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创业工具箱丨租铺面需要注意哪些问题?

2015-06-24  ibnmba

 


租铺面需要注意哪些问题?


1、 首先再次确定是不是一定要租这个铺面。

当你看中一个铺面时,你需要多方面进行考察,把工作日、双休日、节假日、淡旺季等因素都要考虑进去,要避免偶然性的假象。

2、 确定向你出租铺面的是什么人?

现在租铺面很多时候会碰到出租者向你转租的情况,甚至出现二次、三次转租,如果没有得到房东的书面同意,那么风险就会很大。

3、 了解房东的背景。

很多看似繁华的黄金地段铺面出租,其实都是在政府拆迁计划内的。有的黑心业主便在门口贴上出租的告示,意图最后捞一票。这时,急于开店之人最容易上当。所以,在租店面之前,一定要对店面、房东的情况作一番仔细的调查了解。觉得可靠后再进行接触。另外,一旦谈成功,也要注意必须正式签协议并要求到房产所有者那里更改租赁人的姓名。

4、 注意不能办理营业执照的一些问题。

原有租赁登记信息没有注销,从而导致新的租赁合同无法办理租赁登记,从而导致无法及时办理营业执照。

商铺上原本已经注册了营业执照,该营业登记信息没有注销或者迁移,从而导致同一个商铺上无法再次注册新的营业执照。

房屋类型不是商业用房,从而无法进行商业经营活动,而导致无法注册营业执照。

涉及特种经验行业(娱乐、餐饮)的,还需要经过公安、消防、卫生、环境等部门检查合格,取得治安许可证,卫生许可证等证件后,方可取得营业执照。

因出租人材料缺失导致无法注册营业执照。


5、 铺面的用途保证。

比较侧重的一个现象是经营餐饮业,有些房东如果不能进行铺面经营保证,那么你就要重新考虑了。即使房东口头能够保证,最好也要在协议中明确。这样的教训已经不少了。

更加需要注意的一个问题是,房东可以保证营业用途。但在具体经营过程中,有可能出现噪声、油烟、排污等影响附近居民的情况,导致无法正常经营。

6、 合同约定的门面租用期限。

在铺面租金行情不断上涨的形势下,一般来说,租赁期限越长越好。


铺面租期长,首先便于自己进行长远谋划,再则便于同房东进行租金的价格谈判,节省资金支出,否则将不利于控制预算,无形中加大了创业投入风险。

7、 年租金及付款时间。

这一块就看创业者的谈判能力了。

8、 在不影响房屋安全的情况下租赁方可以根据经营需要自行改装、装修。

9、 在租赁期限内租赁方有权根据经营需要改变房屋用途或经营项目


10、在合同期限内出租方不得以任何理由提高租金、不得强行收回出租铺面。否则按照议定赔偿......


11、在合同期限内除国家、地方城市建设需要以外,房东不得以任何理由拆毁或重建房屋。否则按照议定赔偿.....


12、合同到期后,若租用方需要的话,在同等条件下房主优先租于原租方使用


13、有无遗留问题或纠纷。

检查之前有没有物业,水费、电费、煤气费等未交纳,铺面内剩余物品的数量和归属问题,有无货款、工程款、工资款等尚未结清的情况,有线电视、网线等等不一的情况。


14、注意免租装修期。

一般的商铺租赁合同中, 都会有免租装修期。 但在“免租装修期”非法律明确规定的概念下,在签订租赁合同时一定要明确约定免租期起止时间,免支付的具体费用,一般情形下,只能免租金,实际使用房屋产生的水费、电费等还需要按合同约定承担。


15、租赁合同保证金。

俗称“押金”,主要用于抵充承租人应当承担但未缴付的费用。这个也有弹性空间。


另外,还需要特别注意的是,承租人在承租过程中,不断地拖付相应的费用,押金抵扣不够的情况下怎么办?


房东很可能会约定补足“押金”的方案, 即每次出租人用“押金”抵扣相关费用后,承租人应当在合理期限内补足支付“押金”。


16、税费承担。

按照法律、法规、规章以及其他规范性文件规定,出租或转租商铺的,出租人或转租人应当承担相应的税费。 此项必须明确。


17、关于租赁合同解除的问题。

租赁合同的解除涉及到多方原因,将其分别在合同中加以明确可以更好地保护当事人的权利。

第一,约定出租方的义务及其违约导致合同解除的责任承担方式。例如,明确出租方对于相关手续的协助办理义务,如果相关手续无法办妥或者由于其他非承租人原因导致无法开业的,承租人有权解约退租并获得损失赔偿。

第二,约定由于第三方原因使合同无法继续履行时的合同解除条款。比如由于政府规划的变化,导致商铺被拆除。这种情况下,房东可以得到相应的补偿,但承租方却不能直接得到这种补偿。对此,可以在合同里约定在双方都没有过失的情况下,须解除合同的,承租方应得到一定的补偿。

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