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新浪博客·zhangnaig
2001年10月，刘某购买了一套商品房，价格30万人民币。2002年11月刘某与孙某结婚，双方对该房屋装修后入住。2003年3月,刘某办妥了所购房屋产权证，将自己登记为产权人。2005年11月，刘某与孙某双方因感情不和商议离婚，但在分割房产时双方发生了争议。因刘某于2001年用30万人民币所购房屋现已升至60万人民币。妻子孙某认为，该房产的增值部分应按夫妻共同财产予以分割。而刘某则认为,他既然享有该房屋的产权,其增值部分也应属于他所有,不同意孙某分割该房产的要求。双方争执不下，最后妻子孙某诉至法院请求法院裁判。
本案是一起夫妻离婚不动产财产分割纠纷的案例。笔者认为，对于夫妻离婚所涉不动产财产分割纠纷，要认真对待，必须弄清两方面问题。
首先，要弄清夫或妻一方婚前购买、婚后取得产权证的房产，应属于购买一方的婚前财产，还是应属于夫妻婚后所得的共同财产。房屋买卖属于不动产交易，买受人要取得房屋产权不仅要和出卖人订立房屋买卖合同，交付购房款，而且还必须和出卖人一起到国家房地产管理机关办理房屋产权登记;经登记注册，买受人取得房产证后，该房屋的产权才从卖房者手中转移到购房者手中。鉴于不动产交易的这种特殊性,在认定夫或妻一方婚前购买、婚后取得房产证的房产的归属时，可不以取得不动产产权为依据，而以取得不动产物权的期待权为依据。订立了购房合同并支付了部分房款的夫或妻一方婚前购买，婚后取得房产证的房产应认定为是购买人一方的婚前财产。
其次，要弄清属于夫或妻一方婚前财产的房产婚后升值，其增值部分应属于原夫或妻一方所有，还是应属于夫妻共同所有。这要求认真分析其升值的原因，根据其升值原因的性质，确定其增值部分的归属。
第一，如果在夫妻共同生活期间，双方对该房屋进行了装修，维护管理，导致该房屋升值，那么，按照民法的“添附”理论，该房屋增值部分应当属于夫妻共同所有。
第二，如果在夫妻共同生活期间，房地产行情发生变化、地价升值，从而导致该房屋价值增长，那么，按照投资风险效益的原理，其增值部分应属于原夫或妻一方所有。
综上所述，对夫妻离婚不动产财产分割纠纷案件，既要认真查清该房产购买时间、取得房产证时间及双方结婚时间，还要在双方对不动产增值部分归属产生纠纷时认真分析该房产增值的根本原因。只有这样，才能全面客观地处理好双方争议的法律问题。
具体到本案,因该房屋系刘某婚前购买,虽然直到婚后才取得房产证,但鉴于不动产交易的特殊性,可不以取得不动产产权为依据，而以取得不动产物权的期待权为依据。刘某订立了购房合同并支付了房款，虽然婚前未取得房产证,但其取得了对该房产的期待权,该房产应认定为购买人即刘某一方的婚前财产。另一方面,法院解决双方对房产增值部分争议时,不应太随意,应当谨慎处理,一定要全面认真地分析导致其增值背后的根本原因,然后根据其根本原因来确定增殖部分最终的归属。本案中如果该房屋增值根本原因是由于双方婚后对该房屋装修造成该房屋价值增长,则其增值部分应属于夫妻共同财产。如果该房屋增值的根本原因是由于市场行情上涨引起,则该房屋增值部分应属于原该房屋所有人所有。
离婚房产分割纠纷案例 案件事实：2001年9月28日，甲方(上海某城乡建设开发公司)与乙方(丙方前夫)、丙方(乙方前妻)等人签定《房屋拆迁安置协议》，协议约定甲方拆迁后置换给乙方、丙方及其女、丁方等4人房屋面积280平方米。乙方、丙方每人分得一份，每份面积30平方米，乙方、丙方之女分得两份，计面积60平方米。按照《房屋拆迁安置协议》乙方、丙方及其女应分得房屋面积120平方米，加上复式结构奖励等，分得上海市中江路房屋面积280平方米。该动迁房屋是丁方(乙方的父亲)所有的祖宅。现原告乙方、丙方已离婚，在双方离婚诉讼过程中，分割此共同财产时，涉及案外丁方(乙方的父亲)。法院在判决时认为房产涉及案外第三人丁方，故对系争房屋为进行处理，并明示双方可以对该房屋另案诉讼解决。根据法院判决丙方及其女(未成年人，离婚后由丙方监护)针对此房屋特向人民法院起诉，要求与丙方、丁方分割房产。乙在与丙方婚姻存续期间有不正当行为行为，故丙方要求其以房屋份额作为赔偿。
