如此分割登记可行吗？

热议案例

发起人：

河南省郑州市上街区国土资源局 许丽丽

1991年，某国有企业以划拨方式取得一宗国有建设用地使用权，在土地证附图中显示建设性质为办公、住宅。1998年统一换发新土地证，该土地证上显示用途为住宅，面积2万平方米，使用权类型仍为划拨。2010年，因该国有企业要重组改制并上市，需将其中300平方米办公楼用地由原划拨性质变更为出让性质。根据土地登记相关规定，在由划拨转为出让的同时，必须先将300平方米办公楼用地分割出来，也就是说必须先进行分割登记。现该企业因向上级部门上报资产的需要，向国土资源局提出，在办理分割登记时，将300平方米土地用途直接办理为办公用地。根据土地利用现状，300平方米土地用途确实为办公用地。可是，根据规定，在分割登记时，分割后地块性质和用途应与原土地证记载内容一致。目前，我局工作人员对于分割后的300平方米土地用途如何填写存在争议。

第一种观点认为，分割后的用途仍应办理为城镇住宅用地。分割登记来源于总登记，分割后的性质及用途应随总登记，不得改变。而且办公楼占地面积只占总面积的1%，可以作为住宅用地的附属设施，分割后用途仍为住宅用地。

第二种观点认为，分割登记也是土地登记的一种，应根据现状进行登记。实际现状为办公楼，根据土地利用现状分类应登记为商务金融用地，而且办公用地不符合作为城镇住宅用地附属设施的条件。应报政府批准后，按照现在的地类登记为商务金融用地。

笔者认为，该宗地在分割登记时仍应登记为城镇住宅用地。等到该企业申请划拨用地使用权出让时，再向当地政府提出申请，根据出让合同及缴纳的出让金票据登记为商务金融用地。

网上群聊

湖南省岳阳市国土资源局 付智：《土地管理法》第五十六条明确，建设单位使用划拨国有土地的，应当按照土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。也就是说，采用划拨方式提供土地使用权的，政府应在批准用地文件中对土地用途明确规定。本案的命题非常准确，但两种观点的理由中都没有提出原用途的界定依据。那么，这里的“原用途”到底是什么？1991年颁证时所适用的1988年版《土地管理法》尚未正式确立用途管制制度，而1998年统一换发新土地证则处于1998版《土地管理法》颁布期间，因此，厘清本案问题的切入点就在于1998年换新证时用途界定依据。如果1998年换新证时有明确的用途界定依据，则该宗地所登记的“住宅用地”用途准确，仍应按“住宅用地”办理分割登记，确需改变用途的，应当经土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。对于在城市规划区内的，报批前应当先经规划行政主管部门同意；若当时没有明确的用途界定依据，则1998年颁新证时确定的土地用途有误，应当还原1991年土地证载明的“住宅、办公”用途，再结合现行土地分类标准，按“商务金融用地”予以登记。值得注意的是，原文中仅注明了“土地证附图中显示建设性质为办公、住宅”，却并未提及1991年土地证载明用途，个人认为，附图上的显示用途并不能直接推定该宗地的批准用途，若1991年土地证上并未载明用途，则还须查阅当时颁发的有关用地文件等资料后再行确定。

湖北省宜都市国土资源局 郑登峰：该宗地应直接办理变更登记，土地用途由住宅用地变更为商务金融用地，并依法补缴土地出让价款。该宗地的土地用途变更,不是因为规划条件的变化而发生的，而是因为我国土地分类的标准不同而发生的变更。根据土地利用现状分类（GB/T21010-2007）规定，商务金融用地是指企业、服务业等办公用地，以及经营性的办公场所用地。包括写字楼、商业性办公场所、金融活动场所和企业厂区外独立的办公场所等用地。所以，该企业的办公用地应为商务金融用地。

根据《土地登记办法》第四十八条规定，土地的用途发生变更的，当事人应当持有关批准文件和原土地权利证书，申请土地用途变更登记。土地用途变更依法需要补交土地出让价款的，当事人还应当提交已补缴土地出让价款的缴纳凭证。所以，该企业应按实际用途进行变更登记，并与国土资源部门签订出让合同，补缴土地出让金。

河南省修武县高村国土资源所 薛文芳 韩洪民：按照《土地管理法》对土地用途管制制度的规定，在进行分割登记时应按原用途登记为住宅用地。根据该法第五十六条和《土地管理法实施条例》第六条第二款的规定，该企业在申请划拨用地使用权出让时，可根据现状，按照《土地利用现状分类》规定的土地分类，以及规划部门出具的相关证明资料，向当地人民政府提出变更登记申请，然后根据签订的出让合同及各项土地出让价款、税费的缴纳票据登记为商务金融用地。

