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湖 北 省 麻 城 市 人 民 法 院 民 事 判 决 书 〔2014〕鄂麻城民一初字第00083号 原告余霞。 委托代理人付文斌，湖北伟岸律师事务所律师。 被告武汉华诚全友置业有限公司。 法定代表人郭显恩，该公司总经理。 委托代理人周吉林，湖北诚信联合律师事务所律师。 委托代理人黄泽元，该公司职员。 第三人袁贤意。 第三人熊莲枝。 共同委托代理人颜远志，湖北博林律师事务所律师。 原告余霞为与被告武汉华诚全友置业有限公司、第三人袁贤意、熊莲枝房屋买卖合同纠纷一案于2014年元月2日向本院起诉，本院立案受理后，依法由审判员姜辉担任审判长，与审判员梁胜阳、人民陪审员李继坤组成合议庭，于2014年3月7日、4月28日、6月11日、6月18日公开开庭进行了审理，原告余霞的委托代理人付文斌、被告武汉华诚全友置业有限公司的委托代理人周吉林、黄泽元、第三人袁贤意、熊莲枝及其委托代理人颜远志到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告诉称：被告在麻城市金桥大道市政府办公楼后开发商品房，2009年1月9日原告签订了（金桥世家）二期项目认购协议，由原告认购被告开发的麻城市金桥大道“金桥世家”40栋3单元301号住宅，认购单价为1150元每平方米，认购总价为173190元，并约定付款时间为2009年1月19日全额房款一次性交清、于2009年8月28日前交付使用及其他事宜。被告于2009年1月19日在该认购协议上签名盖章，原告于当日一次性向被告交付了房款173190元，被告出具了收款收据。事后被告一直未通知原告签订商品房买卖合同和在规定的时间将原告认购的房屋交付给原告，原告多次找被告办理未果，遂原告起诉来院，请求：第一，被告向原告交付位于麻城市金桥大道“金桥世家”40栋3单元301号住宅用房一套并协助配合办理房地产登记手续；第二，若被告不能履行合同，则请求解除合同，由被告退还原告已付的购房款173190元及利息（从2009年1月19日起至判决书确定的给付之日止按中国人民银行同期贷款利率计算）赔偿损失362940元，并承担已付房款一倍173190元的赔偿责任。 原告为支持其诉讼主张，向本院提供了如下证据： 证据一、原告的居民身份证，拟证明原告余霞的基本情况； 证据二、原告与被告武汉华诚全友置业有限公司签订的（金桥世家）二期项目认购协议，拟证明：第一，被告武汉华诚全友置业有限公司将位于麻城市金桥大道“金桥世家”40栋3单元301号建筑面积为150.6平方米（最终以房管部门测量面积为准）的一套住宅出售给原告，原告于2009年1月9日在该认购协议上签字，被告武汉华诚全友置业有限公司于2009年1月19日盖章；第二，该认购协议约定认购单价为1150元平方米，总价为173190元，认购方于2009年1月19日将全额房款一次性付清；第三，该套商品房于2009年8月28日前交付使用； 证据三、2009年1月19日被告开具的收款收据一份，拟证明2009年1月19日，原告向被告交纳了涉案房屋的购房款173190元。 被告武汉华诚全友置业有限公司辩称：第一，认购书是商品房买卖的预约书，而不是买卖合同，原告依认购书起诉没有依据；第二，原告的主张超过诉讼时效，因为双方约定2009年8月28日交房，原告现在才起诉，已超过了诉讼时效；第三，被告多次通知原告及其他人办理房屋买卖手续，但原告一直未与被告签订买卖合同，认购协议不是正规购房合同，被告有权处分涉案房屋，而且被告公司账目里面没有记载原告诉称所交的购房款，被告将涉案房屋卖与第三人，第三人才是适格主体。 被告为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据： 证据一、八张照片、两份通知、一份证明、一份合同，拟证明被告多次通知原告及其他当事人办理购房手续，原告置之不理后被告将房屋卖给第三人。 第三人述称：2013年5月，第三人与被告公司签订了《商品房买卖合同》及补充协议，约定第三人购买被告开发的金桥世家项目40栋3单元301号住宅，第三人依合同约定支付了全部购房款并实际取得了房屋，缴纳了物业服务费和购房契税，并正在办理房屋所有权登记。