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根据现行民事法律规定，在两个买卖合同均为有效的情况下，标的物的所有权归属于先取得标的物的占有或者先行办理所有权登记手续的买受人。拆迁补偿安置协议作为互易合同，在与其他并存的有效买卖合同因履行发生冲突时，标的物的归属依法应参照买卖合同的有关规定。即拆迁人在尚未将实行产权调换的补偿安置房屋交付并转移所有权给被拆迁人之前，又将该补偿安置房屋另行出卖给第三人的，补偿安置房屋的所有权应归属于先行办理房屋所有权登记手续的被拆迁人或者第三人。对此，我们不持异议。但因拆迁补偿安置协议毕竟不是房屋买卖合同，更不同于一般的买卖合同，即使从互易合同讲，它也有其特殊的含义。因此，我们认为，对拆迁补偿安置协议不能一概适用买卖合同的法律规则，而应区别情况予以不同的处理： 1．当事人在拆迁补偿安置协议中只对补偿方式、安置用房面积、过渡期限等内容进行约定，而没有对协议的标的物即补偿安置用房的位置、用途进行明确具体约定的，在与其他房屋买卖合同发生冲突时，应适用一般房屋买卖合同的有关规定，按普通债权给予保护。 2.如当事人在拆迁补偿安置协议中不仅对屋的补偿方式、安置房屋面积、过渡期限等一般内容进行约定，而且对协议的标的物即安置用房的位置、用途也作了明确、特别约定的情况下，该标的物具有了特定性，结合拆迁补偿安置协议的特殊性，按照对被拆迁人利益的侧重保护原则，《商品房买卖合同解释》将此种情况下被拆迁人对该特定房屋的债权视为一种特种债权，赋予物权的优先效力，称为特种债权优先权，也就是债权物权化。特种债权优先权是为保证特种债权优先实现的权利，其特征表现为：（1）特种债权优先权是一种具有担保物权性质的特种债权，是独立的民事权利，具有对抗第三人的效力；（2）特种债权是一种法定的债权上的优先权，不是物权上的优先权，它打破了债权平等原则，赋予特种债权优先于一般债权取得的权利；（3）特殊债权是一种不需登记公示的优先权。担保物权作为物权的一种类型，应当按照物权的公示原则进行公示才能发生法律效力。所谓公示，就是必须将物权变动的事实向社会公开，动产物权的变动要交付，不动产物权的变动要登记。而特种债权优先权作为一种特殊的具有担保物权性质的优先权，其优先权是由法律直接规定的，无须公示。根据特种债权的物权优先效力，被拆迁人的债权具有对抗第三人的效力，即排他性，拆迁人出卖拆迁补偿安置协议的标的物补偿安置房屋给第三人的行为为侵权行为，即使第三人办理房屋所有权转移登记，被拆迁人也可基于特种债权的物权优先效力，请求撤销登记，优先取得拆迁补偿安置房屋，第三人的物权变动不得对抗被拆迁人的物上请求权。惟有此，才可确保被拆迁人债权的安全，保障实现居者有其屋的社会目标。同时，由于被拆迁人已按协议约定支付了大部甚至全部房款，且具有物权的对世效力，因此，没有行使期限的限制。至于拆迁人与第三人之间的买卖合同效力则不因物权变动被撤销而无效，它对拆迁人和第三人均有约束力，在第三人无法取得房屋时，可依据本《商品房买卖合同解释》第8条规定，向拆迁人主张违约赔偿责任。 《商品房买卖合同解释》之所以将被拆迁人享有的债权规定为特种债权并赋予物权优先效力，理由如下： 1．从拆迁法律关系看，拆迁人与被拆迁人在拆迁活动中的法律地位虽然是平等的，但在经济地位、参与拆迁的主动性上，拆迁人的经济实力强大，属于强势群体，被拆迁人是经济实力较弱的分散个体，属于弱势群体；拆迁人是有计划、有准备地参与拆迁活动，是拆迁程序的启动者，而被拆迁人是被动地加入到拆迁活动中，对拆迁程序的运行没有控制权；在订立拆迁补偿安置协议时，拆迁人处于主动地位，被拆迁人处于被动地位。