|
“互联网+”在产业园区中的应用 第一个层面是“互联网+空间”，空间可以是城市，也可以是园区，我们把信息化的基础设施在这个层面上加以构建，适应互联网发展趋势，尤其是移动互联网、物联网这样的趋势，在这个空间上我们进行规划筹建。 第二个层面是“互联网+运营”，可以通过“互联网+”的方式来进行产业园区的开发、建设、运营、服务、运营等，比如服务可以用互联网云端的方式提供，比如我们的资金需求可以通过互联网金融、众筹的方式解决，园区运营的方方面面都可以考虑以互联网的方式来满足和提升。 第三个层面是“互联网+产业”，产业的引进和培育，也可以通过“互联网+”的方式来解决，这个社会上已经很多的案例，就不再赘述了。
中国产业园区最大的问题就在于“散” 第一个资源散。 我们的园区可能是全国最为碎片化的区域，全中国，如果名册上的开发区有几千个，不在名册上的开发区我估计几万个都有。一个小县城10~20万人，也规划几百平方公里的开发区，很多地方都是这样。如果我们按照一个城市的集聚来说，如果是一个中心城，人口就要10000人/平方公里，如果不是中心城，我们的人口可能就少一点，7000~8000人/平方公里。如果人口密度到5000人/平方公里以下，这个城市的要素就很难集聚，对园区也是如此。未来对于这样的碎片化的产业园区的格局中，我们需要破解这个问题。 第二个管理散。 拿上海来说，有国家级的园区，市一级的园区，区一级的园区还有镇里面街道的园区，管理层次非常多；管理的主体也很多，各个条线，规划、土地、发改、经信、商务、科委都是管理部门，管理也很散。 第三个是主体散。 就是开发园区的主体分散，商业地产我们有万达，住宅地产有万科绿地等知名企业。在我们园区的开发领域里面还没有出现这样的巨无霸，开发主体是很分散的，像我们上海的漕河泾，是我们上海市推进园区品牌联动的第一块牌子，它在全上海包括外地有很多的分园。但是漕河泾管理的本部园区只占全上海面积的千分之三，挂漕河泾品牌的园区占全上海产业园区的1/10都不到，就是这样的一种格局，现在已经存在了。未来有没有可能出现像新加坡裕廊工业园区一样的园区管理方面的品牌开发主体，这个我们拭目以待。 第四就是产业散。 我们的园区都是一大片，几十万平方公里产业的集聚度是不高的。只有一些非常小的园区，比如定位做互联网或是电子商务，可能这个产业集聚度就会比较高，没有做到主导产业集聚，在整个产业链上没有形成一个体系，没有形成一个产业的生态系统。但是未来“互联网+”的情况下，整个产业体系就是需要遵循产业的丛林法则。只有成为生态体系，这里面的产业才可以自我成长，但是我们的园区还没有做到这一点。
产业园区发展的“四大痛点” 第一，产业在哪里？到底培育什么，引进什么，产业在哪里，这是一个难题。 第二，人才在哪里，或是团队在哪里？人在哪里，这里面有几个方面，开发运营的开发区的团队在哪里，我们做产业的人在哪里，人才在哪里，劳动力在哪里，我们为产业园区服务的居民或是人口在哪里，入驻开发区里面的人口在哪里。 第三，资金在哪里？原来的模式是地方政府借债或是担保，圈一块地搞一个平台公司，这种融资模式，现在已经明确说不能干了，我们下一步的资金应该从什么渠道来筹措，怎么实现园区的可持续发展？对于一个园区开发公司来说，它的资金来源有三个方面，第一是土地开发，第二是服务运营的收入，第三是投资产业的收益。那么，现在土地开发的红利，这个空间已经很小了，服务运营跟未来产业投资，对一个开发公司来说是未来盈利的重要方向。当然对于地方政府来说，除了这三个方面还用税收，这就是园区运营商要和政府紧密合作的原因之一。园区都是政府的儿子，未来如果有市场化的主体开发，就要跟政府有一个PPP的协议，或是大家对于土地开发和税收方面有一个协定。当然我们政策都要符合国家的政策，62号文已经也明确的规定，但是PPP协议不在此类。 第四，政策在哪里？原来我们15%的税收政策肯定没有了，土地开发原来的这些政策现在也越来越紧了。未来的政策到底在哪里，这些都是我们园区开发的重点。
