【关注】地产龙头万达万科布局地产金融创新领域

文/《清华金融评论》张浅

万达和万科，中国商业地产和住宅地产的两大龙头，均在地产金融创新领域做出新动作，开展“REITs（房地产信托投资基金）”业务。

万科

6月26日，国内首只公募REITs基金“鹏华前海万科REITs封闭式混合型发起式证券投资基金”公开发行，凭借“产品创新+政策支持”的突出优势，受到市场与投资者的热捧。截至2015年6月29日，鹏华前海万科REITs基金募集的基金份额总额已达到27亿份(基金募集上限为30亿份，其中基石投资人认购本基金份额3亿份)。

基金预期年化收益率8%。发行渠道主要是银行的柜台，面向个人投资者。发行期间，投资者单笔认购门槛为10万元。产品成立并在深交所挂牌上市后，在二级市场可以1万元为单元进行交易。REITs标的物——前海万科企业公馆，是一个出租率达到100%的高端写字楼项目，获得前海企业公馆项目未来八年的收益权，分享除物业管理费收入之外的所有营业收入为其充当REITs标的资产提供了可能。另外，50%的资金会用来投资其他固定收益类资产。它采用现金分红方式，收益每年至少分配一次，且分配比例不低于当年可供分配利润的90%。公募的意义在于引进个人投资者，受益人群非常分散，且能上市交易之后，流动性更好。

但缺陷仍存在。政府政策没有在最关键的税收优惠问题上有所突破。此外，由于这款产品并不拥有物业的产权，所以它分享不到物业增值的收益，因此，只有用租金收入来覆盖给投资者的8%年回报率，这将给运营者万科带来很大的压力。

万达

万达最近推出商业地产众筹产品“稳赚1号”，与REITs极为神似。它让普通人参与到不动产开发运营环节，分享租金收益和物业增值收益，并且具有灵活的流动性。

万达这款众筹产品成功发行，三天之内总共募得资金50亿元，其中5亿元面向个人，45亿元面向机构。这笔钱将支持五个万达广场的建设和前阶段的运营。另外，万达还单独从紧密合作的金融机构那里拿到50亿元直投资金。这意味着，短短几天，万达就把100亿元收入囊中。由于市场反响太过火爆，据悉，另一个50亿元的众筹也即将启动。

这款众筹产品的门槛比万科的产品更低，只需1000元即可购买，但收益率却比万科的REITs高——预期年化收益在12%-20%之间。“稳赚1号”的期限不超过7年，收益由两部分构成，一是万达广场项目的租金收益，每年派发，大约年均能达到6%；二是投资物业的增值收益，在退出项目时一次性发放。方案显示，资产包在三年之后可选择REITs或其他形式上市，这样的话物业增值部分的收益最高能达到年化14%的水平，如果不选择上市，满七年后万达将回购物业，或者由第三方收购，物业增值收益也能达到6%。两部分收益相叠加，预期年化收益在12%-20%。

万达利用了快钱的互联网金融通道，用结构设计突破了众筹最高200人份额的限制，真正形成了一款可以滚出庞大资金雪球的大众化金融理财产品。

在国际上，REITs具备收益稳定、高分红、高流动性、高成长等特点，一直被视为在股票、债券、现金之外的“第四类资产”。它是最重要、最主流的地产金融形式。