|
天涯房产观澜作为一个主版，房产自然包括商铺，可是满屏都是讨论住宅，说商铺和写字楼的帖子真是寥寥，这让我等商铺爱好者情何以堪？
今天特开个帖子，和商铺爱好者讨论商铺的投资，管理，买入卖出的整个过程，偏向于研究讨论，侧重于适合个人投资的街铺，当然，重点的肯定是投资方法了，一铺养三代和三代养一铺只在一念之间，当然，三个臭皮匠顶个诸葛亮，也可以帮初级商铺投资者把把关，毕竟，每个人都有一个商铺梦。
商铺投资起码有上千年的历史了，但是在大家的记忆中，大多数是从90年代后期才开始的，有了商品房，才产生了便于投资的商铺，投资高潮是从2000年往后，到现在不过15年时间，这15年时间，商业流通方式和商业地产发生了巨大的变化，从供销社的柜台到百货商场的汹涌人流，再到熙熙攘攘的大卖场，恍惚间，现在大家都花很多时间在手机上网购了，商铺投资该向何处去？还能不能买？买哪里？怎么买？
还能不能买铺？
在当前电商猛烈冲击下，很多大卖场和百货业受到了很大影响，专业市场，包括苏宁国美都对淘宝天猫和京东的攻击疲于应付，大概没几年前，各类头条新闻还是黄光裕和陈晓的国美控制权的拉锯大战，现在的头条都是BAT了，苏宁国美都成了昨日黄花，商铺，这个几千年流传下来的商业载体还能坚挺多少年？如果砸出大笔资金把商铺买到手，没多少年，大家买东西都通过网商和快递员来进行了，买铺岂不是没意义了？
从国内看，2014年电商占社会消费品零售总额9.3%，美国为6%，这几年电商仍处在高速增长中，但不管怎么增长，不可能对实体店铺赶尽杀绝，达到50%的比例的可能性不大
从消费的最小单元，一个人，一个家庭来说，购物需求分几个层面：
1是超市类的低价日用品，当然可以网购，但这些东西大家选择网购会比较麻烦，比如8块钱的牙膏，网购加上运费不比门口的超市便宜还耽误时间，这些东西选择实体店铺是首选
2 日常餐饮和理发，药品，买菜，水果，零食，网购的替代性比较差，餐饮不说了，点几个菜等快递员打包汤汤水水送过来，那情景都不敢想象，再说水果和零食，很多时候是即兴购买，你想吃的时候下个单等快递员送过来，食欲都过去了
3即兴购买，情景购买的东西，往往占据我们购物清单的很大比例，很多时候我们逛商场，逛超市，看到某些东西想买了，价格贵的，便于运输的，很多年轻人和会过日子的人会用手机网上比价，但对低价品，容易产生假货的高价品（比如手表，名牌包包等奢侈品），网购的还是比较少，还有一些消费能力强，怕麻烦的人，就直接店铺购买了
4对于汽车这些需要深度体验的大件商品，网络解决不了
拉拉杂杂说了一堆，反正觉得电商将来占比不会超过50%，并且电商现在主要靠低价烧钱抢占市场，基本上都不盈利，淘宝是马云大赚，但商家能有20%赚钱就不错了，等到电商市场份额接近饱和的时候，烧钱就烧不下去了，到那个时候，想要把生意做好，淘宝上的推广费也不低啊
只要有实体商铺生存的空间，就有商铺的投资空间
买哪里？
答案很简单，商铺投资就要买人多的地方
哪里人多？往大里说，跟住宅一样，就是一线城市比二线好，二线城市的机会比三线城市多
有人不高兴了：谁说小城市就买不到好铺了？我家谁谁亲戚在某镇上某年买了个铺子，现在收租金爽呆了————是的，肯定是有的，从绝对数量来说，中小城市甚至一些乡镇的好铺子也是很多很多的，但从比例和趋势上来讲，越是大城市，机会越多，我举个极端例子：著名的鬼城——玉门市，人都跑了一大半了，现在这个城市里面还有好铺子吗？
这个题目太大，涉及到的因素非常多，只能慢慢的讲了，
最近几年，对于房产投资，尤其是住宅，投一线比投三线好的言论多了起来，尽管还有争论，并且争论会持续下去，但是我本人是坚决支持这种说法的
那么，商铺也是这样吗？一线好于二线好于三线？
是的
原因何在？主要有以下个原因，含4个利好和1个不利因素
第一：也是最基本的，大城市汇聚人流的能力远远大于其它城市
第二：大城市的居民（包含外来人口）的消费能力高于其它城市
第三：大城市的商铺规划建造水平要高于其它城市
第四：大城市的商铺投资也有不利因素，最主要的不利因素是铺子单价高，总价高，但是这个不利因素会被第四个利好所覆盖，那就是——多年来，大城市尤其是特大城市，对个人投资者来说，可投资房产中，住宅当然是主流，住宅起码占到7成以上，从2000年到目前，大城市的住宅涨幅要远远高于小城市（这个是没有疑义的吧），相对来说，大部分投资者在住宅投资上收获都比较大，这样的话，投资者尽管也会尝试投资商铺，但是其收益总体来说，比住宅不见得好，甚至在北京上海这样的城市，投商铺的收益很多时候还不如投资住宅好，这种现象挫伤了投资者投资商铺的积极性，简单讲在特大城市，大家更爱买房，不大爱买铺，导致商铺购买的竞争相对不足
