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江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第2369号
上诉人（原审被告）殷会芳。
委托代理人邵月华。
委托代理人丁日暲。
被上诉人（原审原告）苏州荣盛物业管理有限公司。
委托代理人郭海山、于志伟。
上诉人殷会芳因与被上诉人苏州荣盛物业管理有限公司（以下简称荣盛公司）物业服务合同纠纷一案，不服苏州市相城区人民法院（2014）相民初字第0218号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
原审法院经审理查明：原审被告殷会芳系苏州市相城区元和街道古元路288号欧风丽苑13幢101室业主，房屋建筑面积85.24平方米。2008年6月2日，原审被告殷会芳与原审原告签订《前期物业管理服务协议》一份，约定由原审原告为原审被告提供物业服务，原审被告依协议向原审原告交纳物业管理费用。原审被告应在《交接房屋确认书》上签字之日交纳一年物业管理费，今后每半年交纳一次，多层住宅以建筑面积0.65元／月·平方米标准交费。原审原告在订立协议后按约实施了物业管理与服务行为，原审被告欧风丽苑13幢101室业主未缴纳2009年1月至2013年9月的物业管理费，经审核，应为3158元（取整数）。为此，原审原告诉至原审法院。
以上事实由原审原告提供的常住人口信息、企业法人营业执照、临时管理规约、承诺书、《前期物业管理服务协议》以及当事人陈述等证据附卷予以佐证，原审法院予以确认。
审理中，原审原告认为，原审被告的住宅为多层，面积85.24平方米，按约定的0.65元／月·平方米，每半年的物业管理费应为332.43元，2009年1月至2013年9月的物业管理费为3158元。原审被告认为，因原审原告没有按协议的约定进行管理，造成其财产损失，且服务不到位，又从未公布账目，后其去缴纳物业费，但原审原告不收。另原审原告主张2009年至2011年的物业费已超过诉讼时效。为此，原审被告提供了被淹的相关照片、房客张维的情况说明及证人贺兆华、曹玉芬、王云英的证明予以证实。
原审原告荣盛公司的诉讼请求为：判令原审被告支付原审原告自2009年1月至2013年9月的物业管理费3159元；请求判令原审被告支付原审原告逾期付款的滞纳金1000元。本案诉讼费由原审被告承担。审理中，原审原告荣盛公司放弃要求原审被告支付逾期付款的滞纳金1000元。
原审法院认为：原审被告作为业主，与物业服务企业签订物业服务合同，合同约定物业服务企业对房屋及配套的设施和相关场地进行维修、养护、管理，以维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，业主应按物业服务合同规定向物业服务企业缴纳相关费用。本案中，原审被告与物业服务企业即原审原告签订物业服务合同，其内容不违反法律法规规定，应为合法有效，受法律保护，双方应按该合同的约定各自履行相关义务。自合同订立后，原审原告履行了其相关的管理与服务义务，原审被告作为欧风丽苑13幢101室业主也应履行缴纳相关费用的义务。现原审被告拖欠其名下物业2009年1月至2013年9月的物业管理费3158元事实清楚，对此原审被告也认可，原审法院依法予以认定，故原审原告要求其缴纳的主张合法有据，原审法院予以支持。对于原审被告认为，因原审原告未按约进行管理，且服务不到位，造成其车库、厨房被淹，虽其提供了相应的证据，但该证据并不能证明其车库、厨房被淹是原审原告服务管理不到位造成的，且原审被告也未提供其他证据证实，故对原审被告的该辩解意见，不予采纳。对于原审被告认为，原审原告主张2009年至2011年的物业管理费已超过诉讼时效，虽协议中明确约定物业管理费每半年缴纳，但原审被告自2009年1月至2013年9月未缴纳过物业管理费，处于持续状态，故对原审被告的该辩解意见，不予采纳。审理中，原审原告自愿放弃要求原审被告支付逾期付款的滞纳金1000元，并不违反法律规定，应予准许。综上，原审法院依照《物业管理条例》第二条、第六条第一款、第七条第五项及有关法律规定，判决：原审被告殷会芳应支付原审原告苏州荣盛物业管理有限公司自2009年1月至2013年9月的物业服务费人民币3158元，于本判决生效之日起十日内履行。本案案件受理费减半收取为人民币25元，由原审被告殷会芳负担（此款原审原告已垫付，不再退还，原审被告殷会芳于本判决生效之日起十日内直接给付原审原告）。
