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(一)房地产投资时机 房地产投资时机，简言之，就是房地产投资者何时人市投资的问题。它存在于房地产开发和经营的各个阶段，例如，什么时候买人土地，什么时候购人物业，投资于开发的哪一阶段等等。一方面，房地产本身的特点、房地产市场特殊的供求关系以及房地产投资者的不同状况，都要求房地产投资者必须善于把握投资时机;另一方面，宏观经济的运行特点、经济的周期性波动决定了房地产业的周期性，也要求投资者抓住时机，顺势而动。 在房地产投资中，每一个时机均包含有国际形势的变化、经济的走势、收人水平的升降等因素。因此，房地产投资中合理时机策略的形成，要求房地产投资者必须具备丰富的实践经验、高度的敏感性和广博的知识。为此，房地产投资者要通过市场调查研究，掌握大量的第一手资料，并对这些资料进行加工处理，同时还要根据经验对那些不易表面化的因素进行分析，作出符合投资时机要求的房地产投资决策。 (二)房地产投资地段 房地产投资地段的选择，对房地产投资的成败有着至关重要的作用。房地产具有增值性，这种增值性在很大程度上表现为土地的增值性。土地增值潜力的大小、利用效果的好坏，都与地段有着密切的联系。增值潜力大的地段是房地产投资获利的首要条件。所以，海外房地产界有句行话，认为房地产投资的要素是Location(地段)。 房地产地段不仅指其所处的地理位置，同时还指其社会位置，后者主要包括人口素质，教育水平，服务业水平，交通、通讯、生活设施状况等。 从房地产投资的实践来看，即使在其他方面存在策略失误，但只要正确地选择了地段，一方面会因房地产的迅速增值而弥补其他方面的损失，另一方面由于好的地段的房地产具有相对较强的流动性，可以使投资者在不利的情况下迅速脱手，做到少亏甚至不亏。 房地产投资者应根据所选地段的不同，建造不同的房屋或投资不同类型的房地产，如:购物中心和商场之类的商业用房屋应建在繁华的商业中心，因为那里有大量的顾客;别墅应建在远离城市的地方，因为那里环境幽静，便于别墅主人修身养性;住宅楼应建在交通方便、购物便利的地方，因为那里便于住户的工作和生活。 房地产投资地段选择是一个较复杂的问题，没有一个固定的模式。一般情况下，选择的重点包括以下几个方面: 1.掌握并应用地段选择的理论和经验 投资地段选择的理论和经验很多，主要有上风口发展理论、高走理论、近水发展理论、沿边发展理论等。 上风口发展理论是指城市将主要向上风口方向发展，上风口地段是良好的投资地段。由于城市的烟尘污染严重，为免受其害，人们必然涌向城市的上风口地区，从而使得上风口地段成为好的投资地段。 里护高走理论是指城市将主要向地势高处发展，明显高于周围地区的地段是良好的投资地段。由于地势高的房地产受周围环境的影响小，有居高临下的感觉，所以人们愿意选择这类房地产。. ’近水发展理论是指城市将主要向河、湖、海的方向发展，从市区到水边的地段是良好的投资地段。有水的地方景色秀丽、空气清新，所以人们愿意到这里来居住。 沿边发展理论是指城市将主要沿着铁路或公路两边、江河岸边、境界边发展，沿边地段是良好的投资地段。 2.选择最有升值潜力的土地进行投资 不同土地的升值潜力是不同的，房地产投资地段分析的目的就是把那些最具升值潜力的土地找出来并进行投资。;为此，往往需要对土地划分类型后再进行分析、比较.例如，把建筑用地划分为未开发的土地、已开发的土地、开发中的土地三类，并对这三类土地进行分析、在未开发的土地上建设房屋，虽然价格看起来并不贵，但在建设过程中的配套投资却相当大。如果该地区的经济发展不是很快，则在这类土地上建设的房地产在中短期内的增值幅度不会很大 已开发的土地指已经具备城镇规模的土地.