卖方对不动产权利瑕疵有无担保义务2015-12-15 09:21:00 来源： 中国不动产 作者：钟京涛 案例 2012年6月，北京市民李某以47万元购买了焦某一套即将拆迁的6平方米平房，因登记手续被冻结，双方约定李某直接与房屋征收事务中心（以下简称征收中心）签订征收补偿安置协议。李某支付房款47万元后，双方到征收中心由李某作为被拆迁人签订了补偿安置协议。2014年10月，征收中心函告李某，因上述房屋所有权证无效，已签补偿安置协议作废。李某随后将焦某诉至人民法院，要求解除房屋买卖合同，返还购房款及利息。一审法院经审理查明，诉争房屋是胡某（已因诈骗罪于2014年7月被判刑）为骗取拆迁款将一处房屋违法拆分成7份后出售，通过伪造法院判决书方式过户给焦某等人。因房屋产权证无效，双方买卖合同的目的已无法实现，故判决：解除双方的房屋买卖合同，焦某返还购房款47万元并赔偿利息损失。焦某不服一审判决，以房产证真实有效、善意第三人、房屋所有权已转移等理由向中级人民法院提起上诉。 疑惑 1.房屋买卖合同履行后能否解除？ 2.善意第三人的利益如何保护？ 解答 本案涉及三个法律关系：焦某与李某的房屋买卖关系、焦某与胡某的房屋买卖关系、焦某与征地中心的补偿安置关系。本案争议焦点为焦某与李某的买卖合同应否解除。 根据《合同法》第94条、第150条等规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失；出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分，除法律另有规定的外，出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务等。 本案中，焦某与李某之间的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效。但是，因未办理转移登记手续，诉争房屋所有权并未发生物权变动，征地拆迁期间冻结登记和征收机构的确认并不能替代不动产转移登记，从法律上讲，本合同并未履行完毕。同时，焦某作为出卖人，负有承担出卖房屋权利瑕疵担保的义务，由于该房屋权利存在明显瑕疵，房屋买卖合同的目的已无法实现。因此，二审法院认为，所有权权利瑕疵担保是一种无过失责任，卖方不能以不知情而主张免责，焦某未尽到瑕疵担保责任是导致合同目的不能实现的直接原因。该合同应当予以解除，随后判决：驳回上诉，维持原判。 关于焦某合法权益如何维护的问题，涉及另外两个法律关系，即焦某是否为善意第三人、是否享有补偿安置资格。关于善意第三人的合法权益保护，《物权法》第106条规定，除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：受让人受让该不动产或者动产时是善意的；以合理的价格转让；转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中，焦某如果能够证明在购买房屋时并不知道胡某的违法行为，可以通过请求确认善意第三人取得上述房屋所有权，在依法确认房屋所有权后，可以再向征地中心主张其合法的补偿安置主体资格。 （作者单位：国土资源部不动产登记中心） |
|
|
