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随着人们生活水平的提高，购房者开始追求物质、精神层面上更高水平的享受需求。越来越多的开发商们为了满足购房者需求，提出了“商住一体化”模式，将住宅与商业结合在一起，使业主们尽可能方便的利用社区带来的各种便利，方便大家的生活。这种复合性的城市空间既可以提高地段自身价值，也可以提升楼盘的升值潜力。无论是购房自住还是投资，楼盘周围的生活配套绝对是重点考虑因素之一。如果家楼下就是一个购物天堂，餐饮、娱乐、悠闲、购物一应俱全，不用大费周章地外出购置生活品了，闲暇时还可以下楼喝喝咖啡，酷爱购物的你在家门口就可以一起解决，省去交通拥堵带来的坏心情，在家里就可以享受轻松便捷、时尚品质的幸福生活。 底商社区“商住一体化” 便利的生活圈子就在你家楼下 便利方式：便利店、咖啡屋、餐馆、银行等构成生活所需 底商最能与社区的生活联系在一起，因为底商就在你家楼下，这些底商将构成你生活中重要一部分。判断一个社区生活是否便捷，在很大程度上是要看你家的楼下是否有“吃喝玩乐购”的地方，当然这些“吃喝玩乐购”的地方主要是以便利店、咖啡屋、便当式小型餐馆、饰品小屋、银行等与人们生活息息相关的日常便利所需构成。 按照服务对象划分，这些“吃喝玩乐购”的地方可以将住宅底商分为服务于小区内部和服务于小区外部两种。有些住宅底商主要的客户对象是住宅社区里面的居民，而其他住宅底商则不仅将客户范围局限在住宅社区里面。对于大型的住宅社区，底商主要以社区内部居民为服务对象。在设定上要看小区业主的消费档次、消费需求、消费心理、生活习惯而设定。 “生活方便”是未来人们选择社区居住的重要方面，而底商的形成和开发将使得这一“生活方面”成为现实。底商不得不成为人们生活最初的“保障”形态，人们的生活质量和生活方式也将因此而发生改变。 综合体型“商住一体化” 走在憧憬与快捷的“城市大生活”中间 便利方式：商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等构成“城市生活空间” “人们为了生存来到了城市，人们为了生活的更好，留在了城市。”正如两千多年前亚里士多德对城市多彩生活的概括，人们总是对方便、快捷的大城生活无限憧憬。如果说城市改变和提高了人们的生活品质，那么城市综合体的出现无疑让人们的生活更加美好。 城市综合体是将城市中的商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存，相互助益的能动关系，从而形成一个多功能，高效率的综合体。城市综合体的六大业态H（hotel）酒店、O（office）办公室、P（park）公园、S（shopping mall）购物中心、C（congress）会所、A（apartment）公寓，组成了一个新的合生词——HOPSCA。HOPSCA基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。 城市综合体与传统商场之间已经不能并驾齐驱，传统商场缺少太多的现代生活气息，而城市综合体则满足了现代都市人的生活消费方式。人们在综合体中除了“吃喝玩乐购”之外，还可以参加休闲、游乐、体验、互动、挑战的消费活动主题，这里将满足人们的生活所需，还能给人们带来更加丰富多彩的生活乐趣。 0.5半径生活“商住一体化” “僻静”空间中体味高分值“舒适感” 便利方式：必备型的业态突出日常生活功能，满足居民基本需要 居住区商业以服务居住区居民为主，满足居民日常生活多样化需求，商业网点规模适中，可以实现大部分社区商业功能，居住区商业业态业种的需求略低于社区商业中心，商业网点的数量与规模介于社区商业中心与邻里商业之间。 