反观三四线小城市，住宅尽管也有过大致2波的涨价，但其涨幅和特大城市相比要差的很远了，有的小城市甚至从几年前到现在，住宅不涨反跌，导致社会投资资金更多的涌向商铺（只谈房产投资，股票什么的不说了），简单讲，小城市商铺购买的竞争更多，商铺的价格更加虚高
上段还漏掉一个原因，一儿线城市由于住宅比较好买，开发商赚钱主要靠住宅，商铺往往不是重点，加上一二线城市中品牌大牌开发商比较多，这些年都流行快速开发快速流转回笼资金，所以商铺卖起来也快
小城市由于房子难卖，去化速度慢，很多开发商赚钱的重点都押宝在商铺上，一个楼盘商铺安排的比例往往超过正常需求，稍微像样点的铺子都吊起来慢慢卖，导致收益率很低
当然，以上用城市等级划分是相对的，不是绝对的，不是每个人都有条件在特大城市买铺的，从管理角度看，就近投资是最方便的，但是，很多人的居住地点虽然在小城市，小县城，但是几十公里以外就是省会城市和其它大城市，在这种情况下，肯定是大城市优先，因为商铺管理的难度要比住宅轻松的多，投资前景应该是优先考虑的
怎么买？
还是先统计下前人的成功率吧，对商铺投资的风险有个大概认知：(我说的成功是指铺子看上去还不错，生意挺好，值得持有的那种)：
商铺投资林林总总，先从品种上来说，老生常谈，分为以下几种
一：商场返租铺，分闹市区的商场返租铺和郊区商业返租铺（在所有的商铺中占比例为30%）
二：街铺（我把街铺细分为1路铺，2普通街铺，3商业街铺，4社区街铺四种）（总占比大致也为35%）
三：专业/批发市场铺（也分市区和郊区专业/批发市场铺）（总占比为20%）
四：农贸市场摊位，地下人防通道使用权商铺/摊位，地铁站内部铺子，高铁站附近铺子，公园门口卖纪念品铺子等等非主流类型的铺子（总占比为15%）
一个残酷的现实是：大多数的商铺都是投资失败的，大多数是大到多少？——我甚至可以说是绝大多数商铺都是投资失败的，为什么这么说，以上四类商铺，从投资成功率来逐一分析后再汇总(我说的成功是指铺子看上去还不错，生意挺好，值得持有的那种)：
一：商场返租铺：
闹市区的商场返租铺，90%投资失败，10%投资成功，郊区商场返租铺：100%投资失败，这个具体原因就不讲了，稍有头脑的都会明白其原因，如果是初次接触此类铺子的投资人，建议先去调查几个运行中的此类项目，就明白了，非常容易，如果连这点调查能力都没有，被销售忽悠一通就下单，那我就一句话：早死早托生
二：街铺（细分为1路铺，2普通街铺，3商业街铺，4社区街铺四种）
1：路铺，这个名字好奇怪啊，这是我为了和其它几种街铺区分开来，自己标的一个名字，大意是不在闹市区，周边建筑相对较少甚至没有，主要靠路上的车流和人流来消费的铺子，这种铺子投资成功率为15%，一般来说收益很惨淡，但有两种情况不同，一个是铺子原来是自家买地皮建的，成本极低也就几万或者一二十万就建好了，可是租金运气好的话每年收个万把两万，收益率还不错呢，再一个就是铺子遇到拆迁了，赔了好大一笔钱或者还迁给商品房或商铺，那样基本上也不错，其它85%的情况吗，肯定是投资失败了
路铺虽然不起眼，但是如果你开车在乡镇上，在国道边，在城市的近郊和远郊，这种铺子大量存在，起码占到街铺总量的40%
2：普通街铺，包含街道边的独立商铺和住宅底商，这种铺子也是大家比较喜欢买的铺子之一，从我的观察来看，30%买的成功,70%买的失败吧
3：商业街商铺，分两种，一个是自发形成的商业街，一个是人为规划的商业街，前者70%投资者是成功的，30%投资失败（位置太差或买入价太高导致）后者吗30%的成功，70%失败（很多商业街也就沾个商业街的名字，实质上冷冷清清）
4：社区商铺：社区商铺比较复杂一些，在比较大的城市，社区铺子经营的好和不好的铺子各半的样子，在比较小的城市，县城，乡镇上，社区商铺大部分比较惨淡，7成不好，至多3成好的样子吧——总体30%投资成功，70%投资失败
三：专业批发市场铺，位置是王道，城区的成功率70%，郊区的成功率30%
四：农贸市场摊位，地下人防通道使用权商铺/摊位，地铁站内部铺子，高铁站附近铺子，公园铺等非主流铺子，这些铺子从产权上来说都不是很确定，或者很不稳定，如果从租金上来说有些还过得去，但是涉及到物业的年限/产权独立性来说一般转让比较麻烦，投资效益也不容易达到很高，二八开吧，成功的20%，失败的80%
好了，把以上各种铺子的成功率逐项累计，总计成功率为20%的样子，实际上，我们看到的所谓的成功的铺子，是指铺子看上去还不错，生意挺好，租金也不错，但是这其中起码有一半的铺子是守了很多年才有这样的局面，如果严格以租售比和收益率来衡量的话，起码还要有一半是回报期太长，也就是说，买的好的铺子也不过是10%的样子
成功率不过为10%，这样的局面是很惨淡，很多人眼睛里面盯着闹市区那些热闹繁华的铺子，对背街小巷的，郊区惨淡的铺子根本无视，
|
