重磅 | 今天的解放日报，透露了上海城市规划的新动向，看看你家附近有影响伐？

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重磅消息！

今天的解放日报头版，发布了这样一条新闻。

你以为这又是一条普通的上海城市建设表扬稿？

No！这里面透露了一个重大信息：上海的城市规划要调整了！这个调整，可能涉及到你家老房子还会不会被动迁，他家门口的路还会不会被拓宽，某座大楼的定位还是不是原来的那个？……

让小新为你来细细解读吧！

上海启动“城市更新”致力内涵增长

市政府新闻办昨天召开新闻发布会透露，《上海市城市更新实施办法》将在今年5月正式实施。这标志着上海已经进入以存量开发为主的“内涵增长”时代。市规划和国土资源管理局局长庄少勤表示，在目前上海建设规划用地规模“负增长”的前提要求下，“城市更新”将成为上海城市可持续发展的主要方式。部分规划政策和土地政策将相应作出重大调整。
不同于过去城市建设中的“城市扩张”、“大拆大建”，“城市更新”指的是对城市内已建成区空间形态和功能进行改善。目前，上海已经建成的区域内还存在城市能级不高、活力不足、公共空间和服务设施仍有较大缺口、城市慢行系统便利化程度不高、城市风貌保护不够等问题。未来上海将从这些方面入手，遵循规划引领、公共优先、公众参与的原则，持续有机推进城市更新。
根据《更新办法》，部分规划政策和土地政策将进行重大调整。规划政策中，如物业权利人能提供公共设施或公共空间，其用地性质、空间高度、建筑面积，都可在符合法规的前提下进行调整。土地政策中，将按“存量补地价”的方式，支持物业权利人重新取得建设用地使用权。

规划政策的具体调整为：在符合区域发展导向和国家规划土地法规要求的前提下，允许用地性质的兼容与转换，鼓励公共性设施合理复合集约设置；在地区整体空间对建筑高度不敏感的地区，允许高度适度提高，紧凑建设，以高度换开放空间；以为地区提供公共性设施或公共开放空间为前提，通过适当的建筑面积奖励，强化地区品质和公共服务水平；对于增加保护具有价值历史建筑的，将部分历史建筑的建筑面积不计入规定总量。此外，在特定条件下，部分地块的建筑密度、建筑退界和间距等可以按不低于现状水平控制。
《更新办法》还鼓励在城市更新中采用绿色、低碳、智能技术，对建筑“第五立面”的生态化、景观化以及其他有益于增加公共价值的改造利用。
土地政策调整主要有两方面。一是将创新土地开发方式，按照“存量补地价”的方式，支持现物业权利人依据规划重新取得建设用地使用权；二是沿用旧区改造出让金返还政策，对于城市更新中“存量补地价”的土地出让收入，在计提后返还区县专项用于城市更新工作。
与上述两项政策配套的是，“全生命周期管理”的新土地开发、出让模式，已在近期全面推行。
据悉，《更新办法》主要适用于上海中心城区内经认定的城市更新地区，旧区改造、工业用地转型、城中村改造等地区，仍将按照其他规定执行。

上海的城市规划为什么要作此改变？

很简单：因为上海可开发的土地已经越来越少了！

《解放日报》说得很明白：上海的土地紧张到什么程度？去年市第六次规划土地会议要求，未来上海的规划建设用地规模要“负增长”；必须“以土地利用方式转变，倒逼城市发展转型”。

改变主要集中在哪些方面？

1、接受现状

“城市更新”被阐释为“对本市建成区城市形态和功能进行改善的建设活动”。两个关键词：“建成”、“改善”。“建成”说的是城市更新的对象——不是新区，而是已经成熟的区域；“改善”说的是城市更新的目标——让这个区域变得更好。
市规土局局长庄少勤在多个场合说过同一句话：要适应城市资源环境紧约束下的内涵增长。
这句话剖开来看，土地资源和其他各种资源稀缺、高密度人口带来的环境压力紧约束，这是上海必须接受的现状。但是，人们对城市发展和环境改善的诉求始终存在。因此，“内涵增长”将取代过去的粗放扩张和“大拆大建”的模式，成为新一轮发展的必选项。

