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中国人均物流仓储面积仅美国八分之一现代物流设施占比仅 3%城市零售消费升级电商快速发展从物流地产的商业模式来看，包括融资、选址拿地、开发建设、招商运营和资本退出几个阶段目前市场主流物流地产商均会成立物流地产基金， 在项目初期通过基金模式放大杠杆提供资金支持， 在项目后期将成熟的物流仓储项目出售给基金 物流地产为经营专业现代化的物流设施的载体， 是房地产开发企业对利润的追求， 根据物流企业客户需要，选择一个合适的地点，投资和建设企业业务发展所需的现代物流设施。 目前我国人均物流设施面积仅为美国的八分之一，其中现代物流设施占比仅 3%。 未来伴随零售消费升级、、电商快速发展，物流地产潜在发展空间广阔 中国人均物流仓储面积仅美国八分之一 现代物流设施占比仅 3% 城市零售消费升级 电商快速发展 从物流地产的商业模式来看，包括融资、选址拿地、开发建设、招商运营和资本退出几个阶段。 其中低成本融资能力、、 拿地选址能力及退出渠道是衡量一家物流地产商竞争力的重要指标。 目前市场主流物流地产商均会成立物流地产基金， 在项目初期通过基金模式放大杠杆提供资金支持， 在项目后期将成熟的物流仓储项目出售给基金或第三方， 实现物业销售开发收入的提前兑现和项目的轻资产运营。 目前国内最大物流地产商为普洛斯，2015 年市场份额达到 55% 物流地产商业模式 2015 年国内主要物流地产商市场份额 2014 年 5 月，万科借签约河北廊坊项目宣布进军物流地产，2015 年联手黑石，成立万科物流地产发展有限公司， 引入黑石为物流地产注入金融元素， 便于利用基金、、手段实现物流地产运营的轻资产化。 2016 年 1-5 月，万科新增物流地产项目 7 个，对应建面 52.8 万平米，超过 2015 年全年水平 万科布局物流地产 万科加速拓展物流地产项目 地产开发商（万科）除本身具有的资金实力外，相比外资更具本土化优势；相比菜鸟等电商平台，具备专业化运营和拿地选址优势； 相比平安不动产等其它物流地产商， 具备专业化投资团队和规模化业务协同优势。从市场估值的角度来看，普洛斯 2015 年 ROE 为 15.4%，尽管略低于万科 、保利，但高于上市房企平均水平（11.2%）4.2 个 百分点，目前 PE11.9 倍，亦高于保利等传统开发商。目前我国人均物流设施面积仅为美国的八分之一，其中现代物流设施占比仅 3%。未来伴随零售消费升级、电商快速发展，物流地产市场前景值得期待。 传统地产与物流地产估值及 ROE 对比 开发商在物流地产方面的竞争优势 来源：中国产业信息 The End
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