第三人在对房屋进行装修过程中，收到了人民法院的诉讼文书才知道被告在与第三人签订买卖合同前曾与原告签有认购协议且收取了房款，此情况在第三人购房时被告从未向第三人告知，现原告主张的商品房，已由第三人以合同形式购得，该合同已实际履行，因此第三人对争议的标的享有独立请求权：第一，依法确认第三人与被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议有效，并赔偿第三人因商品房被查封而造成的经济损失；第二，如果因本案导致第三人与被告签订的商品房买卖合同及补充协议无效或者被撤销、解除的，责令被告返还第三人已付购房款及利息，赔偿损失，并承担不超过已付购房款一倍（不低于人民币536130元）的赔偿责任。 第三人为支持其诉讼主张，向本院提供了如下证据： 证据一、商品房买卖合同及补充协议，拟证明第三人已就涉案房屋与被告公司签订了买卖合同的事实； 证据二、购房款、税金及物业费交纳凭证、物业服务协议，拟证明第三人已依合同付清了房款、税金、物业费并签订了物业服务协议的事实； 证据三、麻城市房产交易权属登记申请表和维修资金专用收据各一份，拟证明第三人已持相关资料申办房产证及交清房屋维修金的事实； 证据四、装修材料购置凭证，拟证明第三人已接收和占有房屋并为装修购置了装修材料的事实。 相互质证情况如下： 被告对原告提供的证据一无异议；对证据二，被告认为办手续的两个人是被告公司的，公章也是被告的，对认购协议的真实性无异议，但对合法性有异议，认为有可能是办手续的工作人员与原告勾结，对拟证目的有异议，认为不能将认购协议当作房屋买卖合同；对证据三的真实性无异议，但对合法性有异议，认为被告公司账上没有该笔房款的记录。 第三人对原告提供的证据一无异议，对证据二认为该协议是原告与被告签订的，第三人一直不知晓，不发表质证意见；对证据三认为自己不知情，不发表质证意见。 原告对被告提供的证据一中的八张照片的真实性有异议，认为拍照片的时间无法确定，对照片内的通知也有异议，被告说2013年7月15日才知道有订购协议，怎么可能提前通知，且通知的内容是办理相关手续，原告连房屋都没领，怎么办手续，而且原告去的时候也没有看到通知；对证据一中的通知有异议，认为系被告自己陈述打印的，亦没有加盖公章，证明力不高；对证据一中的证明有异议，认为原告一直不在麻城，去年听说涉案房屋转卖给他人才起诉的；对证据一中的商品房买卖合同要求看原件，真实性、合法性、关联性由法庭核实。 第三人对被告提供的证据一，认为其与被告签订的商品房购买合同是事实，其他的证据自己不知情，不发表质证意见。 原告对第三人提供的证据一的真实性没有异议，但认为合同内容中交房时间是2009年10月30日，签订合同的时间是2013年5月23日，交房时间先于合同签订日，有违常理，另合同约定房屋产权登记是由出卖人报房产登记机关备案；对证据二的拟证目的没有异议，但认为第三人提供的2012年11月2日的收款票据是一个叫李仁改为熊莲枝的，按照常理，是被告卖给李仁了，后又转卖给第三人，对契税票据的真实性没有异议，但认为交纳的时间是在立案之后，对物业发票认为不是正规税票，也没有交款时间；对证据三，认为上述证据是第三人提供的申请资料，并不是房产部门的登记资料，而且房屋维修资金是原告起诉之后交纳的；对证据四认为上述证据仅是第三人为装修房屋而购置的，不能证明这些材料已添置在涉案房屋上，也无法证明第三人已将房屋实际占有和使用。 被告对第三人提供的证据一、证据二、证据三、证据四均无异议。 本院对原被告及第三人提供的证据效力认定如下： 对原告提供的证据一、本院认为来源合法、客观真实，当事人亦无异议，应予采信；对证据二，本院认为上述证据有原告和被告经办人签名以及被告公司盖章，客观真实，被告对其真实性亦无异议，予以采信；对被告认为有可能是其办手续的工作人员与原告相勾结该证据不合法的质证意见，本院认为被告没有提供证据证明经办的工作人员与原告相勾结，其质证意见无事实依据，不予采纳；对证据三，本院认为该收据有被告公司盖章和经手人签名，被告亦没有提供证据予以反驳，予以采信； 