如何割到最多的鹿茸？
楼盘蓄水期间，时常会遇到一个问题：开盘价定多少？
这就好比割鹿茸，贪心的人都想一次性割最多。但是割太多了，鹿也许会死掉。
开发商无疑是贪心的，开盘价定多少？定低一点，自然开盘销售没有问题，但这不符合贪婪的特性，但如果定太高了，万一开盘死翘翘，又得不偿失。任何一个正常的开发商，都希望开盘能尽量多卖一点的情况下，那么如何把这个价定得最高，又能达到销售预期呢？
今天，我就带你走进万科，从万科的64种商品房定价方法中选取一种教给您。
今天要教的，就是万科独创的【尾数定价法】....
【万科集团价格制定逻辑】
【万科集团定价策略的转变】
市场好
【撇脂/目标收益定价策略】
卖方市场
产品优势突出，能满足消费者求新、求异和求声望的心理需求
目标市场需求旺盛
主要特征：
价格由卖方制定
消费者的议价能力低、对价格敏感程度低
单位平方米利润>销售率
【市场变差】
市场需求/竞争导向定价策略
市场规模有限
竞争激烈
供大于求
主要特征:
价格由市场及竞争环境决定
销售率>单位平方米利润
如何在熊市中尽可能的挽救我们的工作果实？
【需求价格弹性】
市场规模的萎缩并非仅仅是价格因素，客户结构的调整，宏观政策及经济形势的变化带来的客户消费信息和价格下降预期也是重要影响因素
现实的市场是（3）中所显示的情况：价格向下少量调整并不能带来预期中的销售量增加
韦伯－费勒（Weber-Fechner）定律：消费者对价格变化的感受更多取决于变化的百分比，而不是变化的绝对值
在情况（3）的前提下，针对价格相对不敏感的客户适当的少量提升部分产品的价格，是可行的
【这就是万科独创的尾数定价法的理论基础。看明白了吗？】
【客户感知价值&购买决策流程】
客户感知价值：客户对其购买的产品/服务所感知到的价值
客户成本：客户为拥有某件商品而付出的货币，时间，精力之和
客户让渡价值：客户购买产品或服务所实现的总价值与客户购买该项产品或服务付出的总成本之间的差额，是指客户在购买和消费过程中所得到的全部利益
客户感知价值&购买决策流程的主要内容：
影响客户价格敏感性的因素
【客户自身因素】
客户的年龄
对产品认知程度
对价格下降的期望
【产品因素】
产品差异性
可替代性差
产品品牌差异
【营销策略因素】
价格下降
促销手段
参考价格
价格制定策略
【房地产客户的消费特点：】
每个客户在购买房屋前都有一定的预算
客户的预算可以在一定范围内波动
客户的价值感知来自于对产品、服务、项目形象的体验
客户的性价比感知来自于与竞争楼盘的对比
客户仅仅能区别在同一项目中不同单位的优劣，但无法确定这样的差异究竟在价格上差异多少
【对策：】
促销类广告中告知客户最低价(招徕定价法）
“一口价”单位(招徕定价法）
价格调整采用优惠点数的形式
买房送装修
置业基金券
不同单位间的价差控制
设立项目内的价格标杆（声望定价法）
调整产品销售价格的尾数（尾数定价法）
提升接待服务流程
【尾数定价法的基本原理】
人对数字的认知是由高位开始读起,往往对后面的低位数字不敏感,数字提供的信息主要集中在前几位.
如:消费者普遍感受认为49元要比50元便宜许多
【尾数定价法的基本原理】本页要仔细阅读
尾数定价法是对原有价格尾数进行调整，利用客户对尾数不敏感的方式，提升产品售价格/促进成交
保留尾数使消费者产生便宜的心理错觉。
合理的尾数设定有利于冲破客户的价格防线
消费者相信企业制定的价格是科学、合理、有根据的。
给消费者一种数字寓意吉祥的感觉，使消费者在心理上得到一定的满足，让人产生美好的联想。
采用整数的形式也能给客户以尊贵的感受
【尾数定价格法的具体应用】
客户价格敏感点：总价万位(100万以下买家),或者十万位(100万以上买家)
客户的资金杠杆: 贷款只能按万位来贷，因此可以在减少客户首付的情况下提升价格
【操作步骤:】
方法1:
根据内部制定的销售折后实价/折扣率得到销售面价
在原销售面价上提升千分之4
调整百位数,小于9的调整为9,等于9的,在百位上加5,得到新的销售面价
促销优惠采用一口价金额的形式,用新的销售面价X折扣率,并对结果向下千位取整,得到新的折扣
方案2:
内部制定的销售折后实价/1.25万求得余数
折后实价-余数*50%+1.25万得到新的折后实价
新折后实价/折扣率得到销售面价
G3产品举例(100万以下为例)
【方案一】
方案一 同样的优惠幅度，采用方案一后，总价上涨0.6-1%
【方案二】
方案二巧妙的利用了利用贷款的梯度。让资金部充裕的客户容易接受
【实际操作客户反馈】
国庆期间(9月29日-10月5日)深圳公司第五园景台和清林径项目采用尾数定价法对产品销售价格做出调整
无客户对尾数表示疑义,事实证明对客户成交无任何影响
清林径:
成交 83套高层,销售总收入4084万,采用尾数定价法,增加项目销售收入24万
项目共360套单位,预计可以多卖 114万
第五园:
景台6号楼成交 51套高层,销售总收入4373万,采用尾数定价法,增加项目销售收入20.5万
项目共132套单位,预计可以多卖 53万
【竞争导向的价格调整策略路线图】
本次技术分享完毕，如果不明白，请反复阅读！
再不理解，请：【关注微信:dichan360 回复:万科 自动获取万科定价体系的配套资料】
也可再研读一遍下面步骤
【操作步骤:】
方法1:
根据内部制定的销售折后实价/折扣率得到销售面价
在原销售面价上提升千分之4
调整百位数,小于9的调整为9,等于9的,在百位上加5,得到新的销售面价
促销优惠采用一口价金额的形式,用新的销售面价X折扣率,并对结果向下千位取整,得到新的折扣
方案2:
内部制定的销售折后实价/1.25万求得余数
折后实价-余数*50%+1.25万得到新的折后实价
新折后实价/折扣率得到销售面价
今天暂时就分享到这里，明天继续讲解万科的64种定价策略
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