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房地产有没有泡沫？ 我想任何一个房价飞涨的中高速经济体国家都会时不时有这样的追问。 道理很简单，今天中国核心城市在2015年、2016年的房价飙升，没有最高，只有更高，不断击穿买房人的心理高位，以至于泡沫论与否，是房价高位每一次跃进的“伴生话题”。当然，结论也很重要，比如没泡沫，就还可以买，有泡沫就得小心，甚至减持了。对国家经济和地产政策判断也很重要…… 但问题是，有没有泡沫，这是一个超大的话题！当然也不一定有点泡沫就担心得不得了，一定程度的泡沫，局部的泡沫也算正常的，但反过来持续一点泡沫都没有，也可能代表经济和地产的张力不足，所以很多问题就看怎么辩证的看了。目前来看，老潘发现，地产业内人士对核心一二线房价都看好，而非地产人士对已经上涨的房价，持高怀疑态度，所谓北京深圳上海房价再拉升，他们会本能回复4个字——怎么可能？ 最近老潘看到米筐投资提出了一个角度，即《14亿国人拥有300万亿的房子，到底是不是泡沫？》，很有点意思，老潘也来随性聊聊。 一、中国房地产（住宅）总市值已全球第一，有泡沫乎？ 米筐粗算，中国的房地产（住宅）总市值大约在300万亿元人民币（43万亿美元，事实上2016年刚卖出去的市值是11.6万亿人民币，相当于27年积累）左右。然后美国当下是37.5万亿美元，日本是19.8万亿美元，其他发达国家横向对比，如下图：  不比不知道，一比吓一跳。 中国的房地产（住宅）总市值已经全球第一了，中国的房地产总市值相当于6个英国，也差不多快接近美国与日本房地产市值的总和。 对于全球第一，很多财经媒体经常拿来抨击中国房地产有泡沫的一个重要切入点。但是，但是，说市值第一就有泡沫，这就有点搞笑了。 比如美国GDP还全世界第一了，那么美国经济就有泡沫吗？ 比如，中国人口还世界第一了，那么中国人口就有泡沫吗？事实上，房地产本质是人口学，人口数量的多少整体决定了房地产每年的需求。 米筐也补充了一句，改革开放四十年来，GDP从1978年的3678亿到2016年的74.4万亿，增长了202倍！中国积累了这么多的财富，而且中国和其他发达国家比，中国就像个年轻小伙子，精力旺盛，这个时候市值高一点，也未尝不可。 二、中国房地产总市值是本国GDP的4倍，有泡沫乎？ 当然，上述的追问似乎有些主观，因为你得撇开人口多少差异，撇开GDP总量差异，撇开更多国与国的差异。然后人均GDP，人均房地产市值这两个人均指标出来，这样一对比，似乎更客观了一些。
 看图说话，几个显著结论就出来了，中国貌似以人均，什么都低了！ 其一，中国人均拥有房屋资产值很低，仅是发达国家20%-36%， 其二，中国人均GDP也很低，只有发达国家的15%。 但是欧美发达国家人均GDP增长缓慢或是不增长了，而中国说好的十三五规划说2020年的人均GDP比2010年再翻一番，其中，2020年全国人均GDP接近高收入国家。显然，中国房地产预期处于上升浪，又或者房屋的估值在不断被填充，打实！ 其三，中国房地产总市值是本国GDP的4倍，这个放在全世界来看又被严重高估。 对此，国际上对于一个国家的房地产泡沫有一个通用的指标：即本国房地产总市值与本国GDP的比值，如果房地产的总市值远超GDP，那么这个国家的房地产就有了泡沫。然后米筐举了个例子，案例一、2008年美国次贷危机爆发时，这个比值一度上升至172%，随后触发了席卷全球的金融危机。案例二，而日本当年楼市大崩盘的时候，国内的房地产市值曾是GDP的2倍！ 貌似这样一比较，从面上看，中国4.03倍，晕死，又严重超标，所以都说有泡沫。事实上，这个泡沫结论老潘看也未必正确。原因有几点： 其一，比值4.0是否有足够借鉴意义，我看未必。比如只要单方面，比如分子中国房产市值高，或者分母GDP过低，它是除法，不是减法，单方稍微过高或者过低，一下就把这个比值拉开巨大差距，可能过度夸张了泡沫论，老潘且把这个系数成为超级敏感系数。 其二，系数超级敏感不说，恰恰当下中国分子和分母都存在两个独居中国特征，中国特色的。这里有三个大不同。