河南省许昌市国土资源局 晁阳：要解决本案，应先明确两个问题：一是1991年办理土地证书时候，权属依据上批复的是什么用途，规划和立项手续是否存在？二是1998年换发新证时，将用途确定为住宅的依据是什么？如果当时有相关的规划和立项手续，可以直接按照商务金融用地进行土地分割登记，然后办理有偿使用的手续。如果没有手续，可以按照尊重历史、面对现实的原则，办公用地若一直存在，也可参照上面的办法进行。若属于新增加，则应按照作者推荐的办法进行。

山东省莘县国土资源局 刘建龙：《土地登记办法》第十六条规定,土地权利证书记载的事项，应当与土地登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明土地登记簿确有错误外，以土地登记簿为准。1998年换证时该宗地用途变更为住宅用地，与原土地登记簿记载不一致，依法应予以更正，即土地用途应为办公、住宅。因此，依据1998年土地使用证，直接把办公楼部分分割登记为城镇住宅用地不妥，也不符合土地的实际使用状况。

由于该分割登记服务于企业申报资产，而不涉及土地使用权的处置，因此，分割登记后的使用权类型仍为划拨。如果1991年土地登记已经明确界定宗地内两种用途土地占用宗地的面积（比例）和空间范围，那么，根据《划拨用地目录》并依照原土地登记，应该将办公楼用地直接分割登记为办公用地；如果当时没有明确界定，则应该按照分割土地的主要用途登记为办公用地。这与原土地登记一脉相承并且与宗地的土地利用现状相吻合。

至于该国有企业重组上市，则应该按照《协议出让国有土地使用权规范》的要求办理出让手续，签订土地出让合同；土地登记用途则与土地出让合同相一致。

福建省莆田市涵江国土资源分局 方永辉：首先要判断该国有企业是否改变了人民政府批准的土地用途。判断的依据是1991年人民政府为某国有企业划拨土地的批准文件及规划主管部门审定的总平面布置图。若国有企业未改变用途，按照《土地利用现状分类》，这300平方米办公楼用地可认定为商务金融用地,1998年换发土地使用证时登记的该部分用地用途为住宅是错误的,应予更正。若该国有企业改变了人民政府批准的土地用途，则应认定该部分用地的土地用途为住宅。

江苏省阜宁县国土资源局 刘其军 叶波：土地用途分为批准用途和实际用途。从这宗地目前情况看，当初批准用途是办公、住宅用地，实际用途也是如此。因为其是在1991年批准划拨，按照当时的规定，应该没有具体比例的。现在办公用地要单独分出来，可以结合出让手续，根据目前办公用地比例，由规划部门出具商务金融用地规划审批手续，国土部门再为其办理国有建设用地使用权出让手续，签订国有建设用地使用权出让合同，缴纳土地出让金。在此基础上，为其办理出让土地变更登记。

专家解惑

中国土地矿产法律事务中心 姜武汉：土地登记必须依法依规登记，登记的依据要充分，分割登记也如此。实践中，除城镇住房用地分割登记外，分割登记主要是因为规划调整等政府原因引起，故应当依据导致分割登记的有关法律文书进行登记，如政府规划调整决定、与国土资源部门签署的补充合同等。对土地使用权人提出的自行分割登记需求，应当取得国土资源部门同意或许可方可启动，而不能仅仅依据用地人的需要进行分割登记，否则土地登记在土地的规划管控等方面的关口作用将无法体现。此案例中，国土部门在分割登记时也应当与该国有企业签署补充合同，并依据补充合同将宗地分割为两宗。

至于分割后的用途问题。土地登记以登记簿记载事项为准，因此需要查核土地登记簿记载的用途。本案中，如果土地登记簿记载这宗地的用途仅仅是住宅，分割后这300平方米土地的用途也应当还是住宅；如果登记簿上记载这宗地的用途是住宅、办公，在办理分割登记时，可以将这300平方米土地直接确定为办公。至于实际用途与登记用途不一致的，则要根据不同情况分别处理。有的需要依法处理，补办有关手续，如处理违法改变用途用地行为、补缴出让金后，才可能办理土地用途变更登记。

因此，如果土地登记簿记载的用途仅为住宅，则该作者提出的“该宗地在分割登记时仍应登记为城镇住宅用地。等到该企业申请划拨用地使用权出让时，再向当地政府提出申请，根据出让合同及缴纳的出让金票据登记为商务金融用地”的建议是合理的。

另外，该宗地在1991年土地证的附图记载为住宅、办公，原文中未说明为何1998年统一换发新土地证时将用途填写为住宅。如果是因为换证时仅填写了主要用途，或存在其他登记错误的情况，该国企可直接申请土地变更登记，将用途变更为住宅、办公，并在变更登记后办理分割登记。热议案例

