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以前一直想写一篇关于房地产的文章很久了，碍于各种各样的事情一直没有动笔，最近因为参与一个房地产开发商朋友跟投广州的旧城区改造项目，所以才下定决心多方面了解楼市的发展逻辑并写成投资报告，因为投资报告本身专业性比较强，本文是投资报告的简化版，省去了部分宏观数据和图表，但基本的逻辑都在这里了。
房地产有生活必需品和投资品双重性质，因为中国刚刚经历了房地产的黄金十年，使大部分群众都沉浸在中国房价不会下跌的观念之中，理由可以很简单，比如说土地越来越少，所以只会越卖越贵；又比如说政府依赖土地经济，只会想稳定房价而不是让房价下跌。我的思路是如果投资逻辑太简单往往经不住考验，容易挫败，理由合理不代表结果正确，简单来讲香港的土地也是扩张有限，那也不是不间歇上升，现实是香港1997年的股灾导致楼市65%的深幅下跌，显然土地稀缺房价一定上涨这种逻辑是简单粗暴的，并不是现实真理；又比如说政府支持房地产的发展也是有限度的，美国政府也不希望看到2008年次贷危机引起房价快速下跌累及实体经济，但事实上，美国2008-2010年也经历了33%的住房价格下跌。 写这篇文章主要是找出来一些世界房地产发展规律，从更高的视野角度看目前中国的房地产市场，用更普遍的规律理性来认识我们身边的房子，马克思经济学最基本的原理应该是价值与价格的关系，价格高于价值则价格下跌回归价值线，价格低于价值则会上升同样回归价值线；还有另外一个基本经济原理就是供求关系，供不应求价格上涨，供过于求价格下跌，这两点应该还是会有人认同的吧，但如果亲们简单粗暴地认为中国股市和楼市都不适用国际经济规律，那可以直接忽略以下5000字。
首先我们先理清一下房地产黄金十年是怎么来的 （1）房地产黄金十年符合国际经济发展规律 根据世界银行研究报告，当一国人均GDP 达到300 美元时，该国的住宅产业将进入起步阶段；人均GDP 达到1300 美元时房地产行业将进入稳定且快速增长时期；当一国的人均GDP 增至1500 美元时，该国的房地产业的增速将达到顶峰，之后在高位稳定发展，一直到人均GDP 达到8000 美元时才进入平稳发展时期。 从中国的实践看，中国的房地产业与整体经济表现出较高的契合度。1991 年，中国人均GDP 达到356 美元，按照世行报告及国际经验的划分，中国的房地产业开始起步；1995 年，中国人均GDP 达到604 美元，房地产行业开始步入高速发展时期；之后经过近10 年的发展，到2004 年，中国人均GDP 达到1490 美元，此时中国的房地产行业进入稳定快速增长时期；到2014年，中国人均GDP 达到7483美元。 比照1991-2014年房价发展情况，全国商品房平均销售价格从1991年的786元/平方米增长到2014年的6323 元/平方米，增长了8.04倍，年复合增长率达到9.5%。特别是2004-2014 年，全国商品房平均销售价格由2778 元/平方米增长到6237 元/平方米，年复合增长率达到11.57%，超过整个时期平均水平2.07 个百分点，成为房地产市场发展最为活跃的时期。 中国2014年人均GDP已经达到7483美元并预期2015年达到8000美元，按世界银行研究报告的经验，人均GDP 达到8000 美元时就会进入平稳发展时期，所以2015年以后的房地产市场是否更倾向于平稳发展而不是快速发展呢，这是一个参考点。
（2）房地产发展是农业国转化为工业化国家的需求 工业化与城市化是伴随性成长的，即二者的发展进程应该是同步的。当一国非农产值比重达到90%，或者非农就业人口比重达到70%时，该国进入工业化后期，城市化率将达到60%；当一国全面实现工业化后，该国的非农产值比重将达到95%，非农就业人口比重达到90%，这时的城市化率将达到80%。1996 年，中国的非农产值比重、非农就业人口比重为分别达到80.61%、49.50%，同年中国城市化率为30.48%，表现出二者在发展进程上的相对同步。