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案情简介 办案机关：吉林省长春市工商局 处罚时间：2015年6月15日 处罚结果：责令当事人停止违法行为，并处罚款10.148万元 2013年11月8日起，吉林省长春市天盛物业服务有限公司在业主办理入住手续时，向134户业主收取“有线电视配套工程费”，合计10.148万元；向292户业主收取“装修保证金”，累计29.2万元。截至案发，该公司已退还业主装修保证金276户。 长春市工商局认为，当事人向业主收取有线电视配套工程费和装修保证金的行为不符合《吉林省物价局、吉林省住房和城乡建设厅关于规范房屋销售和入住环节收费有关问题的通知》第三条第二款和《关于规范房地产开发建设有关问题的通知》第六条第（二）项的规定，违反了《反不正当竞争法》第六条和《关于禁止公用企业限制竞争行为的若干规定》第四条第一款第（六）项的规定，构成限制竞争行为。 该局根据《反不正当竞争法》第二十三条和《关于禁止公用企业限制竞争行为的若干规定》第五条第一款的规定，责令当事人停止违法行为，并处罚款10.148万元。 援引多个依据更有说服力 办案机关应在处罚决定书中进行必要的说理论证，说明物业服务经营者属于“其他依法具有独占地位的经营者”的理由 本案办案机关从侵权主体——物业管理经营者的特殊性出发，以《反不正当竞争法》为规制手段，有力查处了经营者的违法行为，有效维护了购房者的权益，更在监管执法领域进行了积极的拓展，为全系统提供了借鉴参考。 物业公司能否被认定为“其他依法具有独占地位的经营者” 根据《物业管理条例》的规定，物业公司所具有的独家经营小区物业服务的权利，来源于其与小区业主签订物业服务合同，或者来源于其与小区业主签订前期物业服务合同，二者的前提都是物业公司遵守国务院建设行政主管部门制定的资质管理制度，同时拥有取得资质证书的物业管理人员。 本案办案机关从物业服务经营者资质的特殊性、约定取得小区物业服务的特殊性、进入小区后所提供服务的排他性等方面进行考量，认定物业服务经营者具有“其他依法具有独占地位的经营者”的性质，认定适当。 有线电视配套工程费与装修保证金能否收取 本案中，办案机关援引地方性规范文件，说明当事人收取的有线电视配套工程费和装修保证金属于不得收取的费用，较为妥当。 根据相关规定，确保配套基础设施和公共设施建成并满足使用要求，是商品房交付使用的强制性前置条件——即房地产开发商已建成的商品房，必须具备可供使用的配套基础设施和公共设施。相应的，商品房销售价格当然包括了基础设施和公共设施的造价。 从办案机关获取的有关有线电视安装费用的规范性文件《关于规范房地产开发建设有关问题的通知》看，有线数字电视的设计、施工成本纳入建筑工程成本，由建设单位承担。当事人从2013年11月8日起即业主办理入住手续时，向小区业主收取有线电视配套工程费，显然此时业主在购买商品房时，已经支付了包含有线电视配套费用的购房款。当事人再收取有线电视配套工程费即属于“经营者不得向业主收取”之情形。 针对装修保证金，办案机关援引的《吉林省物价局、吉林省住房和城乡建设厅关于规范房屋销售和入住环节收费有关问题的通知》对此有禁止性规定，该通知同时又规定“业主共同制定的管理规约中有约定的除外”。本案中，办案机关并未发现“除外”约定。因此，办案机关认定物业服务经营者违反强制性规定并无不妥。 在实践中，装修保证金并不是绝对不可以收取，执法机关应依法对物业服务行业收取装修保证金的行为进行合理规范和引导。 办理类似案件需要进一步完善哪些证据 一是对当事人属于“其他依法具有独占地位的经营者”进行必要的说理论证，说明物业公司属于此类经营者的理由。 二是案件中一些细节要明确。如对装修保证金的存放、使用情况应进行查证，作出客观的说明。 三是当事人的违法行为在违反《反不正当竞争法》的同时，还有违反《物业管理条例》等法律法规之嫌。办案机关可在办结后，将案件线索或处罚决定书抄送建设部门。 □案评人 杨军辉 苏仁文 |
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