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2015-06-17 腾讯财经320评 腾讯财经智库特约 杨红旭 上海易居房地产研究院副院长 股市和楼市，似乎怨家路窄，近期成为很多国人的热门话题。对于股市，基本上是全国性话题。而对于楼市，一线城市骚动不安，二线城市正在跟进，三四线仍然非话题。 其实，去年7月直至今年一季度，楼市根本挤不进中国人的主流话题圈，大家只对股市热乎。但是，今年4月份以来，随着深圳房价一跃而起，随着一线城市地王频现，随着上海、北京、广州房价涨起，随着二线城市住宅成交量暴增，甚至连2011年以来楼市“重灾区”的浙江，也惊现复苏迹象，越来越多的人讨论房价，甚至有人开始卖股买房。 在很多人眼中，常将股市和楼市对立起来，将二者形成为简单的“翘翘板”关系。其实，二者的关系比较复杂。在此，笔者简要的进行剖析。 股市楼市运行同向 首先，从市场运行方向看，股市和楼市基本同向。国内外历史上，能找到很多案例。就拿近几年国内来说吧。2007年股市火爆，并创历史新高，同期楼市也非常红火。2008年股市下跌，仅用了一年时间，便由6124点，下跌至1664点；同期楼市也持续降温。2009年股市楼市同步回暖。2012年至2013年楼市回暖，股市在2012年底和2013年初有所表现。2014年7月开始股市走牛，2014年10月大城市住宅成交量开始反弹。由此可见，二者并非“翘翘板”的关系。 主因在于，货币政策和流动性，是驱动股市和楼市变化的同一核心因素。站在风口，猪都会飞。钱多了，什么都会涨。尤其是作为资产品的股票和房产，更容易受货币宽松而上涨，反而因银根紧缩而下跌。2007年、2009年、2012年、2014年下半年，皆是货币宽松期间，股价和房价易涨；2008年、2011年、2014年上半年，皆是货币偏松期间，股价和房价易跌。 其次，从市场运行节奏看，股价先变化，房价后变化。股票为标准的资产品，以投资投机需求为主；房产为准资产品，在不同时期存在不同程度的投资投机需求，但总体以自住消费需求为主，尤其是近三四年投资投机需求大幅减少。面对同样的货币宽松环境，股市比楼市更敏感，反应更快，不管是上涨还是下跌，总是比楼市快一步。 比如，2008年10月股价见底，2009年3月房价才见底。2009年7月股价见顶（反弹顶），房价直至2011年才降温。就这轮上涨来看，股价于2014年7月见底，而房价直至今年4月才见底（70城房价指数）。 股市楼市关系三个阶段 再次，深究二者相互关系，存在三个阶段。在一轮完整的上行和下行周期中，股市和楼市的粗略关系，上文已述，可归纳为：同向、不同步。如果进一步细究二者相互影响的具体情况，又可划分为以下三个阶段。 第一阶段，股市强，利空楼市。在每一轮市场上行期，股市先反弹，会越来越多的吸引投资者的目光，在越来越明显的赚钱效应下，会有部分人暂缓购房，先把资金投入股市中，甚至极端者会抵押房产或出售房产，筹资炒股。 这一阶段，股市走强是利空楼市的，主要是分流了楼市资金。观察本轮行情，去年7月至今年3月，大致属于第一阶段。股评家“卖房炒股”的建议，频见报端。而这一时期，全国楼市正处于低迷期。 第二阶段，楼市回暖，股市继续上涨。在货币宽松驱动，以及其他因素影响下，楼市也渐渐复苏，其中部分大城市率先回暖，越来越多的感受到房价开始止跌上涨，又到较好购房季。 此时，股市经历半年或一年上涨之后，已攀升到一定高度，已进入牛市的中场或下半场，部分股民防范风险意识渐渐增强，其中有些人落袋为安，抛售股票，转而购房。比如当前阶段，一线城市部分高端住宅楼盘热销，就包含有高资产股市大户，开始入市购房，多属改善性居住需求。 与此同时，也有少数激进投资者，或者小鲜肉股民，受身边亲友炒股赚钱效应影响，不畏股市高位，仍在向前冲，热衷于在泡沫中游泳，其中会有人将楼市资金转入股市。于是，这一阶段，股市和楼市你来我往，互有损益，相互影响呈中性。观察本轮行情，今年3月以来至今，属于第二阶段。 第三阶段，股市见顶，利好楼市。中国股市，素来牛短熊长，散户主导的非理性投机行为，会使股市在不太长的时间内达到较高位置，猛跑则透支体力。股市见顶之后，甚至在接近见顶之时，越来越多的股民开始离开股市，其中部分人将资金转入楼市，或者为了自住而购房，或者为了投资而买房购铺。 由于楼市变化滞后于股市，当股市见顶后，楼市还将继续繁荣一段时间，此时股市资金转入楼市，当然会助涨房价。 股市顶部和底部皆难预测。观察本轮行情，这里权且大概目测，可能在2016年上半年见顶，假如年内就冲过6124点，也可能四季度就会见顶。见顶后即进入第三阶段。 鉴于影响房价短期走向因素很多，股市的影响权重较小。这里仅从这一因素推测，侧面观察，则本轮房价上涨至少可持续至明年年中。至于2017年，房市可能追随股市，再度进入调整阶段。（本文首发于《中国证券报》） |
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