问:某小区为2002年安阳市实施的老城区改造项目，土地用途为住宅，采取出让形式供地，出让期限为2002年2月至2014年1月28日。开发单位建成小区后，将一楼全部作为商业门面房对外销售，房管局为这75户办理了营业房房产证。现这75户房主来我局申请办理土地证。对此，我局工作人员有三种不同意见。
第一种意见认为，这75户已取得营业房产权证，与规划的土地用途不一致，应按改变土地用途处理，让每户一次性补缴住宅与商业土地出让差价，按商业用地登记。第二种意见认为，应在该宗地出让期限内，让每户签订《土地收益差价缴纳合同》，按年补缴土地出让差价，办理商业用地登记。第三种意见认为，该宗地营业房占用的土地不符合原规划批准的土地用途，不能为其办理商业土地登记，应给每户办理住宅用地登记，并且按改变土地用途处理，按年征收每户土地收益差价。对此，当事人有异议，认为他们买的就是营业房，有房产证为据。请问，该如何为这75户房主办理土地登记?
河南省安阳市文峰区国土资源局 王有福
答:住宅用地变更为商业用地，属于典型的变更用途问题。按照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条规定，土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。《国土资源部办公厅关于出让土地改变用途有关问题的复函》(国土资厅函〔2010〕104号)重申，出让土地改变土地用途，经出让方和规划管理部门同意，原土地使用权人可以与市、县国土资源管理部门签订变更协议或重新签订出让合同，相应调整土地出让金。原土地使用权人应当按照变更协议或重新签订的出让合同约定，及时补缴出让金，办理土地登记。考虑到房管部门已经为75户居民办理了商业用房所有权登记，建议国土资源管理部门征得当地城市规划部门同意后，为其补办商业用地土地使用权出让手续，由75户居民补交土地出让金。同时建议规划部门或国土资源管理部门依法追究该小区开发单位擅自变更土地用途的法律责任。
