|
《合同法》甚至《民法通则》均没有规定合同当事人在情势变更时有向人民法院或仲裁机构请求调整合同履行条款的权利。虽然在2009年最高人民法院针对国际金融危机匆匆出台了《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》将情势变更作为调整或解除合同的条件而强行纳入到合同法的适用之中，实属目光短视的头痛医头脚痛医脚之举。 为了防止潘多拉盒子打开后的恶果，避免法院过度干预当事人意思自治而造成对交易秩序的极大冲击，与该司法解释一同颁布的《关于正确适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）服务党和国家的工作大局的通知》中也不得不规定了层报审核的程序限制。 因此，在面对跌宕起伏的房地产及相关租赁市场，法院要正确理解、审慎适用情势变更原则，直白一点儿就是可用可不用的，不用；必须要用的，谨慎论证。要妥善审理因房屋降价引发的纠纷，着眼于矛盾化解，避免矛盾激化，同时要坚决保障房地产市场正常秩序，依法保护开发商合理的降价行为。对于因政策调控导致房价下降，已购房屋的买受人要求补偿差价的，依法不予支持。如果支持，那以后房价大涨了，开发商是不是也可以要求法院重新调整合同价款，并要求房屋买受人弥补差价呢？显然，这个逻辑是非常荒谬的。
那什么时候可以运用情势变更主张调整合同或解除合同呢？ 一般而言需同时满足两个实质要件和一个程序要件： 一是必须满足该变更的情势在订立合同时确属无法预见。比如：在建设工程合同领域，经常会有施工人对合同包死价提出异议，主要理由不外乎原材料涨价、人工涨价，但是，原材料涨价完全可以通过合同订立时进行期货预约来固定成本，人工涨价在一定时期内也是有一定的涨幅与周期规律，均不属于确属无法预见的情形。在房屋租赁合同履行过程中，也经常会有承租人以重大市政工程施工影响生意提出要求解除合同或调低租金，但是重大市政工程的开启一般均会有公告公示，另外，如果重大市政工程项目施工完毕，对商业人流有极大促进，房东是不是又可以要求提升租金或提前解除租赁合同呢？显然需要作通盘的考量。又比如：在商品房买卖合同领域，对于商品房价格的涨跌，作为投资或自用的买受人而言，亦应当是一个完全民事行为能力人可以预见的情形；但是，对于订立合同后因为国家宏观调控政策的调整导致无法办理产权登记或过户的，则可以认为初步具备了订立合同时确属无法预见的履行困难，这时就需要对下面一个条件进行考察。当然，如果是在订立合同时候，国家宏观调控政策已经出台，办理产权登记或过户已经存在困难，这时候，就不能直接推定合同当事人的履行困难属于无法预见。 二是继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的。接着上面的无法办理产权登记或过户的问题展开，如果满足无法办理这一不能预见的履约困难条件，就要继续审查是否存在继续履行会导致重大的不公或不能实现合同目的。一般而言，开发商此时会称买受人完全可以通过出售另一套房屋而使得本案所涉商品房顺利进行登记，这时我们就需要作进一步的考察。显然，按照一般生活常理，此时责令买受人限期抛售已有房屋及重新装修入住，会带来明显的损失与麻烦，这时就可以认为符合了第二个实质性要件。当然，如果有证据表明买受人的原有房屋已经存在交易，完全是因为其自身原因不办理过户导致新购房屋不得办理产权登记或过户的，则应当认定继续履行合同对买受人而言并不存在明显不公的情形。 第三个则是程序性要件。如果一定要以最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第26条的规定适用情势变更原则的，应按照最高人民法院《关于正确适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）服务党和国家的工作大局的通知》（法[2009]165号）第2条的规定，判决前需报中级法院审核后层报至省高级法院决定是否同意；未经上级法院审核并同意的，不得以判决形式变更或解除合同，当事人和解或调解一致同意解除或变更合同的除外。
法条回顾： 《合同法》司法解释（二） 第二十六条 合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。 适用《合同法》司法解释（二）的通知 二、严格适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十六条。为了因应经济形势的发展变化，使审判工作达到法律效果与社会效果的统一，根据民法通则、合同法规定的原则和精神，解释第二十六条规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。 对于上述解释条文，各级人民法院务必正确理解、慎重适用。如果根据案件的特殊情况，确需在个案中适用的，应当由高级人民法院审核。必要时应报请最高人民法院审核。 |
|
|
