小区公共设施产权归谁？

　　“解剖物管样本”之三

　　□本报记者  密学轩/文   方嘉/图  

　　会所、俱乐部、体育场、游泳池……这些在销售时开发商承诺建设的小区公共设施，产权到底属于谁？整个项目销售完毕后，这些公共设施会否长久地发挥作用，而不是被开发商改建。这些您都知道吗？

　　本报连续报道的七星花园物业纠纷最近有了新的进展，原物业七星花园物业公司与业主委员会正在进行相关设施、资料的移交。但一些公共设施，如俱乐部、网球场、幼儿园等的移交却仍旧没有提上日程。

　　部分业主反映，开发商桂加房产公司已经将位于穿山东路上的七星花园幼儿园租给某餐饮公司改建，依据是，“这些公共设施产权根本就不在我们业主名下，而是为开发商所有”。

　　原本属于全体业主的公共设施，其产权却为开发商所有，到底为何？记者展开调查。

　　

　　登记在房企名下是业内潜规则

　　记者走访了七星区几个已经售完，以及目前尚有新房源在售的项目发现，大多数业主和购房者，对小区幼儿园、游泳池、会所、体育健身场馆等公共配套设施产权归属谁的名下并不清楚。

　　某小区一位业主表示，“既然是小区公共设施，其产权也应该归属全体业主吧？要不，就归属在业主委员会的名下？”

　　记者就此问题咨询了桂林市房产局产权产籍管理科相关负责人。该负责人表示，按照产权办理程序，开发商持有土地使用权出让合同、建设工程规划许可证、建设工程管理竣工验收合格证和相关房屋面积测量报告等文件，要求办理小区公共设施的产权，房产管理局依法审查其登记手续，手续完备，就会向其颁发相关部位设施的房屋产权证。

　　一位房地产业内人士告诉记者，“虽然在销售时，开发商会大力宣传小区完善的公共配套设施，但并不会跟客户说明其产权归属。小区公共配套设施产权归于开发商名下，是业内皆知的潜规则。”

　　产权虽然不在业主名下，但公共设施的使用功能却是不能随意更改，其使用权和收益应该归全体业主所有。桂林市规划局技术科工作人员表示，“小区的规划是已经确定的，公共设施公共部位的使用性质也是已经确定的，开发商是不能随意更改的，比如幼儿园就是幼儿园，开发商不能在未经过全体业主同意的情况下将其改建为餐厅。”

　　产权归业主初期操作存难度

　　小区公共配套设施产权与使用权不明晰，开发商改建公共设施，由此产生的业主与开发商之间的纠纷时有发生。

　　桂林市房产局物业管理科相关工作人员表示，小区道路边的绿地改建成停车位，会所、幼儿园等房屋另作他用等情况时有发生，小区公共设施产权虽然不一定属于业主，但随意更改公共设施使用性质也是侵犯业主权益的一种行为。

　　据了解，桂林市很多建成时间较久的小区此类纠纷较多。位于辅星路的望城岗小区和位于上海路的安新小区等都曾因开发商增建住宅，或者将绿地改建成停车位而引起纠纷。

　　而因公共部位产权不明引起的此类案件，在全国也较为普遍。

　　2004年，深圳罗湖区碧岭华庭的业主因开发商随意将楼房的架空层作为商铺出租，使小区管理混乱，而将其告上法庭。但因架空层这类附着物产权归开发商所有而被驳回诉求。

　　同一年，南京市某小区业主对开发商提起诉讼，要求小区停车场所有权归业主所有，却被南京市中级法院确认。

　　2010年，山东省青岛市崂山区颐景园小区内部一栋幼儿园办公楼因开发商债务纠纷而被拍卖，400余户业主联名签字欲阻止，但拍卖公司表示，债务人即颐景园小区开发商对该栋楼拥有产权，执行拍卖合法。

　　有关人士指出，小区公共部位产权归属问题目前是一个全国性的难题。一方面业主在买房时并不会在意小区屋顶、外墙面、房屋附着物、会所、停车场和俱乐部等公共设施的所有权归谁所有；另一方面，商品房销售之初，开发商在产权登记时无法将公共设施产权登记在某个业主或者业主委员会名下，只能登记在开发商自己名下。

　　业主可经业主大会转移产权

　　相关法律人士表示，小区公共设施产权纠纷涉及我国房地产领域的若干重大法律问题，不仅包括立法也包括司法中的问题：立法方面，如土地及附着建筑物之间的产权归属，建筑物区分所有权问题；司法方面，如上下位法的一致性、举证责任及其他确保司法公正合理的基本原则问题。

　　虽然2007年《物权法》正式颁布实施，明确规定“小区公共设施的所有权属于业主共有”。但诚如上述业内人士所说，开发商在登记产权时由于小区业主大会和业主委员会尚未成立，而只能登记在自己名下。

　　相关法律人士建议，“购房者在与开发商签订购房合同时，要仔细查看，合同附表中可能会对小区屋顶、停车位、绿地、会所等公共设施的产权收益条件有所明示。”

　　另外，部分业内人士表示，“小区入住达到一定规模，业主大会和业主委员会成立后，可以召开业主大会，将小区相关公共设施产权转移到业主大会的执行机构业主委员会名下，使其为全体业主共同所有。”

　　有维权人士表示，房地产业近几年迅猛发展，而相关法律法规并不健全，可以预见，此类的纠纷以后还会经常出现。

　　链接

　　《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十四条规定：“地上建筑物、其他附着物的所有权人或者共有人，享有该建筑物、其他附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转移，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。”

　　《城市房屋权属登记管理办法》第六条规定：“房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。”

　　《物权法》第六章第七十三条规定：“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”

　　记者手记

　　关于业主维权

　　从一个“部优”物管小区到现在老物业公司“破产”，新物业进场遇阻，七星花园业主、业主委员会、新老物业公司各方仍在博弈。

　　冰冻三尺非一日之寒，长久积累的矛盾因老物业公司宣布“破产”退出而如岩浆般喷涌而出。

　　于是，电梯超过检修年限两年；拖欠供电局电费；网球场、俱乐部等公共设施长久关闭，从不利用；幼儿园正在被改建成餐厅，等等一系列问题突然在短时间内集中暴露出来。

　　多次纠纷、两次诉讼，七星花园诸多物业问题并未得到根本性的解决。一方面业主委员会从法理上并未得到桂林市中院的支持，理由是业主委员会不是适格的诉讼主体。另一方面，业主维权及参与小区建设的意识相当薄弱，在名为“七星花园+世纪新城”的业主维权用的QQ群中，有业主为维权建言献策，但也有业主“冷眼旁观”，中国人习惯性的“事不关己、高高挂起”的心态暴露无遗。

　　国务院颁布的《物业管理条例》规定，“业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生。”但，七星花园四届业主委员会的产生大多由七星区政府、街道办、居委会等机构协调组织，以业主签名形式进行，而真正到场参与的业主并不多。

　　就像前文某维权人士所言，住房商品化改革后，关于房子、物业的纠纷越来越多，出现问题后，如何维权，关乎法律，也关乎每一个业主。

　　七星花园小区里的网球场基本成了摆设。