在西方发达国家，这类土地不仅价格比较高，而且可供利用的空间相当少，建筑规模和居住人口已趋于饱和，房地产在日后增值的可能性不会太大。‘而在我国目前的情况下，这类土地可供再利用的价值较大，升值潜力尚待开发，国家又有政策鼓励投资，所以在一段时间内还将是可供选择的投资地段。 开发中的土地主要位于已经完成了区域规划、具备基本的交通条件，以及有供水、供电等保障的地区，多指城镇周边的郊区或新开发区。比较起来，这类土地的价格适中，投资后的增值潜力比较大，最为房地产投资者看好. 3.从城市规划的角度选择投资地段 “房地产投资地段只是整个城市土地的一个组成部分，因此必须从整个城市规划的角度来选择投资地段。在选择投资地段时，既要判断近期的投资热点地段，又要判断中长期的投资热点地段，还要判断隐蔽的投资地段。 城市规划因素包括土地用途、容积率、覆盖率、建筑高度、交通道路状况等。土地用途的允许范围越大，越便于规划设计，越利于获取投资收益，投资回报率越高。 容积率的大小直接决定了建筑面积的大小。容积率小的地块，往往投资效益较差，因而不是好的投资地段;容积率大的地块，往往投资效益较好，因而是好的投资地段。 覆盖率越大，允许建造的建筑面积越大，越便于规划设计，所以覆盖率大的地块是好的投资地段。 城市规划所允许的建筑高度越高，可以建造的层数越多，建筑面积越大，越有利于投资者，因而是好的投资地段。 交通道路规划对地段的影响很大，越接近交通要道的地块，毗及临街长度越大的地块，越是好的投资地段。 二选择房地产投资地段时，不仅要注意预测其升值的潜力，选择那些升值潜力相对较大的地段，同时还要注意避开那些因各种原因而可能贬值的地段 (三)房地产投资的质量 有了良好的地段，就具备了良好的投资获利条件，但并不一定能带来良好的投资好果。良好的投资效果要通过良好的房地产质量来实现。房地产投资质量指房地产投资对象的优劣程度，它包括房地产本身的质量和管理质量。 所谓“房地产建筑质量”，是指建筑物的结实和安全程度、建筑物的审美价值、建筑牧的周围环境以及建筑物的适用性。房地产投资中的质量策略，要求房地产投资者对建物的设计、建筑物的结构、建筑物的施工以及建筑物的审美价值、建筑物的周围环境、建筑物的适用性进行深人细致的调查、研究，有一个全面的了解。 管理质量同样具有重要的作用。房地产管理水平高，既能吸引顾客、留住顾客，又桃扩大宜传、增加收入，它与房地产本身的质量相辅相成。房地产本身的质量高而管理水平很低，与管理质量较高而房地产本身质量很低一样不受顾客欢迎了 .房地产投资决策水平的高低将直接影响投资决策质量，它是衡量投资质量高低的关键因素。一个好的投资决策可以帮助投资者抓住最佳投资时机，获得最有利的投资地段，获取最大效益。 1.房地产本身质量的影响因素分析 (1)用户的质量要求。房屋本身的质量包括性能、寿命、可靠性、安全性、经济性五个方面。不同的用户，在不同时期，对房屋本身的质量要求是不相同的。在无房可住而又资金短缺时，用户最为关心的是经济性问题;在资金充裕、需要显示身份时，用户最为关心的是性能问题，尤其是内外装修水平，所以，进行房地产投资时，必须针对不同的服务对象，决定投资质量，从而保证房地产能及时售出，获得投资利润。 (2)周围房地产的质量。投资地段周围的房地产质量对投资质量起着制约作用。如果周围全是高档次房地产，那么所投资的房地产质量也不能太低，否则房价和地价不匹配，住着不舒服，也不容易出手。所以，进行房地产投资时必须结合周围房地产的质量来决定，从而保证房地产在质量方面满足用户的需求 (3)房地产类型。不同类型的房地产对质量的要求也不一样，如:“解困房”以实用为主，对外装修和建筑风格考虑较少，对房屋造价考虑较多;高级别墅对内外装修、配套设施考虑较多，对房屋造价考虑较少、所以，进行房地产投资时必须从房地产类型本身的要求出发来考虑，以取得理想的投资效益。。 