对被告提供的证据一中的照片、通知、证明，本院认为上述证据只能证明被告通知金桥世家购房业主办理相关手续的事实，不能证明被告曾多次通知原告办理涉案房屋买卖事项的事实；对证据一中的商品房买卖合同，本院认为该证据系被告与第三人自愿签订的书面协议，第三人对其真实性亦无异议，予以采信； 对第三人提供的证据一，本院认为上述证据系被告与第三人签订的涉案房屋买卖协议，其真实性被告亦无异议，予以采信；对证据二，本院认为上述证据系被告和相关管理机关出具的正式发票，被告亦无异议，能够证明其拟证目的，予以采信；对证据三，本院认为来源合法、客观真实，被告亦无异议，对其真实性予以采信；对证据四，本院认为该证据能证明第三人为装修涉案房屋而购买了装修材料的事实，与本庭核实的被告已将涉案房屋交付第三人，第三人已进驻正在装修的事实相吻合，予以采信。 经审理查明：2009年1月9日，原告余霞在被告武汉华诚全友置业有限公司签订了一份（金桥世家）二期项目认购协议书，原告认购被告开发的麻城市金桥大道“金桥世家”40栋3单元301号住宅，认购单价为1150元每平方米，认购总价为173190元，约定付款时间为2009年1月19日，一次性交清房款，该物业于2009年8月28日前交付使用及其他相关事宜。被告于2009年1月19日在认购协议上签名盖章，原告于当日一次性交清了房款173190元，被告出具了收款收据。2013年5月23日第三人袁贤意、熊莲枝与被告签订了商品房买卖合同及补充协议一份，合同约定，由第三人购买被告公司开发的涉案商品房40栋3单元301号住宅，面积为153.18平方米，合同签订后第三人于当日向被告支付了全部购房款536130元，随后，被告将涉案房屋交付给第三人，第三人接收房屋后对涉案房屋进行了水电等装饰装修。2014年1月6日第三人缴纳了房屋买卖契税，但未办理房屋产权登记手续。原告在得知被告将涉案房屋出售给第三人后，于2013年7月15日找到了被告要求其交付涉案房屋，被告以各种理由推诿，遂酿成纠纷。 另查明：被告武汉华诚全友置业有限公司具有房地产开发资质，已取得了商品房预售许可证书，涉案房屋属被告开发的商品房。 通过评议归纳本案争议的焦点如下:第一，原告与被告签订的认购协议属不属于房屋买卖合同？原告和第三人都是买受人，应由谁取得涉案房屋。 本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续等手续生效的，依照其规定”和最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第九条“……法律行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力, ……”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条”商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该合同应认定为商品房买卖合同”的规定，原告余霞与被告武汉华诚全友置业有限公司签订商品房认购协议，系双方自愿签订的合同，亦没有法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续才生效，且原告已按协议约定缴清了全部购房款，该认购协议应认定为商品房买卖合同，合同已成立生效。后被告武汉华诚全友置业有限公司与第三人袁贤意、熊莲枝就涉案商品房签订了商品房买卖合同，虽未办理房屋过户登记手续，但合同已成立和生效，第三人已按合同约定履行了义务，被告武汉华诚全友置业有限公司亦将涉案商品房交付给了第三人，第三人已接收了房屋，还进行了部分装饰装修，并缴纳了房屋买卖契税，合同得到了实际履行，且第三人在此房屋买卖中没有任何过错，依照合同的实际履行原则，涉案商品房应归第三人所有并由被告配合办理房屋过户登记手续，对第三人诉请的要求确认与被告签订的商品房买卖合同及补充协议有效予以支持；对第三人要求赔偿因商品房被查封而造成的经济损失（比照逾期交房约定执行，计算至第三人实际占有房屋止），本院认为，涉案商品房的查封是为了对涉案商品房进行确权，现将涉案房屋判由第三人所有后并没有影响第三人对房屋的实际占有，第三人对涉案商品房的装修装饰同样由第三人所有，且第三人没有证据证明造成了直接经济损失，其要求比照逾期交房计算损失没有事实依据，不予支持。 