上诉人殷会芳不服上述民事判决，向本院提出上诉称：一、原审判决认定事实不清。关于诉讼时效，一审判决书称“被告自2009年1月至2013年9月未缴纳物业费处于持续状态，故对被告的辩解意见不予采纳”，首先，一审法院未弄清被上诉人的身份。2008年与上诉人签订前期物业管理协议的是王久林为法人代表的荣盛物业管理有限公司，该公司是以王久林为法人代表的荣盛房地产开发公司的子公司，而被上诉人是以夏雨为法人代表的荣盛物业管理有限公司，该公司是2012年才成立的。这是两个名称相同而身份不同的公司。因此，被上诉人不能代表物业公司收取物业费。且，2012年前的物业费，前物业公司当时未起诉，现已超过诉讼时效。基于此，2012年变更的物业公司，未征得业主同意，未公示，未与上诉人重新签定物业服务协议，该行为应为非法转包。其次，上诉人曾经三次去交纳物业费而遭拒绝，并非“未缴纳过”。二、适用法律错误。上诉人在一审答辩中提出被上诉人未经有关部门批准，在协议中没有约定，未征得业主同意，未公示，在消防通道及其他业主共有场地违法违规擅划车位，给消防、急救、人身安全造成隐患，其收益、用途又未公示。上诉人认为，上述收益的70%应为全体业主所有，可用以抵减物业费。三、责任判定不清。上诉人在一审中提出被上诉人管理不善，服务怠慢造成环境差，人工湖、景观河成臭水沟，请物业公司更换一扇挡风窗，花了两年多的时间，造成上诉人经济损失4100多元，物业费应予打折。因雨污水管道堵塞，造成上诉人厨房、车库两次被淹，造成经济损失3030元，被上诉人对此应予赔偿。综上，请求二审法院查明事实，依法改判。
被上诉人荣盛公司答辩称：1、被上诉人是一个独立的公司，和房地产公司不是一个公司的，被上诉人是以苏州荣盛物业管理有限公司起诉上诉人的，应以营业执照为准。2、上诉人厨房污水管道被堵的情况，当时是上诉人早上去上班了，中间台盆水满起来的时候报了物业，物业公司马上派人去疏通。疏通出来有钢丝球、抹布、塑料袋，这是因为上诉人自己使用不当造成的。物业公司已经尽到了服务的义务。3、上诉人的自行车库漫水是因为当时下了一个多小时的暴雨，是开发商在单元门前的阴井里面有移动公司和电信公司的线管通到里面进的水，是开发商设计上的问题，与物业公司无关。综上，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审查明事实与原审查明事实一致。
本院认为，本案二审争议焦点为：上诉人是否应向被上诉人交纳2009年1月至2013年9月的物业服务费用3158元。本案中，双方于2008年6月2日签订前期物业管理服务协议，协议约定由被上诉人荣盛公司为上诉人所居住的小区提供物业服务，多层住宅收费标准为0.65元／月／平方米，每半年交纳一次物业费，上诉人房屋面积为85.24平方米，因此，双方存在合法有效的物业服务合同关系，本院依法予以确认。庭审中，双方一致认可，自2009年1月至2013年9月，上诉人未按照上述标准交纳物业费，欠付金额为3159元。另根据一审中被上诉人提供的法人证明材料显示，被上诉人系成立于2004年7月22日的物业管理企业，法人代表为夏雨生。关于上诉人称本案被上诉人非2008年6月2日前期物业服务协议中的“苏州荣盛物业管理有限公司”的意见，缺乏事实依据，本院不予支持。上诉人称拒交物业费的理由是因为被上诉人管理不善导致上诉人厨房、车库进水造成损失，经查，上诉人厨房、车库进水后，被上诉人即派人进行疏通，且有暴雨天气的因素，上诉人未提供充分证据证明管道堵塞的原因都应归责于被上诉人怠于履行义务所造成。关于诉讼时效的问题，被上诉人一直持续为诉争小区提供物业服务，上诉人也实际接受了该服务，因此本案不存在超过诉讼时效的情形。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，原审判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人殷会芳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄文杰
审 判 员 叶 刚
代理审判员 王 芮
二〇一四年八月二十八日
书 记 员 陆晓婷
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