万科在2014年报中分析称“产业地产方面，创客文化兴起，中小、小微企业创业将成为中国未来经济增长的主要动力。原有物流地产难以适应现代物流的要求，需全面升级换代。”这表明了万科对物流地产未来发展十分看好。 截止2014年底，全国仓库总体量约7.52亿平方米，人均物流仓储面积仅为美国的10%不到。而电子商务的蓬勃发展还将会带来持续增加的仓储需求。据艾瑞研究预测，至2017年中国网络零售额将达4.1万亿人民币。而全球最大的工业地产开发商Prologis的研究表明在欧洲电子商务发展领先的三国中（英国、德国及法国），电子商务市场销售量每增加一百万欧元，带来大约72,000平方米的新增仓储需求，市场需求巨大。这也是为何包括阿里巴巴、京东、唯品会等在内的企业纷纷在全国投资兴建物流仓储园区或大量租赁仓储。 电子商务的发展对物流的需求不仅会体现在规模上，其仓储、物流设施的质量要求也在提高，除了补足缺口之外，对现有存量的改造也会是巨大的潜在市场。据世邦魏理仕统计，截至2013年底，由12家主要的全国性物流专业开发商开发的高标准仓储设施存量累计仅约1,300万平方米，占全国仓储设施总面积的比例甚微。 根据世邦魏理仕统计，截止2014年终，优质仓储物业的平均租金已连续18个季度上涨，净租赁回报率约为5%－6%，高于商业地产约3%的平均回报水平。 一方面，基于土地供应比例较低的特点，物流地产具有稀缺性；另一方面，物流地产需要统筹的空间规划，一旦布局很难随意更改；因此其市场壁垒较高，在解决资金问题后，快速布局能够形成先发优势。 总体来说，物流地产市场前景大，盈利空间可观，市场壁垒高，对于转型期的万科来说，是个不错的选择。 与传统地产产品不同，物流地产的规划需要有全国一盘棋的全局视角，这不仅要求强大的规划能力，还需要与政府的紧密协作，这并非万科的强项。 物流仓储领域未来走向高标准化、定制化是必然，万科擅长的产品是快周转的标准化住宅，在定制开发模式上还需要摸索积累。 电子商务的蓬勃发展，对于仓储、物流的信息化管理、调度管理、时效管理、质量管理等都提出了很高的要求，这些能力的培育国内都还处于尝试阶段。 万科进军物流地产的时间并不算早，各路开发商、电商、投资机构都一再在这一领域展开了动作，物流地产的市场壁垒特性决定了后来者万科需要加快投资开发节奏，以抢占市场份额。 睿信观点 从2014年首次提出发展物流地产开始，万科就强调将引入国际资本，向普洛斯学习。其实毛大庆曾表示“找地盖房是我们的基本能力，上游引入基金、下游有商户，我们用品牌优势做服务商，这是我们的思路。”这一模式能够加速拓展节奏，但与下游商户的配合及运营能力都是万科需要补的功课。
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