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一、基本案情 2013年2月27日下午，龙马潭区工商局执法人员对位于鱼塘镇的一处商品房咨询中心进行了检查。该商品房楼盘名称为“XXXX”，咨询中心内摆放有沙盘、宣传资料和户型图等资料，悬挂了企业营业执照复印件，企业名称为“泸州市XX房地产开发有限公司”，现场由销售主管李某负责。执法人员在现场提取了销售合同原件、认购协议复印件、宣传资料和营业执照缩印件。该楼盘的宣传资料属于格式条款，其中“开发商保留最终解释权”排除了消费者解释合同的权利。该公司使用的格式条款涉嫌违反了《合同违法行为监督处理办法》第十一条第一款第（四）项之规定， 2013年2月27日龙马潭区工商局对该公司予以立案调查。 经查明：当事人泸州市XX房地产开发有限公司于2009年成立，从事房地产开发经营。当事人在泸州市龙马潭区开发一楼盘，项目名称为“XXXX”。当事人在咨询中心设置了楼盘沙盘，摆放了楼盘宣传资料。当事人使用的楼盘宣传资料属于提前印制，内容重复，且对楼盘房屋及相关设施作了具体说明。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，该宣传资料属于要约，按照《四川省合同监督条例》第十五条，该宣传资料属于格式条款。当事人使用的商品房认购协议提前印制、内容重复，属于格式条款。当事人使用的格式条款上“图文仅做形象宣传，以政府最终批文和买卖合同为准。开发商保留最终解释权”免除了自身责任，排除了消费者解释格式条款的权利；“甲方今后将以电话、公告等任一方式通知乙方于指定时限内前来甲方售楼中心签订正式《商品房买卖合同》，若乙方未能在本协议约定期限内到甲方售房部签定《商品房买卖合同》，视为乙方放弃本套商品房认购权，甲方有权不予通知乙方而将该商品房另行出售，且乙方所付定金不予退还。”免除了自身应当承担的通知消费者的责任。由于该公司开发的楼盘尚在销售中，所以违法所得无法计算。 以上事实主要证据如下： 证据一：当事人的营业执照缩印件；现场检查笔录。证明当事人在从事房地产开发，并在望江路设立咨询中心。 证据二：现场检查笔录；公司代理人询问笔录；宣传资料原件。证明宣传资料属于格式条款，格式条款中含有“开发商保留最终解释权”。 证据三：商品房认购协议复印件；公司代理人询问笔录。证明认购协议属于格式条款。 二、处罚理由、法律依据和处罚决定 龙马潭区工商局认为：当事人泸州市XX房地产开发有限公司在龙马潭区设立楼盘XXXX咨询中心，其使用的楼盘宣传资料、商品房认购协议均属于格式条款。当事人提供使用的格式条款中“图文仅做形象宣传，以政府最终批文和买卖合同为准。最终解释权归开发商所有”免除了自身责任，排除了消费者解释格式条款的权利；“甲方今后将以电话、公告等任一方式通知乙方于指定时限内前来甲方售楼中心签订正式《商品房买卖合同》，若乙方未能在本协议约定期限内到甲方售房部签定《商品房买卖合同》，视为乙方放弃本套商品房认购权，甲方有权不予通知乙方而将该商品房另行出售，且乙方所付定金不予退还。”免除了自身应当承担的通知消费者的责任。当事人的行为违反了《合同违法行为监督处理办法》第九条第一款（五）项“经营者与消费者采用格式条款订立合同的，经营者不得在格式条款中免除自己的下列责任：（五）依法应当承担的其他责任”、第十一条第一款（四）项“经营者与消费者采用格式条款订立合同的，经营者不得在格式条款中排除消费者下列权利：（四）解释格式条款的权利”之规定。根据《合同违法行为监督处理办法》第十二条“当事人违反本办法第六条、第七条、第八条、第九条、第十条、第十一条规定，法律法规已有规定的，从其规定；法律法规没有规定的，工商行政管理机关视其情节轻重，分别给予警告，处以违法所得额三倍以下，但最高不超过三万元的罚款，没有违法所得的，处以一万元以下的罚款。”之规定，责令当事人在30日内修改格式条款，并对当事人作以下处罚：罚款3000元。 三、案件点评 本案在合同监管领域比较典型，又是商品房这种与群众密切相关的案例，值得大家认真思考。 当事人印制发放的宣传资料中“图文仅做形象宣传，以政府最终批文和买卖合同为准。开发商保留最终解释权”属于霸王条款，排除了消费者的权利。理由是：最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，“出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。本案中，该开发商的宣传资料对楼盘房屋及相关设施作了具体说明，陈述具体、确定，一经消费者承诺即具有约束力，并对促成商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，此时，该宣传资料视为要约，其内容作为合同内容，其中含有的重复使用、预先拟定和不予协商的条款属于合同格式条款。“图文仅做形象宣传，以政府最终批文和买卖合同为准”格式条款将对购房者的要约变成要约邀请，开发商可能否定广告中的许诺，本来确定的商品房销售内容变为不确定，开发商免除了自身责任；而“开发商保留最终解释权”格式条款排除了消费者的解释权。 开发商使用的协议中“甲方今后将以电话、公告等任一方式通知乙方于指定时限内前来甲方售楼中心签订正式《商品房买卖合同》，若乙方未能在本协议约定期限内到甲方售房部签定《商品房买卖合同》，视为乙方放弃本套商品房认购权，甲方有权不予通知乙方而将该商品房另行出售，且乙方所付定金不予退还”格式条款，将“公告”作为通知购房者的首选和有效方式之一，但公告方式不易到达消费者，实质是减轻了自身的通知义务。 执法人员自由裁量也比较重要，本案中是由于违法所得无法计算，所以处罚较低。如果出现群众因为宣传广告投诉，那执法人员在裁量时可能就有所不同。 而本案所涉及的问题在商品房开发行业中应该较为普遍，一是开发商本身对法律法规的结合没有认识，可能知道《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，但不了解合同法律法规，也就没有意识到霸王条款的问题；二是开发商在楼盘宣传资料上确实存在与现实不符的情况，一些条款是为了他自身的利益出发；三是消费者在对法律不了解的情况下，默认霸王条款的存在，没有正确的维护自身合法权益。故工商干部在处理此类案件时还要加大宣传，增强买卖双方的法律意识，从而维护市场秩序。 |
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