产业园区：从“物理反应”到“化学反应” 我们原来园区和城市的打造是“物理反应”：我这边搞个园区，这边搞个新城，空间挨在一起，大家通过城市的开发，人口的集聚与就业，产业的成长，就能推进城市的发展。因为我们国家的城市化、工业化、是在用30年的时间走过了世界上的一个城市发展的几十年、几百年，甚至几千年的路，这是一个“压缩饼干”。所以前30年我们这两个轮子发展是物理反应。 现在我们期待的是什么呢，就是我们希望这个产业化和城市化能够产生“化学反应”。未来的目标，我们希望在化学反应的基础上能够变成一个“核聚变反应”，这个产城融合的园区或是城市能够自己自我生长。 所以我们讲，要打造有生命的产业园区，这是我们的发展目标。这个“有生命”是什么意思呢，就是我们的园区开发也像我们城市开发一样要有品质、有活力，要能够自我生长、自我成长。要有产业的生态系统和城市生态系统，这是按照一个城市的生态系统打造我们的产业园区，成为一个有生命力的“活的产业园区”。
如何打造“有生命的产业园区”？ 我这里想了四个字，“收”、“聚”、“让”、“流”。 第一个是“收”。我们现在资源无法聚焦，粗放增长，我们应该收缩战场，聚焦资源。我们在座的这么多的园区，你们现在肯定不像过去有几千几百的项目排队，现在项目大大减少。项目减少了，怎么支撑我们这么多园区的巨大空间，我们认为要收缩战场，资源聚焦。 第二个是“聚”。我们要打造极点，聚集人气。要是有一个高势能的产业发展区，然后带动园区整体的发展。我们原来是摊大饼的趋势非常的明显，一个园区就几十个平方公里或是一个新城几百平方公里。在这个区域当中，所有的配套服务都是不健全的，人气也许是不集聚的。我们希望在未来园区打造当中，要成功，首先要有极点，有集聚的地方，有高势能的区域，然后带动周边，第二，思路上也要有一个集聚。 第三个要“让”。这是对政府而言。政府要放权，要让利给市场。现在我们因为园区原来的打造都是以政府为主导，市场来跟进。未来是市场来推动，政府来促进。这个前提是什么呢，政府你必须要在土地的开发建设、包括税收、服务等等方面要对市场有一个让利。你只有这样才能够让市场力量真正的进入到我们的园区开发领域，为产业服务，也为企业服务。现在这里是个机会。 第四个是“流”。让资产流动起来，让这些资产的效率得到提升。现在我们政府的资产，这些园区的资产，实际上流动的链条是不健全的，从园区的一级开发、二级开发，运营到资产证券化，实际上这条链条还不是很通畅。现在中央政府，包括央行、财政部都在考虑新的政策，比如让信贷资产或是园区资产证券化在做、在开闸，我们希望未来园区的资产能够通过流动的方式来提高这些资产的运营效率，提高为产业服务、为企业服务的水平，通过“流”的方式提高水平，提高效率。 未来怎么突破我们刚刚讲的一些瓶颈和痛点？ 我想了几点，第一要打造新型载体，推进现代化的产业地产和产业社区健康的发展； 第二我们要引进优秀的开发主体来加快区区合作品牌联动，这个也是漕河泾开发区一直倡导的； 第三就是创新开发模式，引导金融机构助力转型，产业园区即将进入一个资本化的时新代，我们的资产要变成资本，让它流动起来； 第四是实施政策创新，营造转型升级的良好环境。 上海的产业园区发展空间，我们叫“104区块”有790平方公里，“195区块”有177平方公里，“198区块”有183平方公里，这是我们目前上海产业园区的发展空间。我们也希望全国的园区开发商，如果大家有兴趣，都可以到我们上海来投资园区开发，我们上海欢迎你们。 最后我用一句话结束，从历史知未来——我们要打造有生命的产业园区。 （园区中国根据上海市经信委产业园区处处长周强在“中国开发区互联网+产业融合”论坛上发言整理） 点击“阅读原文”，给你看周强先生另一篇发言《产业地产黄金时代的三大转型方向：PPP、运营管理、金融闭环》 特别提示： 我们正在启动“火花S-Park2015中国产业地产30强榜单”评比，近期火花S-Park产业地产30强调研组将开始全国重点企业的调研，敬请关注！ |
|
|
