登记原因对于确认不动产物权至关重要

登记原因对于确认不动产物权至关重要

2015-09-24 09:36:00    来源： 中国不动产    作者：肖攀

《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）的实施让两个舶来的新术语——“不动产单元”、“登记原因”逐步进入到人们的视野。不动产单元作为物的特定化、物权关系明晰化的一种法定方式，随着不动产单元设定与代码编制规则的出台，已为人所熟知。而登记原因作为启动不动产登记的具体事由和确定、审查登记申请材料的关键要素，则显得熟悉又陌生，难以准确把握。为此，有必要对“不动产登记原因”作简单剖析。

不动产登记的因果逻辑

正如俗语所说，“有车就有辙,有树就有影”，不动产登记也有属于自己的因果逻辑。任何一个不动产登记行为都是由当事人基于一定的原因而发起，由登记机构审查合格后记载到登记簿为终结。这个原因要么是买卖、赠与等法律行为，要么是继承、法院判决等非法律行为。具体的原因须根据不同权利、不同登记类型具体确定。同一不动产权利申请的不同类型登记，登记原因往往不同；不同不动产权利申请的同一类型登记，登记原因可能相同。相对而言，登记类型对登记原因的影响更大，甚至起决定性作用，这也是《条例》实施细则为什么能够对各种不动产登记类型的适用条件作出一般规定的理论基础。

因此，不动产登记原因是不动产权利 （或事项）首次登记、转移登记、变更登记、注销登记、更正登记等的具体原因，回答的是“权利从哪来”的问题。如因遗嘱继承取得房屋申请转移登记的，登记原因为遗嘱继承；因法院判决取得房屋申请转移登记的，登记原因为判决转移；因集体土地征收申请注销登记的，登记原因为征收。

登记原因是不动产登记制度的重大进步。分散登记时期，相比“权利从哪来”，我国似乎更加关注“登记什么权利”，重结果轻过程，不动产登记的有关法律规章没有 “登记原因”的表述。《土地登记办法》规定的是土地权属来源证明，《房屋登记办法》规定的是证明房屋（所有权）发生转移、变更、注销的材料，都有类似意思，但不够周延精炼。

统一登记后，《条例》规定了“登记原因证明文件”，用来统领不动产权属发生变动的证明材料，奠定了“登记原因”的法定地位，这是登记制度上的重大进步，有利于理顺登记制度内部体系，推动登记标准化发展。

事实上，这也是国际上的通行做法，德国在其登记簿中规定了“登记的基础”，用来描述在什么时间、因为什么事件发生登记；韩国在其《不动产登记法》第40条关于登记申请所必要的书面材料中，规定了“证明登记原因的书面材料”；我国台湾地区在其《土地登记规则》第34条关于申请登记应提出的文件中，也规定了“登记原因证明文件”。

登记原因与登记原因证明文件相得益彰。登记原因证明文件主要规定在不动产登记的法规规章中，作为登记申请材料展现于外；登记原因主要出现在不动产登记簿中，反映登记的基础行为显现于内，二者相互配合、相互印证，登记原因证明文件的范围与登记原因的内核是一致的。

《条例》第16条关于登记申请的材料，同时规定了“相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书”。

不过，笔者认为，登记是记载不动产物权设立、变更、转让和消灭全过程的行为，物权变动的基础行为体现在登记中，就是登记原因。

不动产权属来源证明与登记原因证明，可能出现重复、交叉。如出让取得一宗土地，土地出让合同既是权属来源证明，也是登记原因证明。若该块土地转让了，土地转让合同就是登记原因证明，申请登记时不需要再提交土地出让合同。因为前者的土地出让关系已经在后者的土地转让关系中成为“历史”了。这样做才能让法律关系更加明晰，也方便群众办理登记。

