前景广收益高，物流地产受资本追捧

如今网购已经成为我们生活中的重要组成部分，网购的迅猛发展给物流地产带来了巨大的机会。在这种情况下，传统国企纷纷转型抢滩物流地产，群雄逐鹿，花落谁家。国金百货零售组研究员徐问带来《主业业绩迎拐点，物流地产板块扬帆航》的公司深度报告以及国金交运组研究员苏宝亮带来《物流地产：价值投资洼地，群雄逐鹿花落谁家》的行业深度报告。

投资机构

最近各大地产纷纷转型，杀入物流地产啦。

是的，物流地产现在可是资本市场的新宠儿。

研究员

什么是物流地产？

物流地产不等于仓储厂房，因为物流地产的核心竞争力在于其提供的服务。现代物流地产的范畴包括物流园区、物流仓库、配送中心、分拨中心等物流业务的不动产载体。同传统的物流地产相比，它更强调管理的现代化、规模效应和协同效应。

资本市场为何纷纷追逐物流地产？

供不应求

 2013年中国物流业的市场规模达1.59万亿美元，占全球的18.6%。中国目前的人均仓储面积是美国的1/12，虽然中国有5.5亿平方米的物流设施，但可以达到现代化物流设施标准的仅为1.1亿平方米。随着近年来消费零售尤其是电商销售额的飞速增长，预计中国市场高标准物流仓储面积在中长期仍将处于供不应求的状态。

 

物流地产投资回报率高涨

物流地产有着统一的建设标准属于标准化产品、流动性较好、收益稳定，而且得益于整个行业的快速增长，投资回报率水平十分可观。在过去5年，按同样本比较，上海优质物流仓储市场的租金年复合增长率达5.8%，远高于住宅投资2%左右的租金回报水平。与此同时，整个一线城市的物流地产投资净回报率在7%以上，远高于商业地产和住宅地产在2%-4%的投资回报率。

四大原因支撑物流地产市场长期发展

居民收入水平提升，消费能力增强

 2015年城镇可支配收入31195元，增长8.1%；农村人均纯收入也首次突破万元门槛，达到11422元。在人均GDP和居民收入不断提升的同时，居民的消费需求也日趋强劲，尤其以高端制造、食品、药品、快速消费品等行业物流需求的明显增加，拉动了高端物流设施建设的增长。

 

电商、第三方物流积极的推动强劲的增长需求

 电商行业的飞速发展、供应链效率的不断提升以及第三方物流行业的整合，意味着市场对现代物流地产供应商愈加倚重。业内预计中国在线零售行业将飞速发展，并在未来三年内实现31%的年复合增长率。

 

高端仓储设施缺口巨大，市场集中度低

 到2015年，中国人均物流面积为 0.43平米，仅为美国的8%左右，而中高标准物流设施人均面积不到 0.015 平方米，我国主要物流的供应商的市场份额不足3%，市场集中度很低。从人均物流面积和市场集中度来看，高端物流市场在我国尚处于市场初期，有很大的发展空间。

高端仓储设施缺口巨大       

中美人均高端物流设施面积差距巨大

来源：世邦魏理仕、国金证券研究所

土地成稀缺资源，供给受限

 物流地产目前的需求集中在珠三角、长三角、环渤海和内陆大型城市，因此拿地相对容易、物流需求旺盛的一线城市的卫星城、热点二线城市以及重要的物流节点城市有着很大的市场增长潜力。

2014年29个物流节点城市仓库租金均有增长

绝大多数物流节点城市仓库空置率下降

来源：中国仓储业协会、国金证券研究所

投资机构

目前物流地产的格局如何？

物流地产有四大家族。 

研究员

传统霸主外资家族：普洛斯、安博、嘉民

异军突起的民营家族：宇培、易商

不可小视的国企家族和基金家族：中储股份、东百集团、平安不动产、南山控股

2015年末主要物流地产商在中国所占的市场份额

来源：戴德梁行，国金证券研究所

投资机构

物流地产这块蛋糕这么大，我能分到一杯羹吗？

物流地产虽然被外资占领大半壁江山，在这样的竞争局面下，本土企业仍不可小视。

研究员

投资机构

嗯嗯，我要进军物流地产！但是，我要怎么才能赚钱呢？

当然是提高企业的核心竞争力啦。

研究员

物流地产价值链——价值活动的组合

企业要想在物流地产市场的竞争中获得优势，实际上就是要在这些战略关键环节拥有和其他企业与众不同的核心竞争力。

物流地产价值链

来源：中国知网、国金证券研究所