|
[导读]小区公共收益来源、归属、管理、支出是深受业主关心的小区事务，也是目前不少小区纠纷比较多的领域。 （一）关于住宅小区广告的收益分配 根据物权法、物业管理条例等相关法律、法规的规定，及“谁投资、谁所有、谁受益”原则，电梯、路灯杆、灯箱、楼层牌、停车场入口等小区公共部位张贴的广告收益，归全体业主所有。此类收益应主要用于补充专项维修资金，或由业主大会讨论决定其使用途径。物业公司若想利用共用部位发布广告，应当征得业主同意，否则无权擅自签订广告合同，更无权侵占该项广告收益。此外，物业公司若对发布广告履行了相关联络与管理义务，应该得到相应报酬，但同时应当在小区内公示广告合同，并定期公示广告收益及其用途。 （二）关于住宅小区停车位的收益分配 类型一、地面停车位。是指直接设置在小区地表，以划线分割方式标明的停车设施。地面停车位的房地产权就是土地使用权，不能够成为所有权的客体，只能被视为土地使用权的客体。因此，地面停车位的产权由业主共同拥有（法律另有规定、规划审批纳入开发销售范围的除外），由其产生的收益应归全体业主享有。结合我国实际，应当由地面停车位的使用人向业主委员会交纳使用费或租金，同时向提供看管服务的物业管理公司交纳看管费用。否则，物业公司将构成无权处分的侵权行为。 类型二、地下停车位。是指开发商利用地下空间而建造的停车位。该类型停车位的权属与其建筑面积是否计入容积率相挂钩。如无须计算容积率，则该类型停车位的产权属于依附于房屋占有、使用、收益的不完全物权，其产权应由小区的业主共同享有，物业公司无权擅自处分，仅在征得业主大会同意后，才能予以出租，所得租金收入归全体业主所有，同时，使用人应向提供看管服务的物业管理公司交纳看管费用。如须计算容积率，该类型停车位可拥有独立产权，并可单独核发所有权证，也可与购买的商品房合并核发所有权证。此种停车位可以出售、出租，通过买卖取得产权的业主无须缴纳车位使用费，但仍应缴纳看管费。 类型三、首层架空停车位。是指将地面上的第一层架空而形成的停车位。在现行房地产管理制度下，该类型停车位的建筑面积通常是不计算建筑容积率的，也不能获得土地使用权。因此，首层架空停车位的产权应由小区业主共同享有，物业公司无权擅自处分，仅在征得业主大会同意后，才能予以出租，所得租金收入归全体业主所有。 类型四、屋顶平台停车位。是指在小区商品房楼顶平台上设置的停车位。对于楼房屋顶平台停车位的产权归属一直存有争议，有学者认为应属于顶楼住房所有权人，也有学者认为应当归全体业主共有。但可以肯定的是，无论收益归属何方，物业公司均无权擅自在屋顶设置停车位，应征得相关业主同意后才可进行，所得租金收入归相关业主所有。如果物业公司提供看管服务，可以收取一定的看管费。 （三）小区配套幼儿园、会所收益分配 要想解决小区配套幼儿园、会所收益分配问题，关键是要明确幼儿园、会所的产权归属。实践中，有关小区配套设施的产权问题通常较为复杂，不可一概而论，我们通常可从以下方面判断上述配套设施的产权归属，并进一步明确其收益分配：首先，应看其产权登记状态，如果产权登记在建设单位名下，则产权归属于建设单位；如果产权没有登记，应查看购房合同中有无就此类问题的约定，如果有约定，以合同约定为准；如果既无产权登记，也无合同约定，就根据“谁投资、谁受益”的原则，查询业主有没有分摊配套设施的建设成本，如果业主分担了建设成本，则应归属于业主共有，收益由小区业主共享。 |
|
|
