费军先生毕业于同济大学，现任绿地控股集团有限公司执行副总裁，兼任房地产事业一部总经理等职务，本文是其在同济大学的演讲：从去年以来，房地产市场进入了一个拐点，告别了过去的“黄金十年”，像包括万科在内的行业龙头企业，大家都面临市场困难情况。房地产行业从一个快速增长、野蛮增长的阶段，到趋于理性。目前的市场，呈现区域分化，许多城市背负着巨大的存量压力，我们也在想，房地产市场是不是真的不行了？ 事实上，每一个国家，从最初的欠发达，到像中国现在的这种阶段，每一个行业都有一个高速发展期，时间段不一样而已。中国因为人口基数比较大，城市化进程原来欠账比较多，前十年房地产市场的发展比较快。而到了现在，发展速度降下来了，但对于我们房地产企业来说，从我们企业自身的实际发展情况，从国家的需求来说，都没有说我们不行。 那我们怎么看当前的房地产市场？应该讲，市场在行业资源配置当中的决定性作用在进一步发挥，以前供不应求，去年起供需关系发生明显变化，现在大家都在积极调整。以前，房地产有“政策市”，有大起大落，现在市场主导，政府给予相对稳定的政策环境，企业也以市场为导向转型调整，相信之后房地产行业会进入一个比较平稳的发展阶段。最近媒体给出的数据表明，北上广深的房地产市场逐渐回暖，从刚需到改善类，都有回升。从最近上海的数据来看，六七万到七八万每平方米的住宅在前阶段有一个热销的过程，这表明，市场需求累积到一定阶段，客户群有了一定的需求，市场就可以起反应。这也就是我们企业要把握、要预见的事，我们应该这样来看这个问题。 去年以来，房地产企业开始主动适应新形势，“以价换量”，加快存量去化；同时积极转型，努力提升管理水平，从注重“规模发展”转为提升“经营效益”。企业的这些积极作为，对整个行业发展是有利的。以前大家说房地产是“暴发户”，现在从上市房企的数据来看，行业整体利润水平慢慢趋于一个合理的水平。这说明整个行业总体上在趋于理性和健康。也正因为如此，大家看待这个行业的态度也更加客观和全面。 我最近跟平安做过一次交流，平安是比较多元化的，当然主要是以寿险、财险获得低成本的资金，然后大力地在发展房地产——按它的模式，作为一个产业链上游的金融企业，采取兼并、收购、合作等各种方式进入房地产，所以平安自主操作的房地产板块业务不大，但所控制的房地产业务规模是巨大的。 从他们做投资的角度来说，不像我们做房地产，他说他们首先看行业，房地产在中国的所有行业中最起码是排在前三位的，我不知道他把什么行业排在第一第二位；第二，他看与谁合作，优先选择上市公司前十位，从投资的角度来讲，相对风险小。从这个角度来讲，房地产作为一种投资标的，投行还是非常看好的。 讲房地产好，主要源于我们的人口基数、城镇化。为什么像苏州这样的城市，它虽然不是省会城市，但它的房地产一样发展得很好？因为有产业支撑，有人口的增量，有人口的导入。但有人口的增量并不代表这个地方的房地产一定好，还要有产业的支撑——他有需求，但还要有钱买啊。所以这里是两方面：一方面是人口的增长，一方面是产业的支撑。 同时，房地产的需求是持续的，以前强调“有房住”，十年后大家想要的是“住得好”，不仅房子住得舒适，还要有良好的物业管理服务、和睦的邻里关系、丰富的社区文化等，不仅硬件好，软件也要好。 我想讲，房地产还是很有希望的一个行业，为什么？简单地讲，我们造的房子，从满足百姓生活水平提高以后，对住所日益增加的功能需求的角度来讲，还有很大距离。我们原来造高铁，高铁造完造地铁，地铁造完现在没有东西造了，现在向海洋发展，这是国家保持经济增长的需要，我们看待房地产行业的发展，也要关注我们的国计，关注我们的民生。国家要调整经济结构，同时又不能让经济增速下滑过快，这其中，就要保持房地产行业的稳定。 今年以来，房地产市场的各项数据总体是止跌回升的，我们也有专门的投资部和研展部门，对市场数据作分析，为决策提供参考。首先我们要判断整个市场怎么样，然后分析自己今年是什么样一个情况，明年我们总的规模控制在什么样的一个水平，我们想进入哪些城市？当然了，最简单的就是北上广深，但是现在大家都集中到这几个城市，造成地王不断的出现，这是不可持续的，现在不像十年前，你只要敢出高价拿地，你一定赚钱，因为市场单边上涨，远远超过预期。 