不动产登记原因的制度价值

登记原因有助于构建不动产登记思维链条。登记思维是登记人员在办理登记时按照一定的逻辑来思考、分析、解决问题的思考模式。这种模式要能够回答：何种情形下、符合哪些条件时，不动产登记机构应当按照何种程序、依据何种标准办理登记。即要明确登记什么权利（或事项）、登记什么类型、登记的权利（或事项）从哪儿来，进而确定相应的审核方式，实际上就是“登记能力—登记类型—登记原因（证明文件）—登记审核”的思维链条。“申请—受理—审核—登簿—发证”是登记的一般程序，不属于思维模式的范畴。

当碰到一个登记案件时，遵循这样的思维模式，首先要看登记事项是否属于法定的物权或者法律规定可以登记的事项，即是否具备登记能力；然后看申请登记的类型，确定是“物”的变动还是物权的变动以及变动类型；再看登记的原因，对照查看登记原因证明等文件，厘清登记事项有关的“人、时、事、物”等要素；最后看审查标准，审查申请登记内容的合法性以及与申请材料的一致性。

登记原因有助于登记机构快速有效开展登记审核。不动产权利体系庞杂，登记类型众多，不同权利的不同登记类型，从登记启动方式、主体到登记申请材料再到登记审核，都有差异。基于登记原因，能够将登记启动主体、申请材料类型化，将登记业务类型标准化，为当事人准确提交登记所需原因证明文件、登记机构做到类型化审核创造了条件，有利于提高登记审核的效率和准确性。

同时，对于有些登记事项，通过登记原因的判别，就能迅速作出登记决定。如对于因房屋买卖发生的转移登记，登记机构就要进行合理审慎的审查；而对于人民法院嘱托登记机构办理的查封登记，登记机构就无须审查，可以直接依据法院嘱托文件办理。

登记原因有助于明晰不动产权利的变化过程。不动产物权的设立、转移、变更和消灭是通过登记展现的，登记的类型展现了宏观层面的物权变动，登记的原因则展现了微观层面的物权变动。只有全面地把握登记的类型及其登记原因，才能清晰地掌握一个不动产物权的动态变化过程。

如一套房屋办理了多次过户转移登记，有的是因为买卖，有的是因为继承，有的是因为赠与。要弄清楚这套房屋产权的完整流转过程，就必须查看每一次转移登记的原因。另外，对于土地承包经营权、地役权以及非因法律行为取得的物权，登记并非权利生效要件。这时，登记原因发生的日期往往就是物权变动的日期。因此，登记原因并非可有可无，其对于确认和保护不动产物权至关重要。

强化不动产登记原因的应用

推进登记原因用语标准化。目前，登记原因已经作为重要的登记要素被纳入不动产登记簿，而对于登记原因的填写规范还未作标准化的要求。我国台湾地区，早在1986年就出台了《登记原因标准用语》，并与时俱进不断修订，促进了登记原因用语的标准化、统一化，简化了登记业务，加速了登记资料电子化和登记信息化进程，提高了登记科学化水平。

另外，登记原因用语的标准化有利于登记人员的实践操作，便于社会公众对其了解掌握，有利于不动产统一登记制度的广泛推行，应当将“不动产登记原因标准用语”纳入不动产统一登记制度体系重点考虑，尽早研究制定专门的不动产登记原因标准用语规范。

基于登记思维模式制定不动产登记技术规程。《条例》及其实施细则的制定，基本解决了不动产登记“有法可依”的问题。目前，应当重点围绕“有章可循”，将不动产登记制度做实、做细，研究制定不动产登记技术规程，将登记的操作要点通过规程的形式确定下来。思维模式决定成败，“登记能力—登记类型—登记原因（证明文件）—登记审核”是蕴含于长期的登记实践中的一种思维模式。在制定登记技术规程的过程中，要在有关法律法规和规章的框架下，在这种思维方式的引领下，最大限度地梳理和规范登记业务类型，明确每一个登记事项的登记启动主体、登记提交材料以及登记审核要点，为规范开展不动产登记工作提供基本样式，为切实保障人民群众合法财产权利奠定坚实基础。

（作者单位：国土资源部不动产登记中心）