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一、那些属于非居住用房？ （1）通常以房产证注明的房屋类型作为判断房屋用途的标准。除房屋类型表明为“住宅”外的房屋通常为非居住用房，一般包括： ①工业、交通、仓储用房； ②商业、金融和信息用房； ③教育、医疗卫生和科研用房； ④文化、新闻、娱乐、园林绿化、体育用房； ⑤机关事业办公用房； ⑥军事用房； ⑦其他用房七类。 （2）区分居住房与非居住用房的最简单方法：看房地产权证或产调中房屋状况-用途，除却“住宅”均为非居住用房。 （3）我们常见，买卖交易比较活跃的主要有： ①沿街商铺； ②办公写字楼； ③厂房； 二、出售方（俗称房东）所需缴纳的税费 1、营业税及附加税：（卖出价－买入价）×5.65% 注：无法提供购房发票凭证的，按全额缴纳税款。也可以以档案馆的调阅材料作为原始购入价的一个标准，当时的买卖合同，契税完税证明等，这些材料要以税务机关认定为准。 2、印花税：卖出价×0.05% 3、土地增值税（土地增值税是非居住用房税费计算的重点和难点，搞懂它的计算方法需要耐心和细心） （1）土地增值税计算公式：土地增值税= 增值额*适用税率—扣除项目*速算扣除系数； （2）增值额计算公式：增值额=转让房产收入—扣除项目； （3）扣除项目计算公式：扣除项目=房地产购入原价+契税+营业税+印花税+按发票金额加计扣除额；（扣除项目还可能包括：土地出让金、房地产交易费用、房地产评估费、城市税及附件等） （4）按发票金额加计扣除额计算公式：按发票金额加计扣除额=发票金额（原购入发票）*5%/年； （5）增值率计算公式：增值率（N）=增值额/扣除项目· （6）适用税率、速算扣除系数由增值额与扣除项目之比决定；如下表：
4、个人所得税： 计算公式： 【卖出价－买入价－买入契税－本次交易营业税及附加、土地增值税、印花税－其它费用（如：中介费、拍卖佣金）】 ×20% 注：无法提供购房发票凭证的，不可抵扣买入价。 5、中介佣金：卖出价×1% 三、购买方（俗称房客）需要缴纳的税费 1、契税 买入价×3% 2、印花税 买入价×0.05% 3、交易手续费 买入价×0.5% 4、登记费 550元 5、抵押登记费 300元 6、配图费 65元 7、中介服务佣金 买入价×1% 四、非居住用房纳税评估流程及提交资料： 非居住用房在房地产交易审税前必须提供材料到房地产交易中心指定的评估公司进行评估 （1）房屋买卖合同； （2）房产证复印件（包括宗地图、房型图、附记页），产权证原件查验； （3）买卖双方身份证复印件； （4）买卖双方如为单位的提供：营业执照复印件（盖公章）、法人身份证复印件（盖公章）、单位委托书（盖公章、法人章）、受托人身份证复印件及原件； （5）买卖双方到场； （6）材料提交后，税局开具回折； （7）2个工作日安排上门评估； （8）7个工作日出《计税核价告知单》。 五、案例分析 ·出售方：李先生 房产类型为办公，坐落于外环外，建筑面积100平米，2011年买进价100万。 ·购买方：张小姐 购买该房产，成交价150万。 （1）出售方税费： 1、差额营业税：1500000-1000000=50*5.65%=28250元 2、印花税：1500000*0.05%=750元 3、土地增值税： ①当时买进的契税：1000000*3%=30000元 ②按发票金额加计扣除额：1000000*4*5%=200000元 ③扣除项目：100000+30000+28250+750+200000=1259000元 ④增值额：1500000-1000000-30000-28250-750-200000=241000元 ⑤增值额与扣除项目之比N（%）=241000/1259000=19.14%（N≤50% ） ⑥适用税率（%）=30% ⑦速算扣除系数=0% ⑧土地增值税=241000*30%-1259000*0%=72300元 4、个人所得税：（1500000-1000000-30000-28250-750-72300）*20%=73740元 5、中介费：1500000*1%=150006、 出售方此次出售总税费：28250+750+72300+73740+15000=190040 （2）购买方税费： ①契税：150万× 3%=45000 ②印花税：150万×0.05%=750 ③交易手续费:150万×0.5%=7500 ④登记费：550元 ⑤配图费：65 共计：45000+750+7500+300+65+15000=68615 |
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