今年前三季度，全国商品房销售面积是很惊人的8.3亿平方米。放在全世界来讲，也是很可观的，这样的体量在国外是不可想象的。他们有的时候造个别墅就是两年、两年半甚至三年，他们每个工种结束都要让它闲置在那里，和我们不同。 2015年三季度，50个代表城市，我们的统计数据表明，住宅月均成交2750万平方米，同比增长近三成，绝对量创2010年以来同期的最高水平，说明最近的房地产市场表现不能说最如意，但也不能说差。比如上海的市场，比如普陀区的房价将近到7万块一平方米；在中山公园附近，2002年的时候才四五千块一平方米，现在到7万，像浦东这边一个楼盘均价要8万元一平方米。 为什么最近房价涨得这么快？与公积金贷款，还有第二套房首付比例下调等，有关系，是政府无形的手在引领这个趋向。同时，与老百姓的预期也有关，很多人炒股亏本，炒期货亏本，觉得还是买房子比较保险。此外，大家预计人民币在未来的五年贬值速度可能会加快。这些因素让最近的房地产市场，尤其是豪宅，热销，四个一线城市的成交面积大幅提升，这也很可怕。三季度，北京的成交面积同比增长74%，上海同比增长了88%，广州同比增长了66%，深圳同比增长了108%，北上广深，以后有可能包括天津，非常厉害！这里面充分体现了市场的调节作用。前三季度，全国房地产的投资有7.05万亿元，虽然因为市场上存量大，投资增速在下降，但也很厉害。 2、房地产市场的几个新特点第一个是“去库存”成为一项长期的任务；第二个是区域分化加剧。北上广深一枝独秀，差的地方，像浙江的嘉兴，可以说没有一家企业是赚钱的。嘉兴距离上海太近，浙江人投资要么投到上海，要么投到杭州，虽然嘉兴行政级别跟苏州是一样的，但是苏州有产业支撑。所以我想呢，区域分化的趋势会加深，好的会更好，差的也会更差，这跟我们的国情也有关系。就像上海，教育的资源、医疗的资源、就业的机会、创新的氛围、政府的高效等等，不是所有的地方都这样的。 第三个就是行业的集中度不断提高。以前做房地产，只要你胆子大，施工单位都能做房地产，所以有很多房地产企业——我不知道有没有统计过——估计有四万多家。依我看这个集中度要提高。往往很多企业不知道房地产市场哪些是风险点，出高价拿地进入这个市场，进来以后再跟政府谈条件，不行再退出，很多企业这样。经过这几年的洗礼，行业的集中度在不断提高，很多企业退出这个行业。像一些企业，如果没有上市公司的平台，没有境外融资平台的话，他的融资成本就很高，如果操作不好，挣的钱都是在给银行“打工”。当然，对我们来说，这也是兼并、收购的机会，当然我们也不可能按照原来价格去收购，会定一些条件，一个是价格，一个是付款方式。收购来以后，我们提供担保，改变银行贷款模式，降低融资成本。 集中度提高是大势所趋，但这个过程有可能还需要十年。在市场调节过程中，大企业可以利用规模优势、资金优势、获取土地资源的优势，加快发展；而部分中小企业，基本就拿不到地。因为二三线城市有风险，大家都到一线城市来，竞争激烈，土地价格高；同时他们也拿不到钱，因为银行加强对房地产贷款的风险控制，中小企业所受到的影响更大、更直接、来得更快。 第四，商业模式的改变，对房地产企业影响也非常大。政府提出住宅限购的时候，商办市场被看好。但是，近三年来，电子商务的快速发展，对实体商业影响很大，招商不行，经营不行。办公楼，也受到实体经济不振的影响，需求下降，如果不能很好地控制开发与运营成本，也很难。所以，这两年的商业与办公物业，市场明显下滑。 第五，就是房企未来发展方向上的持续调整。从速度规模型转向质量效益型。以前，我们开发的模式“短平快”。拿地前，已经把项目方案、市场预期、产品定位全都做好了。拿了地，就开工，想快速上市销售，资金滚动周转。在一个市场需求很旺盛的年代，可以这样，但现在不行了。现在，我们要更加精细，根据客户需求调整优化产品，同时有效控制成本，提升产品在市场上的竞争力。 3、房地产企业在新形势下的探索和实践在市场新形势下，房地产企业必须依靠产品的真实价值创造来赚钱，我们要提高房地产项目开发的系统化、精细化管理水平，不仅是造好楼，还要管好它，运营好它。 同时，很多企业，也在探索多元化的发展。比如绿地集团，以房地产为主，原来加上能源、金融。但最近三年来能源板块明显下滑，所以我们又在转型。