但自此之后，中国工业化的增长速度明显快于城市化进程，2013 年，中国的非农产值比重、非农就业人口比重分别增加到90.50%，68.60%，而城市化率仅为53.73%，表现出城市化与工业化的不匹配，即城市化率落后国家工业化规律约6.3%，所以从世界经验看来这6.3%的城市化率需“补上去”，成为房地产发展在2013年以后的又一动力。 原理上是这样的，但是这有两个点我们要谨慎对待，第一是工业化和城市化之间对应的比例关系不是绝对的，只是一般规律，6.3%的差异是不是足以有力至强力支撑房地产发展是不可预知的；第二，城市化带来的农村人口带来的人口转移，个人认为对房地产影响是有限的，主要是支付能力问题，农村人口把自身财富带入城市特别是一线城市，按目前的房价水平来说，有购房需要，但无有效需求或者说无购房能力。第三，1999-2013 年，城镇化年均增长率为1.36 个百分点， 2013 年中国的城市化率为53.73%，按照《规划》，到2020 年中国城镇化率达到60%，那么年均增长率仅为0.9%，远低于前期1.36%的增长，即城镇化支持房地产发展的动力在减弱。
（3）政府持续为房地产市场提供流动性 虽然政府说法可能不一致，但过去十年中国政府总体上还是保持积极的财政政策和宽松的货币政策，即为房地产提供流动性支持。最备受争议的是从货币政策看，1995-2013 年，M2 供应量从60751 亿元增长到1228400 亿元，增长超过了20.2 倍，年均增长率高达17.6%。 货币供应量增长简单来说就是国家印的货币多了，除了市场基本的流动性一般表现为资产的增多，最后表现为房地产价格的上涨，简单说就是房地产作为过剩货币的载体存在，因为钱很多，房子供应有个两三年的时间差问题，最后导致房产供不应求，房价就持续上涨。因为中国现在各方面的数据看来，中国经济的问题是比较严重的，央行会维持一种提供充足流动性的态度，所以，流动性本身应该不会是影响房价向下的重要因素。
（4）中国经济发展需要房地产带动 房地产的产业链是很长的，上游原材料水泥钢材玻璃，中游房产地产家私家电，下游房地产中介、旅游地产旅游项目、物业管理，产业链长而且很宽，房地产吸收投资的体量还很大，2014年，全国房地产开发投资95036亿元，而且这仅仅是房地产行业本身，连带拉动的各种投资项目体量惊人，所以，虽然关乎国计民生，为什么国家不能让房地产倒下去，就因为房地产倒下去了，整条内需产业链提振不起来，中国经济增长三驾马车投资、消费、出口，房地产做不起来内需增长就会出问题，本来出口动能已经很差，如果连消费都提振不了，中国经济的增长是一定有问题的，继而影响就业、民生、稳定各种问题，所以，国家因为民生问题可以控制房价，但不会过分压制房地产开发投资。 还有一个问题也是大家经常谈论的，就是地方政府税收依赖房地产发展的问题，数据显示：1999-2013 年，地方税收收入由5594.87 亿元增加到69011.16 亿元，增长了11.33 倍，而同期内房地产各项税费由378.22 亿元增加到12246.43 亿元，增加了31.38 倍，远远高于地方税收的增长幅度。目前的趋势是房地产税收占地方政府税收比例越来越重，所以，地方政府将房地产业作为支柱产业，通过政策引导和舆论宣传，千方百计促进房地产行业正常发展，这样的结果是增加了资金向该行业的流入量。
上面四点为主要房地产发展理论支持，但事实上是除了流动性支持和政府支持以外，整个房地产发展理论已经摇摇欲坠，上文已经把有利因素讲完，下文继续探讨目前制约房地产发展的因素，因为本篇主要是看空的，所以，新近已经买房的可以直接忽略以下文字。
（1）人均居住面积 我们经常谈论香港人蜗居，事实上，香港人口居住面积确实远远小于内陆人口，香港人均居住面积仅有17平方米，而我们的邻居日本也仅有19.6平方米，韩国稍微好一点点，有19.8平方米，然后我们心想这些都是小国或者区域，居住面积小时肯定的，我们再看看欧洲西班牙25.8平方米，英国好一点35.2平方米，法国再好一点35.4平方米，那我们中国是多少呢，34.7平方米，已经赶上世界水平了，而且比我们的邻居们都要过得好，澳洲美国确实地广人稀，美国人均居住面积有67平方米，这是无法比较的，只是数据上看来，中国虽然坐拥14亿人口，但人均居住面积已经不小了，跟周边比算比较宽松了，在这种状况下是否存在大量改善居住面积的需求，我个人看来是不乐观的，这关系到房地产市场行业容量的问题，即面临继续新建新增大量居住面积而改善需求跟不上，导致供过于求，房价下跌的风险。
