、招商手册) A2-平面分割图 A3-收费明细 A4-客户装修用设备说明、工程图 工作报表类:(内部管理及沟通) B1-客户跟进进度记录表(准备看场地之客户、过去一周客户记录表、已看场地之 客户进度、已签意向的客户、已签合同的客户) B2-目标工作计划时间表 B3-意向客户对比分析表 B4-成交客户条款记录表 B5-项目经济效益分析报告(租金计算) 商务谈判资料(租户往来文件) C1-往来传真模板 C2-客户情况调查表(初步经营方案要求) C3-建议租赁图纸 C4-店铺财务预算表 C5-租赁意向书 C6-租赁合同 C7-场地使用协议书 C8-客户提交资料(公司资料、商业计划书、工程方案) 2、我方招商流程 1)找对目标联系人联系 2)准备工作:了解品牌档次、公司背景、开店情况、经营状况、目标客群等; 3)分析来访客户身份,确定考察路线、介绍重点、推荐位置、情报收集、方案时间 4)客户方案跟进修改; 5)谈判优势保障措施; 6)甲乙双方工程条件磨合; 7)要求客户提供装修方案; 8)高层见面交流 9)确定开业时间 3、客户选址流程 流程重点工作: A、不断收集市场信息;针对重点区域收集 B、了解市场上项目所属区域价格、周边环境、项目定位、工程进度、开业时间等; C、进一步了解项目区域环境、租赁条件和招商情况;询问同行意见; D、不断了解周边同类项目状况,尝试洽谈,比较分析,考察区域餐饮现状; E、制作初步方案及经营预算、并依据洽谈情况进行调整; F、甲乙双方工程条件磨合; 4、流程对应分析 5、餐饮招商各阶段工作重点 总结—招商过程中常出现的疑惑 1、市场上的客户很多,但是都没有开店打算,市场前景都不看好; 2、项目租金太高,客户很难接受,报价就吓跑; 3、如果不把价格报出去根本就推进不了客户的进一步行动,报了他就跑; 4、市场上都没有收集方案的惯例,间接影响客户对我方的印象; 5、客户是很难给予我们财务分析或营业额预估的,生怕租金会高; 6、客户在餐饮业十分久,我们的话根本听不进去,没法推销项目; 7、在价格条件方面都没有太多影响力,很难跟客户来谈; 8、其他竞争对手项目条件给予客户非常优惠,我们没有办法成交; 9、客户老是拖延看房,出差又出差,不知怎么办好; 10 、客户问已经签订了什么客户,该怎么回答呢; 11、客户就差一点就成交了,现在只是剩下租金,他业态必须放一层,但是营业额只能负担三层租金; 13、客户方案中的营业额预估真不特别清楚水分有多大,反正按照其预估租金还差远呢。 六、案例分析 1、项目分析 2、客户拓展 3、配对 4、制作经营 5、面谈 6、谈判 7、意向书 8 、合同签订 9、进场 总结: 1)进场前的技术对接尤为重要,往往工程滞后无法顺利进场; 2)进场后的核心工作:管控商家装修节点,建议粘贴商家工程进度表。 10、品牌开业 总结:人员往往是制约品牌开业的主要矛盾。
|
|