发起人：

河南省郑州市上街区国土资源局 许丽丽

1991年，某国有企业以划拨方式取得一宗国有建设用地使用权，在土地证附图中显示建设性质为办公、住宅。1998年统一换发新土地证，该土地证上显示用途为住宅，面积2万平方米，使用权类型仍为划拨。2010年，因该国有企业要重组改制并上市，需将其中300平方米办公楼用地由原划拨性质变更为出让性质。根据土地登记相关规定，在由划拨转为出让的同时，必须先将300平方米办公楼用地分割出来，也就是说必须先进行分割登记。现该企业因向上级部门上报资产的需要，向国土资源局提出，在办理分割登记时，将300平方米土地用途直接办理为办公用地。根据土地利用现状，300平方米土地用途确实为办公用地。可是，根据规定，在分割登记时，分割后地块性质和用途应与原土地证记载内容一致。目前，我局工作人员对于分割后的300平方米土地用途如何填写存在争议。

第一种观点认为，分割后的用途仍应办理为城镇住宅用地。分割登记来源于总登记，分割后的性质及用途应随总登记，不得改变。而且办公楼占地面积只占总面积的1%，可以作为住宅用地的附属设施，分割后用途仍为住宅用地。

第二种观点认为，分割登记也是土地登记的一种，应根据现状进行登记。实际现状为办公楼，根据土地利用现状分类应登记为商务金融用地，而且办公用地不符合作为城镇住宅用地附属设施的条件。应报政府批准后，按照现在的地类登记为商务金融用地。

笔者认为，该宗地在分割登记时仍应登记为城镇住宅用地。等到该企业申请划拨用地使用权出让时，再向当地政府提出申请，根据出让合同及缴纳的出让金票据登记为商务金融用地。

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湖南省岳阳市国土资源局 付智：《土地管理法》第五十六条明确，建设单位使用划拨国有土地的，应当按照土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。也就是说，采用划拨方式提供土地使用权的，政府应在批准用地文件中对土地用途明确规定。本案的命题非常准确，但两种观点的理由中都没有提出原用途的界定依据。那么，这里的“原用途”到底是什么？1991年颁证时所适用的1988年版《土地管理法》尚未正式确立用途管制制度，而1998年统一换发新土地证则处于1998版《土地管理法》颁布期间，因此，厘清本案问题的切入点就在于1998年换新证时用途界定依据。如果1998年换新证时有明确的用途界定依据，则该宗地所登记的“住宅用地”用途准确，仍应按“住宅用地”办理分割登记，确需改变用途的，应当经土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。对于在城市规划区内的，报批前应当先经规划行政主管部门同意；若当时没有明确的用途界定依据，则1998年颁新证时确定的土地用途有误，应当还原1991年土地证载明的“住宅、办公”用途，再结合现行土地分类标准，按“商务金融用地”予以登记。值得注意的是，原文中仅注明了“土地证附图中显示建设性质为办公、住宅”，却并未提及1991年土地证载明用途，个人认为，附图上的显示用途并不能直接推定该宗地的批准用途，若1991年土地证上并未载明用途，则还须查阅当时颁发的有关用地文件等资料后再行确定。

湖北省宜都市国土资源局 郑登峰：该宗地应直接办理变更登记，土地用途由住宅用地变更为商务金融用地，并依法补缴土地出让价款。该宗地的土地用途变更,不是因为规划条件的变化而发生的，而是因为我国土地分类的标准不同而发生的变更。根据土地利用现状分类（GB/T21010-2007）规定，商务金融用地是指企业、服务业等办公用地，以及经营性的办公场所用地。包括写字楼、商业性办公场所、金融活动场所和企业厂区外独立的办公场所等用地。所以，该企业的办公用地应为商务金融用地。

根据《土地登记办法》第四十八条规定，土地的用途发生变更的，当事人应当持有关批准文件和原土地权利证书，申请土地用途变更登记。土地用途变更依法需要补交土地出让价款的，当事人还应当提交已补缴土地出让价款的缴纳凭证。所以，该企业应按实际用途进行变更登记，并与国土资源部门签订出让合同，补缴土地出让金。

河南省修武县高村国土资源所 薛文芳 韩洪民：按照《土地管理法》对土地用途管制制度的规定，在进行分割登记时应按原用途登记为住宅用地。根据该法第五十六条和《土地管理法实施条例》第六条第二款的规定，该企业在申请划拨用地使用权出让时，可根据现状，按照《土地利用现状分类》规定的土地分类，以及规划部门出具的相关证明资料，向当地人民政府提出变更登记申请，然后根据签订的出让合同及各项土地出让价款、税费的缴纳票据登记为商务金融用地。