（2）有效购房人口 2014年初杭州房产地震，出现第一个大幅折价销售的新盘，我记得当时万科的毛大庆发表内部讲话看空房价就是有效购房人口的减少论点为主要逻辑的，目前25-44 岁的人口群体是中国房地产市场的主要销费群体。2004-2013 年，该群体人口数量占总人口的比重由34.33%下降至32.57%。而且财富证券的统计显示有效购房的年龄段在未来20年里持续下降，这就表明在既定条件下，中国未来的购房人口数量将趋于下降，这决定了未来新增购买力的持续放缓，成为商品房容易供过于求的不利因素。
（3）房价收入比 房价收入比是衡量房价高低的国际惯用指标，一般来说，是以人均居住面积商品房价格/人均平均可支配收入，国际上欧美房价收入比正常在4-5之间，衡量房价是否处于合理水平以看房价收入比是否在这个范围里面。我们经常说现在房价高了，房价里面有很大泡沫主要是通过这个指标反映出来的情况，现在有些报道说中国合理范围在5-7之间，这纯粹是按照中国人的高房价捏造出来的，国际上房价收入比合理范围就是5以内，美国次贷危机就是在房价收入比5左右的时候爆发的。 中国目前的总体水平在7左右，一线城市分化严重，但基本在10以上，讲得更细一些上海19.09（2015上半年），北京18.42，深圳根据测算更高，19.9以上；二线城市中，福州、厦门、温州、太原、天津上半年房价收入比均超过10，广州最新房价收入比是11.8，均远离世界水平。值得一提的是并不是一线城市就意味着收入房价比远高于合理线是正常的，比如发达国家大城市中，澳大利亚的悉尼8.5:1，美国的纽约7.9:1，英国的伦敦6.9:1，韩国的首尔7.7:1，日本的东京7.9:1，新加坡5:1。国内动辄10倍以上甚至20倍以上（最新数据的深圳21.1）的房价收入比显然是泡沫严重，以至于巴菲特在评论中国房地产的时候说投资中国房地产就是一场赌博，而且赌得很大。 现阶段的高房价可能在未来一段时间缓慢实现价值回归，政府其实早早就认识到目前房价的泡沫状态，而且非常明白房地产泡沫破裂以后的严重后果，政府目前的意图是尽力稳住房价，不让房价再次大幅上涨，同时积极使居民收入快速增长，继而使房价收入比尽快进入合理范围，通过这种办法化解目前高房价状态。
（4）房屋空置率 2005-2013 年，全国商品住宅销售面积从49588 万平方米增加到115723 万平方米，年均增长率为16.23%，而同时期内，全国商品住宅空置面积由7405 万平方米增长到32403 万平方米，年均增长率为23.63%。特别是2009 年以来，全国商品住宅销售面积增长率明显下降，空置面积增长率大幅提高。这种未有效投放到消费市场的“库存”在房产市场下行周期将会加大市场供应量，有加速房价调整的作用。
综上所述，房地产黄金十年的逻辑已经尽显疲态，无论是人均GDP发展阶段还是城镇化的预期速度都使得支持房地产发展支持力度减弱，中央政府虽然希望房地产持续发展带动投资增速回升，但同时希望房地产的发展停留在保持稳定的层面而不是继续暴涨吹大泡沫，唯一不变的是地方政府希望房地产继续发展支持地方税收。事实上，笼罩在房地产市场上面的不利因素远远强于有利因素，包括由房价收入比衡量出来的泡沫程度，有效购房人口和空置率等等都限制了房地产的市场容量和房价的提升等等。 所以，我对房地产前景的判断是过往10年房价快速上涨的时代已经一去不复返了，政府通过政策和流动性等支持的房地产发展，最终能维持目前行业景气度已经非常了不起，但如果经济下行失控等因素使房地产市场回归国际惯例的房价收入比，下行空间很大，即房价向上空间小，向下空间很大。
文章部分数据来源于同花顺、财富证券研究部  青春就应该这样绽放 游戏测试：三国时期谁是你最好的兄弟！！ 你不得不信的星座秘密  |
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