2、不搞大拆大建

城市更新与传统的旧区改造不同。不少世界知名城市都有过“大拆大建”“断了文脉”的历史过程，而在引入“城市更新”机制后，他们开始注重城市的历史传承，注重空间与人的共生关系，逐步走上了城市复兴之路。

3、防止中心区域“奢侈化”

在其他城市的城市更新过程中，曾出现过于注重市场力量，导致土地增值的同时，城市中心区域呈现“奢侈化”的问题。《更新办法》中对公共利益和公众参与的强调，将防止这一现象的发生。
比如，市规土局曾总结目前上海中心城区的城市建设的一些短板：商办楼宇总量大，但绩效不高；社区公共空间和服务有短板；慢行系统有待完善；城市风貌塑造不够。

在城市更新的实践中，每个特定更新区域的问题，都将被有针对性地评估，评估的要点，正是公共要素的配置要求。“无论是环境生态、交通设施、安全措施、人文氛围，一定区域内，缺什么，我们就要补什么。”

计划或已经实施的案例

一：西亚宾馆（已开工）

改造前：

位于肇嘉浜路、天钥桥路的西亚宾馆，设施服务能力与徐家汇副中心区位条件不符，周边停车、人行、车行问题大，整体环境不佳。

改造后：

建筑底层架空，衔接二层连廊，释放2000多平方米公共开放空间，产权移交政府；三、四层提供公共停车位。地块功能由酒店调整为办公，建筑高度由35米提升至70米。

二：徐家汇教堂广场（已审批）

改造前：

区域内的教堂、观象台、藏书楼、光启墓等历史建筑互相联系较弱，辨识性不高，周边公共空间零散，品质不理想。

改造后：

拆除原徐汇区档案馆，更新为文化地块。区域内建筑面积减少400平方米。教堂前广场空间释放，展示教堂建筑富有美感的南立面，并强化教堂与古观象台的对话。

三、武康路

武康路改造也颇具代表性。经过“城市更新”的规划和改造，沿路街景、民宅，都与现存的几十幢历史保护建筑相协调，人们喜爱的老上海城市风貌被保留了。

四、张园

　　与大中里项目一路之隔的张家花园，始建于1872年，前身是沪上首屈一指的游玩名园和公共活动场所，如今却在与周边繁华商业的强烈对比中日显“孤岛化”。
　　张园现有房屋108幢，是上海种类最丰富、保存最完整的石库门建筑群，历史建筑整体空间格局及城市肌理保存完好，地块内部的历史文化资源及历史环境要素遗存丰富。
　　除了保留与保护，静安区就将按照保护性开发的思路，传承历史城区特色，提升公共空间品质，完善居住服务体系，打造一个集商旅文为一体的地标性区域。


五、东斯文里

　　这里是上海市内最大的成片广式石库门建筑，静安拟对近3万平方米东斯文里及其他有保留价值的历史建筑进行保留，通过“融合、延续、不定性”的设计理念和细致的保护策略，探索出对石库门里弄建筑保护和利用的新路径。
　　由于这里地处静安区的东北角，因此在研讨规划方案时，静安充分考虑了周边区域的资源，比如黄浦的九子公园、闸北苏州河边的公共区域等，在综合考量基础上，明确这块区域要做些什么。

六、锦沧文华大酒店

　　曾经的锦沧文华大酒店，因建筑层高过低、空间狭窄、设备设施陈旧老化、绿色环保功能缺失、地下空间利用不足等。这些问题使楼宇改造出现了功能瓶颈。
　　经与在美国纽约、芝加哥、费城等地拥有丰富楼宇改造经验的美国宋腾汤马赛帝（Thornton　Tomasetti）结构工程事务所和美国Gensler建筑设计事务所合作研究，运用成熟的现代建筑科技工艺来解决这一难题。

通过建筑结构“4改3”技术（即4层变3层）增加楼宇层高，打开空间；用先进的技术解决地下空间再改造，扩大地下空间面积和利用效率；按国际绿色楼宇标准实现楼宇环保绿色指标；用数字化科技实现楼宇数字化全覆盖等等。

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