产业园区转型升级之路——上海产业园区标杆案例深度考察 | 莱顿商学院 11月26-28日

攒菁堂 2020-10-28

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中国产业园区历经40年的发展，已经呈现出覆盖经济领域广泛、涉及不同产业层次、多种类型互补的发展态势。园区产业结构和空间布局不断优化，运营脉络纵横复杂，产业操盘手面临了着越来越多的问题......

产业园区如何与地方经济发展特点和资源结合？
产业园区主导产业日益趋同，如何打破同质化？
新形势下产业园如何优化项目投资、收入结构？
产业园区如何确定主导产业与培育产业定位？
产业园区的企业孵化如何转化为园区利润来源？
产业园区如何利用投融资盘活现有资源？
产业园如何利用产业集聚形成产业链发挥“长板效应”？
产业园区产业结构、产业链分工如何协作发展？
产业园区的商业配套如何做？
产业园区的服务配套如何支持产业园区转型升级？
产业园区如何借助大数据、新智能做智慧化转型？
......

莱顿商学院，聚焦产业园区运营能力提升与资产价值判断，探索新趋势与运营经验，为产业园操盘手分析现存问题提供转型升级建议，与同行者一起总结经验深入探讨。

为产业地产操盘手量身打造

产业园区转型升级之路

——产业园区标杆案例深度考察 | 上海站

11月26-28日

模块一主题授课

主题：产业运营为核心的产业园区资产价值提升

颜海军老师现任北京东升博展投资管理有限公司副总经理、博展商学院校长，同时担任中国产业园区国策委员会智库专家。自2009年参与中关村东升科技园筹建、运营工作，包括园区规划、产业定位、招商、运营和客户管理。现主要负责集团公司战略规划、产业发展、股份制改革、创新业务的开拓及发展等工作。在创新创业的新形势下，参与园区孵化器、加速器的服务体系建设及创新项目投资管理工作。在实际园区运营管理以及产业服务体系构建的过程中积累了非常丰富的实践经验。

课程大纲：

一、为什么要做产业园区运营

1. 产业发展的情况及趋势；

--第四次产业革命为代表的新时代的到来

--创新与产业升级

2.产业集群与产业空间布局

--产业发展与城市空间演化

--产业价值链、产业集群与产业空间集聚

3.园区发展的趋势；

--重资产向轻资产转型

--单一园区向综合园区发展

--要素驱动-创新、生态驱动

--从单纯的土地运营向综合的“产业开发”和“氛围培育”转变

二、什么是产业园区

1. 与产业园区相关的概念及要点

--产业、产业链、产业集群、产业聚集、产业集聚

2．城市产业功能区的分类及产业园的类别

3. 产业园区业务链及运营的价值

4. 产业园运营及盈利模式

5. 公募REITs开放给园区带来的新机遇

三、怎么做产业园区运营

1. 产业园运营之战略

2. 产业园运营之组织体系

3. 产业园运营之服务体系

4. 产业园运营之管理体系

5. 产业园区运营之风险防控体系

6. 产业园运营之产业孵化与产业投资

四、产业园区发展方向——智慧园区

1. 智慧园区的模型

2. 智慧园的服务模式

3. 智慧园区的未来

五、案例解析

模块二实地考察+现场授课

考察项目一：张江高科

产业地产和产业投资有机融合

上海张江高科技园区成立于1992年7月，位于浦东新区中心位置，2009年园区被正式定位为高科技研发中心和高新企业培育孵化中心，2012年，张江园区地域面积扩充至79.9平方公里。2014年张江高科将企业定位从单一的园区开发运营商转变为“房东+股东”的双轮驱动模式。

张江高科摆脱了传统产业地产开发运营商的单一模式，提出了以“科技投行”作为战略发展方向，着力打造新型产业地产营运商、面向未来高科技产业整合商和科技金融集成服务商的“新三商”战略，把产业地产的有形资源转化成产业投资的无形资源，产业地产和产业投资有机融合、创新协同，形成独特的商业模式。

分享主题：产业开发区投资运营策略

课程大纲：

一、张江园区的发展历程：从启动到集聚到升级

二、主导产业与产业集聚：

1.产业集聚的过程；

2.发展战略性新兴产业；

3.园区培育主导产业的基本策略

三、投资运营的基本经验：

1.园区服务体系的演化与探索；

2.园区运营商的三大利器与两大能力

考察项目二：漕河泾开发区

市场化运作模式为高新产业园区树立标杆

漕河泾位于上海徐汇区，是一个以高新技术开发园区为主体的板块，规划面积14.28平方公里。开发区汇聚中外高科技企业2500多家，经过二十余年的发展，漕河泾开发公司已成为集工业地产运营商、区域产业推动者、园区服务集成商于一身的综合性园区工业地产企业。

上海漕河泾新兴技术开发区是我国最早成立的国家高新区，也是目前发展速度最快、技术含量最高和经济效益最好的开发区之一。漕河泾的成功主要在于市场化运作模式的成功，为后起高新区树立了发展模式标杆。其中，漕河泾松江园区作为首个由市政府认定的“区区合作，品牌联动”示范基地，已成为松江产业转型升级的典型案例。

主题：资管视角下产业园商业配套的招商与运营

课程大纲：

1 公募REITs背景下，园区商业对产业园资本运作的意义

2 产业园配套商业的配比和类型

3 园区商业操盘的基本逻辑与关键节点

4 产业园配套服务常见问题与解决办法

主题：漕河泾产业园区的1.0到3.0

课程大纲：

1.漕河泾园区发展历程

2.科技绿洲解析

3.漕河泾的服务多元化

考察项目三：上海三邻桥体育文化产业园

面对C端目标客群的复合模式区域转型升级改造

三邻桥是上海市首家以体育文化为主题的产业园。三邻桥的前身，是上海日硝保温瓶胆厂。三邻桥总占地102亩，一期开发66亩，投资2亿元，花费近3年时间打造。三邻桥规划上将项目目标人群定位在C端，空间上打破界限。它是康体休闲的生态公园，是交流体验的社交平台，也是舒适便利的生活中心。除了体育特色之外，三邻桥也配备了文化艺术、特色市集、生活服务等不同类型的业态，全面完善园区的整体功能。这种复合模式为区域的转型升级改造提供了一个标杆案例。

三邻桥的成功，让工业遗存重新焕发了生机，为其他工业遗存转型园区带来了值得借鉴的经验，并为城市的经济转型发展带来了更多启示。