现在，我们坚持房地产主业的同时，大力发展“大基建、大金融、大消费”，更贴近现在市场的走向。大基建，主要是地铁及其沿线上盖地块的投资与开发；大金融，包括财险、寿险、信托、基金等等，目前我们是和一些友好单位进行合作，今后希望自身有更大发展；大消费，主要是面向中产阶层的品质消费需求，开发产品、提供服务，目前正在着力发展的是海外进口商品直销超市。 还有就是国际化，绿地现在已经在“4大洲9国13城”进行了房地产项目的投资开发，投资规模已经达到了两百亿美金。我们和一般的企业不一样，一般企业是寻找当地的房地产企业合作，其开发、建设、运营是以当地房地产企业为主。我们自己操盘，虽然会付出一定的代价，但经验、教训只有我们自己深刻体会过，才能对海外市场有更深的理解、更好的把握，才能走得远、走得稳。我们一般从国内派一个核心班子——当然，我们的员工是国际化的，资源也是国际化的，我们就以自己的人操盘，虽然有风险，但是从长远看更有利。所以，绿地现在急需一批有国际化视野、多种语言沟通能力的专才、英才。我们房地产海外发展，得益于有很多的中国留学生，有很多的中国移民，他们对中国企业开发的房子比较有感情，有信任度，我们也比较了解他们的要求。 另外就是房地产金融化的发展趋势。关于房地产与金融的融合，我们一直在试，效果也比较显著，特别是对一些沉淀资产，通过资产证券化，盘活现金流，降低沉没成本，这里我就不多展开了。 着眼未来，我觉得以下几点，也是值得我们企业去重视的。 一个是要向房地产产业的上游发展。我们以前总觉得房地产产业很牛，大部分产业都是我们的下游，而现在，我们上面也有更上游的企业。例如平安，它掌握了大量低成本的资金，然后投资房地产业，从某种意义上讲，它就是你的老板。 第二，就是要更加精准分析客户的需求，提供解决方案。以前，造房子，只要你没有太大的缺陷，基本就不愁市场，而现在不行。就像房型，80平方米到90平方米的小户型，设计得好与不好，差别就很大。比如，对于一个小的房型，空间虽小，但功能要全，满足生活需要，像是否有足够的储藏空间等；而对于一个大的300平方米以上的户型，就更加注重舒适度，讲究细节，像卫生间各个功能的关联与侧重比例，厨房间不同功能的侧重比例等等。现在的业主，不再是10年前的业主，从某种意义上讲，他也是半个专家。所以我们在产品的设计阶段，如何与我们潜在的业主，有个良性的互动？按照我们以前的做法，就是让客户来填写导向性的调查问卷，再汇集。而现在，我看，这样做有问题。因为对客户而言，买房子到底是一项大投资，不是买一件衣服，所以我们用什么办法找准客户的需求，怎么样保证我们的产品会一直保值、增值等等，这里面包含很多内容，就不展开讨论了。 接下来，是房地产生产方式的升级。我们说，造房子是很“粗”的工作。这里面就有一件事给我感触很深，就是我们到苹果的展示中心，看他们的楼梯，他们采用的旋转楼梯是玻璃制造的，所有踏步都是一气呵成的。最近我们在做浙江杭州钱塘江边一个滨江项目的展示中心，我向他们提出了很多要求，无论是整体设计方面，还是建筑新技术的应用，这些在德国有很多，比如说风力发电，当然这里面包括迎风面的问题，主风向要控制。又如，我们在楼顶利用绿化做出二维码，再如我们的电梯，还有很多创新技术、应用上也比较成熟。 我曾经在加拿大住过，他们的房子给我的感觉，就是不豪华，但是很实用、耐用。尤其是他们的电梯，所有的通道，他们不会用大理石装修，但是使用很多木材，用涂料一刷，维护得非常好。比如说搬家的时候，我们很粗犷，对电梯面板造成永久的伤害，物业也没办法管，就用木板把面板封起来，等搬家、装修完毕就再把木板拆掉。我觉得他们就很好，电梯简简单单，四周全部有钩子，你要搬家就给挂上，当然也不排除损坏的可能，但是概率很小。我觉得，我们国家的房屋的开发建造，有很多地方要向发达国家学习，他们工业化水平更高，理念也更成熟。 你也许会关注： -------------------------------- 地产观察是中国最大的自媒体联盟WeMedia成员，希望加入微信群沟通的，请加我的私人微信：dcgc2015 |
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