河南省许昌市国土资源局 晁阳：要解决本案，应先明确两个问题：一是1991年办理土地证书时候，权属依据上批复的是什么用途，规划和立项手续是否存在？二是1998年换发新证时，将用途确定为住宅的依据是什么？如果当时有相关的规划和立项手续，可以直接按照商务金融用地进行土地分割登记，然后办理有偿使用的手续。如果没有手续，可以按照尊重历史、面对现实的原则，办公用地若一直存在，也可参照上面的办法进行。若属于新增加，则应按照作者推荐的办法进行。

山东省莘县国土资源局 刘建龙：《土地登记办法》第十六条规定,土地权利证书记载的事项，应当与土地登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明土地登记簿确有错误外，以土地登记簿为准。1998年换证时该宗地用途变更为住宅用地，与原土地登记簿记载不一致，依法应予以更正，即土地用途应为办公、住宅。因此，依据1998年土地使用证，直接把办公楼部分分割登记为城镇住宅用地不妥，也不符合土地的实际使用状况。

由于该分割登记服务于企业申报资产，而不涉及土地使用权的处置，因此，分割登记后的使用权类型仍为划拨。如果1991年土地登记已经明确界定宗地内两种用途土地占用宗地的面积（比例）和空间范围，那么，根据《划拨用地目录》并依照原土地登记，应该将办公楼用地直接分割登记为办公用地；如果当时没有明确界定，则应该按照分割土地的主要用途登记为办公用地。这与原土地登记一脉相承并且与宗地的土地利用现状相吻合。

至于该国有企业重组上市，则应该按照《协议出让国有土地使用权规范》的要求办理出让手续，签订土地出让合同；土地登记用途则与土地出让合同相一致。

福建省莆田市涵江国土资源分局 方永辉：首先要判断该国有企业是否改变了人民政府批准的土地用途。判断的依据是1991年人民政府为某国有企业划拨土地的批准文件及规划主管部门审定的总平面布置图。若国有企业未改变用途，按照《土地利用现状分类》，这300平方米办公楼用地可认定为商务金融用地,1998年换发土地使用证时登记的该部分用地用途为住宅是错误的,应予更正。若该国有企业改变了人民政府批准的土地用途，则应认定该部分用地的土地用途为住宅。

江苏省阜宁县国土资源局 刘其军 叶波：土地用途分为批准用途和实际用途。从这宗地目前情况看，当初批准用途是办公、住宅用地，实际用途也是如此。因为其是在1991年批准划拨，按照当时的规定，应该没有具体比例的。现在办公用地要单独分出来，可以结合出让手续，根据目前办公用地比例，由规划部门出具商务金融用地规划审批手续，国土部门再为其办理国有建设用地使用权出让手续，签订国有建设用地使用权出让合同，缴纳土地出让金。在此基础上，为其办理出让土地变更登记。

专家解惑

中国土地矿产法律事务中心 姜武汉：土地登记必须依法依规登记，登记的依据要充分，分割登记也如此。实践中，除城镇住房用地分割登记外，分割登记主要是因为规划调整等政府原因引起，故应当依据导致分割登记的有关法律文书进行登记，如政府规划调整决定、与国土资源部门签署的补充合同等。对土地使用权人提出的自行分割登记需求，应当取得国土资源部门同意或许可方可启动，而不能仅仅依据用地人的需要进行分割登记，否则土地登记在土地的规划管控等方面的关口作用将无法体现。此案例中，国土部门在分割登记时也应当与该国有企业签署补充合同，并依据补充合同将宗地分割为两宗。

至于分割后的用途问题。土地登记以登记簿记载事项为准，因此需要查核土地登记簿记载的用途。本案中，如果土地登记簿记载这宗地的用途仅仅是住宅，分割后这300平方米土地的用途也应当还是住宅；如果登记簿上记载这宗地的用途是住宅、办公，在办理分割登记时，可以将这300平方米土地直接确定为办公。至于实际用途与登记用途不一致的，则要根据不同情况分别处理。有的需要依法处理，补办有关手续，如处理违法改变用途用地行为、补缴出让金后，才可能办理土地用途变更登记。

因此，如果土地登记簿记载的用途仅为住宅，则该作者提出的“该宗地在分割登记时仍应登记为城镇住宅用地。等到该企业申请划拨用地使用权出让时，再向当地政府提出申请，根据出让合同及缴纳的出让金票据登记为商务金融用地”的建议是合理的。

另外，该宗地在1991年土地证的附图记载为住宅、办公，原文中未说明为何1998年统一换发新土地证时将用途填写为住宅。如果是因为换证时仅填写了主要用途，或存在其他登记错误的情况，该国企可直接申请土地变更登记，将用途变更为住宅、办公，并在变更登记后办理分割登记。