如果没有密集的大规模“日常生活便利的底商”+具有“城市主题的综合体”的社区，那么它的周边“0.5公里”的生活半径圈子必须具备，这一0.5半径生活“商住一体化”的社区，其最大优点是可以远离商业的喧闹和嘈杂，这一类社区实现了纯粹意义上的“家”，也就是相对比较僻静的居所，但由于这一类社区具备了“0.5半径生活”的圈子，其居民生活又显得那么便利，也就是说，舒适感的指数将会大幅度提高。 这一“0.5半径生活”圈子的周边，大多有必备型的业态：包括果蔬店、熟食店、中小型超市、便利店、中小型餐饮店、早餐店（点）、经济型旅店、中小型药店、家电维修服务中心、洗车服务、美容美发店、洗衣店、洗浴、再生资源回收、家政服务、房屋租赁等中介服务、冲印店、报刊亭、体育文化用品专卖店、家居用品、花店、母婴服务中心、桶装水配送等。服务半径不超过0.5公里的划分范围，服务社区内居民，重点突出日常生活功能，以满足社区居民基本需要为目标。 业界观点 “公益”与“功利”的“全覆盖” 近日，石家庄市宣布规划打造“51020生活圈”，将形成三级社区商业网点布局，其服务密度之大，网点之多，业态业种之丰盛，仅凭想像，估计没有人会怀疑“步行5分钟可到便利店、10分钟可到大中型超市、20分钟可到区域商业中心”的美好愿景。到那时，新增的10个标准化社区商业中心、30个社区商业中心和150个居住区商业，将铺陈出气势宏大且琳琅满目的便民商业网络，大小商业圈或勾连或融合或交汇，居民步出家门，举头可见果蔬店、快餐店、洗衣店、超市、便利店、洗浴店；多走几步，即可直达健身休闲、文化娱乐中心、图书店、宾馆、维修站、家政服务、婚纱摄影、废物回收等场所；而社区商业服务功能的延伸，还可向居民和商户提供专业的法律咨询、养老，甚至供暖、制冷、安保、保洁、维修、送饭、送医、定期探望、紧急救助等服务。 这种公益色彩浓郁的全覆盖式的商业网络，既方便了居民，又能拉动内需，且这种服务业产生的GDP质地很“轻”，颜色很“绿”，不会造成令人深恶痛绝的工业污染，可谓善莫大焉。 然而，我们在想像一个商业功能齐全、业态和布局合理的新生活圈的同时，更应该考虑如何杜绝由此产生的不和谐音，使我们的家园永葆恬然栖息、舒心安享、世代托付的氛围。 历史的经验告诉我们，广义的“商住一体化”容易生发的问题不在少数。如扰民问题，此起彼伏的商业活动如何控制？油烟、噪声如何治理？还有，如何防止商户侵占绿地、车辆与道路和行人之间的矛盾、商业活动与交通的冲突等等，都是需要规划者先行考虑的难题。 城市发展需要商业同行 近日《社区商业发展专项规划》的出台，石家庄分级化的商业网络发展蓝图日趋明朗。其实这些年随着大型住宅社区的开发，社区商业地产的发展规模也随之加大。这些社区商业体量较大，部分社区商业地产项目除了引进大型连锁超市外，还计划打造特色商业街或者综合商业步行街等内容，以期能够借助区域经济发展来拓展出新的区域性商业中心。 但是趋势和规划并不代表现实和成功，在发展过程中应该注意以下几点： 1、开发商作为此类物业的开发主体，受限于资金要求，自持经营的比例较小，分割出售后，散户投资者为了尽快盈利，容易发生招商重叠等状况，后期经营管理容易出现问题，会影响各商业业态的稳定经营。所以持有型社区商业模式利于长线经营，最终形成商业氛围和特色，从而避免商铺之间的非良性竞争对投资回报的损害，可以尽快形成区域商业中心。 2、政府应该在区域商业的发展中起到更多的引导作用。商业服务和消费需要的确定需要科学的计算，开发商难以独立的完成对区域的消费人群、需求和能力等因素的综合计算，这需要政府在更高的高度上，综合更多的数据和因素，给区域商业做出明确的引导，使开发商在业态组合和后期经营上有的放矢，这很重要。 3、不同档次的住宅和公寓对商业业态的需求不同，比如对健身设施的需求，公寓和高端住宅远高于普通住宅等，所以在社区商业分析中，应仔细分析社区内人群的各项条件，在中强度需求商业设施和低强度需求商业设施上做到精准设置。 |
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