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A公司2010年发布小彩页广告，称某项商品房销售，彩页上明确显示有规划在地下负一层的车位若干，并口头承诺可以优先租赁给购房者。该批商品房共130套。按照报批规划该批车位也存在。至2012年9月20日签订售房合同63分，剩余57套未售出，彩页在此前也早已发放完毕（合同上有明确表示该小区下面有车位，可以租赁给住房户）。A公司盖楼过程中向政府有关部门报批要求改变地下车位的土地性质，把原定车位租给华润万家经营超市（购房者都不知道）。于是至2012年9月20日，政府城乡规划委员会在市长主持下召开会议，把该小区楼下车位变更为商业用地，可以用于经营超市。原计划车位变更到路对面南侧。（那片地征用困难重重，至今未征下）A公司未将政府会议决定地下车位改变地方的决议及时发布广告更正，仍按照原来合同签订售楼合同57套，合同约定条款与以前完全相同（关于地下车位的约定也未改变）涉及标的金额3千万元，获利预计200万。（商品房已经完工，除车位外可以交付，业主因车位拒绝收房，目前经政府有关部门协调，车位该商品房附近的地上重盖，可以以优惠价格销售给购房者，130户都有，但尚未开工，赔偿为题也未谈好，所以具体获利无法计算）。购房业主举报到我单位，称A公司诈骗，我局立案查处。
现在调查基本清楚，在案件定性重有重大分歧，主要有三种观点，请版主看一下：
1、A公司涉嫌合同诈骗，获利巨大，应移送公安机关追究刑事责任。理由：该公司明知地下车位已变更位置，仍然签订合同称地下有车位，骗取订立合同。该行为构成了合同诈骗罪中“第二百二十四条 有下列情形之一，以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人财物，数额较大的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金;数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金;数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处罚金或者没收财产：(三)没有实际履行能力，以先履行小额合同或者部分履行合同的方法，诱骗对方当事人继续签订和履行合同的;”的违法行为，且数额巨大。
2、A公司构成虚假宣传，且因为违法所得金额涉嫌超过10万元，构成虚假广告罪，应移送公安机关追究刑事责任。“第二百二十二条广告主、广告经营者、广告发布者违反国家规定，利用广告对商品或者服务作虚假宣传，情节严重的，处二年以下据有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。构成条件：1.违法所得数额在10万元以上的;”理由：该公司在2012年9月20日前发布彩页广告，声称地下有车位可以租赁给购房者，这是正确的。但2012年9月20日政府会议后，彩页广告内容已经与事实不符，A公司未明确发布广告地下车位变更，合同也未改变，造成购房者误以为地下仍有车位，彩页内容仍在起作用，构成虚假宣传。由于涉及57套住宅，3千万元，获利超10万元，数额巨大，应移送公安机关立案。
3、认为A公司2012年9月20日前售楼行为不违法，只涉及合同违约，属于民事纠纷。2012年9月20日后，政府明确该地下用地改为商业用地，该公司签订售房合同是隐瞒该项事实，未明确告知业主，仍和业主订立有地下车位条款的合同，该行为属于违反《合同违法行为监督处理办法》第六条：“当事人不得利用合同实施下列欺诈行为：（五）隐瞒重要事实，诱骗对方当事人做出错误的意思表示订立合同，或者诱骗对方当事人履行合同；”规定，按照该条例“第十二条 当事人违反本办法第六条、第七条、第八条、第九条、第十条、第十一条规定，法律法规已有规定的，从其规定；法律法规没有规定的，工商行政管理机关视其情节轻重，分别给予警告，处以违法所得额三倍以下，但最高不超过三万元的罚款，没有违法所得的，处以一万元以下的罚款。”规定，应予以3万元以下处罚。理由：A公司实力雄厚，住宅已基本完工，不属于合同诈骗罪中“没有实际履行能力”的描述，该批商品房除车库外也具备交房条件。并且由于积极改正错误，已与业主达成赔偿协议，重建车位，不构成合同诈骗要件。其次彩页宣传也在政府作出决议很早以前就发出，当时表述的是正确的，政府作出决议后，该公司没有证据证明有新的宣传广告宣传地下车位，由于政府决议造成宣传事项变更，虽未及时广告更正，但主观未故意作虚假广告，车位本来就是租赁给购房者，现在只是改变位置，并有一定的赔偿，A公司的行为更应该在2012年9月20日后至今签订合同属于恶意隐瞒，而不属于恶意宣传，所以不构成虚假宣传。
我个人认同第三条，和法制部门争了好几天了，请恐版主尽快帮帮忙，分析一下。谢谢啦。
中秋愉快。 解答：车位是消费者购买需要考虑的重要因素之一。开发商在将“车位变更为商业用地”的2012年9月20日以前，合同、宣传并没有问题。但在9月20日以后，出现了几个问题： 一、对已经签订购房合同、销售给住宅户的构成违约。合同可能发生变更是开发商明知的，开发商应当及时与消费者协商变更合同，单方面变更合同就是违约。应当注意的是：政府是批准开发商的变更请求，不属于因政策改变引起的合同变更。因此开发商是负有责任的。消费者可以要求开发商赔偿违约金或者选择退房（退房遇价格上涨时，按上涨的价格退还）； 对这部分已经购买住宅的业主，如果开发商在9月20日、已经明知道合同已经发生变更以后，继续隐瞒真相，没有采取撤回广告、宣传、与业主协商修改合同、办理退房等措施的，直至交房时业主才知晓的，侵害了消费者的知情权。属于《消费者权益保护法》56条“（六）对商品或者服务作虚假或者引人误解的宣传的”的行为。按56条规定“除承担相应的民事责任外”还应当承担行政责任。 二、对9月20日以后签订合同购买住宅的消费者，且开发商没有修改合同，且未撤回广告、宣传，仍然承诺将地下车位租给消费者的，构成欺诈消费者行为。开发商既要承担可能双倍赔偿的民事责任，也要承担行政责任。至于适用《合同违法行为监督处理办法》，还是适用《消费者权利保护法》，要依据取得的证据指向而定。 需要注意的是：在9月20日以后，有一户签订合同就欺诈了一户，有二户就欺诈了两户，而不是未销售的57户都是。 三、开发商“积极改正错误，已与业主达成赔偿协议，重建车位，不构成合同诈骗要件”，是开发商在实施了违法行为后的改正行为，仅仅是我们在对其处罚轻重、在自由裁量中所考虑的情节问题，而不是作为是否构成欺诈的定性证据。
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