2.房地产管理质量的影响因素分析 (1)投资者的经营方针。房地产投资者的经营方针不同，房地产管理水平也不同。如:有的房地产投资者以专营房地产开发为主，他们对房地产管理质量考虑较少，水平不高;有的房地产投资者对物业经营很感兴趣，愿意通过物业管理来进行广告宣传，使之取得较稳定的收益，他们对房地产管理质量考虑较多，水平较高。 (2)购房者的支付能力。房地产管理水平的提高，相应地提高了房地产的总价格，而不同的房地产用户，其支付能力大不相同。所以，房地产管理水平的高低，必须结合用户的支付能力来确定。对于支付能力强的用户，可以提供24小时保安服务，提供生活方面的“一条龙”服务;对于支付能力弱的用户，只能提供那些收费较低的简单服务。 (3)房地产本身的质量要求。房地产本身的质量较高，一般对管理水平的要求也较高;房地产本身的质量较低，往往对管理水平的要求也较低。普通住宅区的管理水平低于高级别墅区的管理水平，就是实例。当然，有时也可能出现房地产本身的质量不高，但通过高水平的管理来提高档次的现象。不论哪种情况都说明，房地产本身的质量与管理质量大有关系。 (4)管理的效益大小。房地产投资者的每一项工作都是围绕着提高投资效益而开展的。如果房地产管理水平的提高能够带来明显的经济效益，那么房地产投资者肯定乐意去提高管理水平;反之，如果房地产管理水平的提高无利可图或经济效益不明显，那么房地产投资者必然是能免则免。 房地产投资者和用户对房地产质量的观点是截然不同的，甚至是对立的。房地产投资质量分析的目的，就是要从投资者和用户双方的角度来考虑质量问题，使双方对房地产质量的认识达到一致。 对于房地产投资者而言，在确定房地产质量目标时，应当综合考虑用户要求的质量、价格以及建设成本和盈利，从而确定适当的房地产质量目标。这个质量目标，既不是用户要求的最高的质童水平，也不是投资者希望的较低的质量水平，而是用户愿意购买、投资者对回报满意的质量水平。 然而，具体到某一房地产项目，很难找到一个绝对的尺度来衡量质量目标是否适当。对于房地产投资者而言，可以从房地产的销售结果来衡量质量目标是否适当。如果某房地产很畅销，投资者盈利很多，就说明该房地产的质量目标定得较合适。不过，这是事后评价，事先评价只能依靠质量分析和市场预测来进行 (一)房地产投资的优点 在市场经济条件下，在众多的投资领域中，房地产投资吸引着越来越多的投资者。由于房地产投资的物质对象是房地产，而房地产具有供求决定性、位置固定性、形体庞大性、类型多样性、功能基础性、投资大量性、保值增值性、相关影响性、感应灵敏性等诸多特点，因此决定了房地产投资拥有相应的优点及缺点。具体讲，房地产投资与他投资相比，具有以下优点: 1.通货膨胀中的保值手段 保护投资者免遭通货膨胀损害的投资可称为一种保值手段。投资者投资时，必须考虑通货膨胀因素的影响。在一定程度上，房地产能较好规避通货膨胀风险:一是从长期看，地价具有增值的趋势;二是房产作为实业具有相当的抗通货膨胀功能，即原材料等价格上升了，其价格可以随之上升;三是房地产是不动产，一旦租户或公司破产，通常首先赔偿所租借的不动产投资者的损失，投资者可以及时收回房屋重新出租获取租金，避免像股票投资者那样的毁灭性损失;四是房地产多用途性，可以寻找新兴的景气的行业与公司租用这些物业，取代不景气的交不起租金的行业和企业。 2.价值升值 某些类型的房地产，特别是土地，升值非常快。从美国的历史看，总的来说，在20世纪70年代的大部分时间和80年代的一部分时间，房地产投资是一项相当有利的投资。 房地产投资是很少的几项投资收益率可以持续超过通货膨胀率的投资之一。当每年通货膨胀率维持在10%-15%时，大部分房地产投资的收益率保持在15%-20%之间，有的甚至更高。