三、北上广深一线城市高房价，有泡沫乎？ 上面的评论是否还不够客观，或者单纯谈中国房地产没有多大意义，事实上，老潘以前也经常说，中国作为一个整体发展中国家，实际上因为东中西部经济不平衡西，第一二三产不平衡性，导致不同城市能级的差异化很大，从某种程度上来讲，中国是一个拥有发展中国国家经济体到发达国家经济体的综合性经济体国家。说的通俗点，中国大部分三四线城市还处于发展中国国家，而中国北京、上海、深圳这几个城市的人均GDP，收入也好，产业实力也好等等都进入发达国家经济体的水准……同样房价也是，北京上海深圳10万\平米，二线城市3万\平米，三四线城市大致7000\平米，房价在不同城市简直差距十万八千里。在深圳的老潘要给湖北荆门老家说深圳10万\平米的房价，老家人唯有说，几乎是天价。 啰嗦上面一段，意思很简单，单独谈中国房价没意义，分化太大，城市落差太大。几亿农民和绝大多数的内陆县城百姓被平均了。 对此，米筐投资又把中国的房地产市场分为三个层级。在中国300万亿的住宅估值中，北上广深大约占了110万亿，二线和强三线城市大约占了100万亿，其他三四五六线和两千多个县城占了90万亿。如下图：  数据最能说话，一看表，估计又郁闷了。 第一，中国一线城市的总市值占了全国的三成半，35%， 第二，一线城市人均占有22.75万美元的房产市值，横向对比其他发达国家的确处于高位。 然后，就有人说，北京、上海、深圳房价高了，有泡沫了！ 老实说，老潘的意见仍然是反对，不能就这样说北京、上海、深圳房价有泡沫。正好这一两个月老潘待在美国，也谈谈北上深房价的泡沫问题。 1，任何商品的价格，其实是由价值和稀缺性决定了。北上深的价值和稀缺性是有目共睹的。其一，全世界只有一个中国（人多，地少，钱多），其二，中国只有一个经济中心即上海，只有一个创新中心即深圳，只有一个权力中心即北京。它是稀缺的。稀缺决定价值，间接决定价格。 2，价值决定价格，北上深不仅仅是人口多，与欧美一个巨大差别是，中国国内教育、医疗、金融，也就是中国最牛逼的大学，最好的医疗医院，最牛的世界500强企业等等大多都集中在北上广深，而在美国，很多州、甚至小镇上都拥有优秀的大学，世界500强企业，产业兴镇，配套同一标准，资源是均匀化分布。今天国人买房子，买得核心是生活方式，是房子，医疗，学校，配套，就业机会，城市氛围。从这个角度来讲，北上深的资源的高聚焦，高集中特征，让中国北上深的房地产更具价值。 3，欧美发达经济体GDP每年涨个3%，4%点就很不错了，但北上深城市GDP可是中高速增长，我记得前几年深圳GDP还超越10%，去年好像是8.9%，而且北上深的经济增长依旧强势增长，其次，产业集聚效应很强，第三产业占比在一线城市很高，金融，科技，文化等等，意味着这各城市能级越来越高。 4，中国大城市的资源虹吸效应可能更强于纽约、东京、巴黎等，核心有几点：
所以当吴晓波说未来上海房价5年内再翻一番，旭辉林中说深圳房价未来会直逼香港房价，以及很多业内都看好北上深房价未来空间时，老潘也是高度的认同。房地产与房价预期，本质来讲，是对国家信心，对城市信心、对未来的一种预期。 因为全世界只有一个中国，中国只有一个上海，一个深圳，一个北京，人多，钱多，发展还中高速的时候，一定更多的钱会流向最稀缺的城市，最稀缺的资产。未来北上深的优质资产就是一场“人多、钱多、优质项目少”的资源争夺战！所以只要经济没有动荡，没有其他黑天鹅意外，未来北上深房价再翻一倍，可能只是个时间问题。 |
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