1.土地增值税问题
老师：
您好，我公司通过拍卖取得生地200万平方米，拍卖价30亿元，支付各种办证费用2亿元，公司按规划投资建设地块内道路，道路面积共5万平方米，总造价5亿元，现公司按建设好的道路重新办理了小块土地证，拟将其中一土地证面积5万平方米用于投资入股，进行房产开发，投资入股地块评估价10亿元，该如何计算投资入股土地增值税？税务认为：我公司重新划分了土地证，我公司投资入股的土地，道路不属于投资入股土地红线内，不允许扣除道路投资成本，这种说法正确吗？谢谢！
对您的提问回复如下：如果你公司重新划分了土地证，你公司投资入股的土地道路是单独的土地证，已不属于投资入股土地规划红线内了，就不允许扣除道路投资成本了，至于红线内或红线外是根据你立项后重新划分土地的结果，由税务机关给你判定是否属于红线内。
根据土地增值税条例、国税发（2009）31号文等有关规定，房地产开发企业发生的基础设施费一般都是指开发小区内或开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、势力站、水厂、文体场馆、幼儿园、邮电通讯、学校、医疗设施等配套设施，而对开发小区外或开发区外“即红我线我发生的类似成本往往认定为是企业对政府的捐赠，而不认可是拿地成本。
建议：除对税务部门沟通外，最主要的是要在合同方面特别是直接在《国有建设用地使用权出让合同》上予以明确或规范甚为重要。如果出让合同已经签订，那也必须与土地部门签订补合同或协议，明确企业无偿承建的红外线设施是拿地的必要条件，否则很难得到税务部门的认可。
有些地方如具备上术条件，可允许作为土地成本或者开发成本扣除，有些地方不允许，不允许扣除的有时还要将其作为视同销售征营业税和企业所得税。
湖北省有个文件是这样规定的：《省地方税务局关于进一步规范土地增值税征管工作的若干意见》（鄂地税发〔2013〕44号）文件规定，自2013年4月1日起，房地产开发企业在项目建设用地边界外（国家有关部门审批的项目规划外，即“红线”外）承诺为政府或其他单位建设公共设施或其他工程所发生的支出，能提供与本项目存在关联关系的直接依据的，可以计入本项目扣除项目金额；不能提供或所提供依据不足的（如与建设项目开发无直接关联，仅为开发产品销售提升环境品质的支出，不得计入本项目扣除金额），不得计入本项目扣除金额。
2.专项拨款财政资金单独核算？
企业是制造业，收到一笔财政拨款，用途不祥，但假设满足专项拨款财政资金，同时满足三个条件才可算不征税收入。条件之一是单独核算：
1、怎么单独核算？收到时借：货币资金 贷：专项应付款 支付时借：固定资产或费用 贷：货币资金 这样也无法与经营性资金区分呀。
2、如果只是政府为了鼓励企业三废利用而拨付资金购买设备，那就没有验收一说在购买后直接转出借：专项应付款 贷：营业外收入 对吗？专项拨款财政资金一定要有验收一说吗？
3、文件中的5年指什么呢？什么用途的事项需要5年时限呢？
专家回复：
1.单独核算指的是单独计入“专项应付款”科目进行核算。
2.《企业会计准则第16号——政府补助（2006）》规定，与资产相关的政府补助，应当确认为递延收益，并在相关资产使用寿命内平均分配，计入当期损益。但是，按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。与收益相关的政府补助，应当分别下列情况处理：
（1）用于补偿企业以后期间的相关费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关费用的期间，计入当期损益。
（2）用于补偿企业已发生的相关费用或损失的，直接计入当期损益。
如果收到财政资金用于购买设备，那么在购进资产时不能一次性转入营业外收入，应该在设备使用期间内随着折旧的提取结转至营业外收入。
3.《财政部、国家税务总局关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知》（财税[2011]70号）规定，企业从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金，凡同时符合以下条件的，可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除：1.企业能够提供规定资金专项用途的资金拨付文件。2.财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求。3.企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。同样，上述不征税收入用于支出所形成的费用，不得在计算应纳税所得额时扣除。用于支出所形成的资产，其计算的折旧、摊销不得在计算应纳税所得额时扣除。
需要注意的是，根据文件规定，企业将符合规定条件的财政性资金作不征税收入处理后，在5年（60个月）内未发生支出且未缴回财政部门或其他拨付资金的政府部门的部分，应计入取得该资金第6年的应税收入总额。计入应税收入总额的财政性资金发生的支出，允许在计算应纳税所得额时扣除。 |
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