第二，未取得房屋的买受人的相关损失如何计算？ 本院认为，原告余霞与被告武汉华诚全友置业有限公司签订的认购协议属商品房买卖合同，原告余霞已履行了合同约定的义务，被告在未解除合同前将合同约定的标的物出售给了第三人，且已交付履行，导致原告的合同目的无法实现，被告已构成违约，根据合同法第九十四条“有下列情形的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为导致不能实现合同目的”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益……”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具备下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同，返还已付购房款及利息，赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任；……（二）商品房买卖合同签订后，出卖人又将房屋出卖给第三人”的规定，对原告的诉讼请求：第一解除合同，由被告退还原告已付的购房款173190元及利息（从2009年1月19日起至判决书确定的给付利息之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算），第二，赔偿可期待利益即被告现出售涉案房屋的价格536130元减去原告已付的全额房款173190元的溢价部分，计币362940元；第三，承担已付房款一倍173190元的赔偿责任，本院认为有事实依据和法律根据，予以支持，对于被告以认购书是商品房买卖的预约书，不是买卖合同，原告的主张已超过法定诉讼时效，被告多次通知原告办理房屋手续，而原告一直未与被告签订买卖合同，被告有权处分涉案房屋的抗辩理由，本院认为原被告自愿签订的认购协议，系双方当事人真实意思，且原告已全部支付了涉案房屋的房款，依照最高人民法院相关司法解释，应视为商品房买卖合同，虽然根据合同约定2009年8月28日交房但被告没有证据证明已向原告尽到了通知义务和与原告解除认购协议，且被告没有将房屋交付给原告之前，合同处于持续履行状态，原告在双方没有解除合同之前主张权利，没有超过法定诉讼时效，在涉案房屋未发生产权登记转移前，被告虽有权处分，但构成了合同违约，对原告应依法承担违约责任，综上，被告的抗辩理由不成立，不予采纳。本案经本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告余霞与被告武汉华诚全友置业有限公司2009年1月19日签订的金桥世家二期项目认购协议。 二、被告华诚全友置业有限公司退还原告余霞已付的购房款173190元及相应利息（利息从2009年1月19日起至判决书确定的给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算），并赔偿原告余霞的损失362940元及承担已付购房款一倍173190元的赔偿责任。 三、驳回原告其他的诉讼请求。 四、被告武汉华诚全友置业有限公司与第三人袁贤意、熊莲枝于2013年5月23日签订的商品房买卖合同及补充协议合法有效，涉案的金桥世家第40幢3单元301号商品房归第三人袁贤意、熊莲枝所有。 五、驳回第三人袁贤意、熊莲枝其他的诉讼请求。 六、上述具有给付义务的当事人于本判决生效后五日内履行给付义务，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10890元，保全费5000元，均由被告武汉华诚全友置业有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。上诉人在递交上诉状时，应预交上诉案件受理费（按一审裁判文书诉讼费预交）款汇至黄冈市中级人民法院立案庭，上诉人须在上诉期届满七日内足额交纳上诉费，否则，按自动撤回上诉处理。 审 判 长 姜 辉 审 判 员 梁 胜 阳 人民陪审员 李 继 坤 二0一四年七月一十八日 书 记 员 刘 惠 芳 |
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