审理结果：审理过程中乙方、丙方、丁方均同意分割房产。但丁方认为是其祖宅拆迁获得安置，其在房屋份额中占多数;而丙方是外来媳妇，没有资格分房;丙方认为乙方在婚姻存续期间有过错行为，故要求剥夺其分割权，其房产份额作为赔偿归丙方所有。法院根据双方提供的证据认为丙方与其女有份额;乙方有过错，但未达到法律规定的过错行为要承担赔偿的程度。在以上前提下进行调解;丙方一次性支付房款的一半给乙方(丙方前夫)和丁方(乙方的父亲);房屋归乙方及其女所有。
办案心得：当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。本案涉及的是“婚后取得房产离婚后，一方有过错如何分割的问题，但其中又牵扯第三人，并且房屋的取得是通过拆迁取得而不是买卖取得”。房屋所有权以登记为准;无法确定份额是，视为等份共有;婚姻关系中的承担责任的过错行为与确认感情破裂的过错行为有区别。可以成为离婚理由的过错，不一定能成为要求承担赔偿责任的过错。
婚前赠与的房产(房屋)协议是否有效?
一般而言，赠与合同原则上是实践性合同，诺成性合同为例外。即具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，为诺成性合同;其余的赠与合同为实践性合同。
夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、部分共同所有。约定应采用书面形式。婚前财产公证是指公证机关依法对将要结婚的男女双方，就各自婚前财产和债务的范围、权利归属问题所达成的协议的真实性、合法性给予证明的活动。当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。
在婚前房产赠与纠纷案件中，往往也会出现协议经过公证的现象。但并非公证后的婚前房产赠与协议都生效。因为，婚前房产的赠与通常是附有某些条件的。比如，为了双方能结婚一起生活，等等。如果出现男女一方在婚前赠与了房产给另一方，并办理了公证，而后来由于种种原因双方未能登记结婚，那么，只要有证据能证明该公证的协议附有登记结婚等条件，则婚前的房产赠与协议可以认定为没有生效而无法实际履行;一方不得起诉要求对方交付赠与合同标的物并办理该房的产权过户手续。 【婚前的房产赠与往往都附有某些条件，判断婚前的房产赠与协议是否有效，关键在于协议所附条件是否成就。如果条件没有成就，则双方所签订的协议不发生法律效力，因而无法实际履行。】
如何避免离婚房产纠纷 婚前财产公证是良方
律师指出，结婚前，男女双方可以依法到公证机关对各自的财产、债务的范围、权利归属问题进行公证，经过公证的财产约定将会得到法律直接认可。财产是否要公证还是要看夫妻或恋人的态度，纯属自愿，法律上没有强迫之意。
但是目前，很多恋人对是否要进行婚前财产公证持怀疑甚至否定的态度，认为它不但会影响双方感情，同时也是对自己未来婚姻生活没有把握的表现。其实不然，如何认定婚前财产的范围和产权归属成为司法实践中最棘手的问题之一，也是婚姻纠纷中双方经常争议的焦点。婚前财产约定协议公证有助于明确婚前财产的数量、范围、价值和产权归属，是解决婚姻、财产纠纷的可靠的法律依据，对于稳定家庭关系和财产关系，预防婚姻纠纷，保护夫妻双方的合法权益很有助益。
可以办理婚前财产公证的人有两种，未婚夫妻只是其中之一，已婚夫妻也可办理婚前财产公证，只不过双方订立的协议内容只涉及各自的婚前财产，而不涉及婚后双方取得的财产。未婚夫妻由于不具有法律上的夫妻关系，各自的财产归属容易界定，不存在共同财产的问题。而已婚夫妻要想办理此项公证，就要取得配偶的完全同意和充分支持才可以。因为我国婚姻法规定，夫妻关系存续期间所得的财产，除另有约定外，均属于夫妻共有财产。由于双方结婚后，对财产的共同使用、消耗、经营，使个人财产很难与共有财产进行区分和认定，除非夫妻双方对所达成的协议均无异议，否则婚前财产公证就难以进行。
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