因此，在城市房屋拆迁过程中，相关的法律、法规都是侧重于对被拆迁人利益的保护。如果被拆迁人的合法利益得不到有效保护，就会对拆迁产生抵触情绪，不但会影响拆迁活动有序进行和城市建设的发展，还会造成严重的社会问题。这已是不争的客观事实。 2．虽然从民法、合同法理论上讲，债权不具有排他性，实行债权平等原则，债权没有优先效力，不因债权成立的先后而效力不同。但各国为了推行人道主义社会政策、促进社会福利、维护社会公共利益，通过法律赋予某些债权优先效力。《法国民法典》、《日本民法典》等国都对特种债权的优先权有明确规定。《法国民法典》第2095条规定，“优先权，为按债务的性质，而给予某一债权人先于其他债权人、甚至抵押权人而受清偿的权利”。这虽是对优先权的定义，但可以看出是赋予某些债权优先效力的规定。这些具有优先效力的特种债权，《日本民法典》第303条称之为先取特权。我国《合同法》、《海商法》、《破产法（试行）》规定的建设工程价款、船员工资、海难救助款、工人工资、劳动报酬、保险费用等也都是特种债权，此外我国《民用航空法》第19条、《商业银行法》第71条、《保险法》第88条、《公司法》第195条、《合伙企业法》第61条、《个人独资企业法》第29条、最高人民法院《关于适用＜合同法＞若干问题的解释（一）》第19条等法律、司法解释等也都赋予了某些特种债权具有优先效力，以保障某些特种债权得以优先实现，体现对弱势群体的保护。由于特种债权优先权具有特殊性，各国法律在赋予某些特种债权优先效力时均采取列举的方式，予以严格限定。鉴于此，本《商品房买卖合同解释》在对被拆迁人所享有的特种债权赋予物权优先效力时，也不是针对所有的拆迁补偿安置协议，而是明确限定为只有约定采取房屋所有权调换形式，并且对补偿安置房屋的位置、用途作出具体明确约定的拆迁安置补偿协议，被拆迁人享有的债权才为特种债权并享有物权优先的效力。对于就拆迁补偿安置用房约定不明确具体的被拆迁人的债权，则不能作为特种债权，只能认定为普通债权。因只有对协议的标的物即补偿安置用房进行明确具体的约定，使其特定化，才符合物权客体特定性的特征，权利才有明确的支配目标，诉讼请求也才能够具体确定。否则，没有具体的诉讼请求既无法确定权利客体，也不符合《民事诉讼法》规定的起诉条件，当然就更谈不到优先的问题。 从物权法定原则出发，物权应由法律予以规定，但在具体适用中不能过于僵化。因法定只是相对于约定而言的，物权作为社会经济生活关系的反映，其本身是极为复杂的，仅仅依靠法律规定来确认所有的物权是不可能的，而且我国正处于社会转型时期，社会经济生活发展变化十分迅速，各种新型物权也将随之应运而生，法律因其具有稳定性的特点，难以及时地通过修改、补充来反映实践中已广泛存在的物权现象。所以，作为我国最高审判机关的最高人民法院完全可以根据审判实践情况通过司法解释方式创设物权。物权法定原则在大陆法和英美法国家也不都是绝对适用，都有最高审判机关以判例形式确认物权的先例，如日本最高裁判所就有通过判例来确认物权的实例。《中国物权法草案建议稿》（王利明主编）第3条规定：“依法规、司法解释而形成的物权，如具有相应的公示方法可以认定其效力。”由此可见，学术界也已逐步对物权法定原则有了新的突破性认识，这也是符合社会客观实际情况和发展趋势的。
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