虽然后来伴随着通货膨胀率慢慢回落到正常水平，美国大部分地区的房地产市场泡沫破裂，但是部分地区的房地产市场价格仍然保持在高位，并且保持了一定的增长速度。其他类型的房地产，如公寓，同样在价值上有着升值的过程。因此，对一项房地产的估价，不仅应当包括对来自资产的现金流收人的折现，还应该估计到资产价值的升值。 在很多例子中，房地产升值对房地产回报率的影响要大大高于年度净现金流的影响。 3.房地产投资具有易于融资性 由于房地产具有保值和增值性，且不可移动，是良好的抵押品，这使得投资房地产比较容易取得银行贷款。从发放贷款角度看，房地产是最佳抵押品之一。这是因为它具有以下特点:有形化、有用性、固定性和价值稳定。所以，有房地产做担保，发放贷款的人愿意以低的利息、较长的期限，贷出较大额度的资金(与其他类型投资相比)，这为房地产投资提供了有效的财务收益杠杆支撑。 4.现金流和税收 在美国，投资于房地产的投资者取得的现金流或税后收人，不仅依赖于某项资产的价值，还依赖于折旧和税收，那种有着较大额度折旧额的资产可以抵消投资者的部分应税收人。房地产一般来说是会随着时间的推移而毁损，折旧则为资产所有者提供了一个补偿这部分毁损价值的津贴。折旧费用可以作为一项现金流出，在纳税之前从收人中扣除，从而减少了资产所有者的税收支付。因此，折旧费用被视为一项税盾(taxshelter )但是折旧费用是有一定限额的，而且只有收人达到一定水平的投资者才可以享受这项优惠。 5.使用财务杠杆 房地产投资的魅力还来源于高财务杠杆率的使用。财务杠杆意味着通过借人资金来使收人最大化。由于房地产是一种实物资产，因此投资者被准许以所购买的房地产为抵押，借人其购买成本的75%-90%的款项。所以，如果投资的总收人高于借款的成本，则这种杠杆投资的资产净收益将会高于没有使用杠杆的同类投资。我们来看一个例子:投资者A计划进行一项房地产投资，其成本为100万元。他有两种选择，使用财务杠杆(以年利率10%借人90万元).或者不使用财务杠杆。若投资的息税前收人(EBIT)假定为13万元，适用税率为28%(按美国税法)。 6.可以获得多重非经济收益 房地产投资除获得增值收益外，还可以获得多重收益如房地产租金收益、房地产销售收益等。运用房地产抵押贷款进行负债经营，还可以获得这些非经济性收益如名声、社会地位等。 (二)房地产投资的缺点 1. 流动性差 房地产作为不动产，其最大缺点是流动性较差。它不像其他金融产品，可随时变现或较容易变现，一般出售或出租都需有一定的时间，甚至有时为了达到快速变现，可能要损失收益甚至亏损才行。所以，房地产作为固定资产投资，一般是长期投资项目，家庭必须没有现金压力才行。为了减少这种风险，一般考虑把房地产投资作为投资组合的一部分，而非全部，另外就是在急需资金时，可把房地产抵押进行贷款。 2. 投资金额比较大 房地产投资额的起点都比较大，对开发商来说，动辄上亿元;对一般家庭来说，也要几十万元或百万元。但是，随着房地产市场的发展、各种房地产投资手段的推出，也为普通家庭的房地产投资提供了选择余地。 3.政策风险: 房地产投资是一项政策性很强的经济活动，如土地政策、城市规划、房地产税收、租金管制等的变化，都可能给房地产投资带来一定的风险。随着国家体制转型、政策完善、法治健全，以上风险可相应减少。 4.道德风险 国内房地产市场的不成熟，也使少数开发商有了违规欺骗的机会，如房屋的质量、合同的不公正、产权的不完善等，都可能给房地产投资带来损失。这些道德风险在现阶段特别明显，各种房地产纠纷、官司层出不穷就是明证。所以，投资者需比较全面地掌握各种信息。 |
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