商品房“一房数卖”该怎么办？

zhangshiwei619 2015-12-22

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导读：房子作为大宗商品，一向是每一个人买房人认为一辈子的事。当买房子时遭遇到一房多卖的法律纠纷时，合同效力如何认定？合同如何履行？消费者又该如何维权呢？

商品房“一房数卖”合同效力如何认定？

关于商品房“一房数卖”合同效力如何认定的问题，司法实践中主要有三种观点：

第一种观点是无效说。认为我国《合同法》第132条第1款“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分”的规定为强制性规定，依据《合同法》第51条第5项的规定，违反强制性规范的合同为无效合同。

第二种观点是效力待定说。认为出卖他人之物的买卖合同属于《合同法》第51条所规定的无权处分合同，依据该条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得财产权利的，该合同有效。”

第三种观点是有效说。此说又有两种主张，一是主张我国应采取物权行为理论，认可负担行为与处分行为的区分，从而使出卖他人之物的买卖合同成为生效合同。二是认为在我国立法采取的债权形式主义的物权变动模式下，债权合同效力的发生并不直接引起物权变动的法律效果，物权变动法律效果的发生，须以生效的债权合同与交付行为或者登记行为的法律事实构成为前提。因此，买卖合同中，标的物所有权能否发生转移，是出卖人能否依约履行合同的问题。

我们认为，上述第三种观点正确。

根据我国《民法通则》第72条、《合同法》第133条的规定，标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。另据《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市私有房屋管理条例》等法律法规规定，房屋所有权转移、变更应当办理登记。依此规定，动产买卖标的物所有权的转移以交付为准，不动产买卖标的物房屋的所有权转移以登记为准。这从法学理论上讲，我国民事立法采用的是债权形式主义的物权变动模式。此模式的特点是：一方面，区分债权变动与物权变动的法律事实基础，认为当事人之间生效的债权合同仅能引起债权变动的法律效果，即生效的债权合同结合交付或者登记手续的办理，方能发生物权变动的法律效果。另一方面，它不认可在债权合同之外独立存在有引起物权变动的物权合同，认为交付或者登记手续的办理只是事实行为。因此，在此模式下，当出卖人与买受人订立买卖合同后，如未向买受人交付标的物或者办理登记手续，标的物所有权就不发生转移。此时，作为标的物所有权人的出卖人就同一标的物与其他人另行订立的买卖合同均为有效合同。在出卖人将标的物交付与前买受人或者办理登记手续后，买受人取得标的物所有权，成为所有权人。出卖人在将标的物交付或者办理登记手续后，又出卖该标的物与他人的行为，则属于无权处分行为，根据我国《合同法》第51条的规定，无权处分行为为效力待定合同。因此，不动产“一方数卖”中的数个买卖合同均可确认为有效，出卖人只是承担不能交付标的物的违约责任。我国在债权形式主义模式下，物权要发生变动，不但当事人之间须有债权意思表示，标的物还须履行登记或交付的法定方式，动产的物权变动以交付为准，而对于不动产所有权的取得，我国房地产管理规定中则以登记注册为要件。此外，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第9、10条对“一物数卖”亦采取的是合同均有效的观点，对统一司法实践的认识意义重大。

需要注意的是，《商品房买卖合同解释》中第8、9、10条规定的内容与一房多卖纠纷案件的处理有关。通过对《解释》第8、9、10条的分析，可以被认定为无效的合同有以下两种情况：（1）出卖人故意隐瞒合同标的物为拆迁补偿安置房屋的事实而就该房屋签订的合同无效；（2）出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致在先购房人无法取得房屋，经在先购房人请求，可以确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效。之所以得出以上结论是因为：（1）《解释》第8条规定的是可被请求解除的合同的情况，可被解除的合同在被解除前，应为有效合同。（2）《解释》第9条将无效合同与可被撤销、解除的放在一起进行规定，但不难看出，拆迁补偿安置房屋因其对买受人的特殊要求，其他人是被禁止购买的，所以如买受人为非被拆迁人，则该购房合同当然无效。如果该拆迁补偿安置房屋有数个买卖合同，则除被拆迁人签订的合同外，其他合同均无效；第9条规定的另外一种情况是出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实而签订的合同，即基于出卖人的欺诈而签订的合同，根据《合同法》第52、54条的规定，因欺诈所签合同属于可撤销的合同，只有该合同损害国家利益时，才为无效合同。所以，通常情况下，出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实而签订的合同为可撤销合同，而非无效合同。（3）《解释》第10条规定的是因恶意串通导致合同无效的情况，这与《合同法》第52条的规定相符。与该条原文相比，笔者之所以强调在先购房人可以主张后合同无效，是因为如果他签约在后，则不可能出现出卖人与第三人恶意串通，在他的合同还不存在的情况下，却另签合同的问题。

商品房“一房数卖”合同如何履行？

关于商品房“一房数卖”合同如何履行的问题，司法实践中存在不同观点：

第一种观点认为，在《法国民法典》物权变动模式下，出卖他人之物的买卖合同虽未能发生相应的效力，但只要出卖人尚未移转标的物的占有于前买受人，后买受人亦可基于《法国民法典》第2279条第1款“对于动产，自主占有具有与权利证书相等的效力”的规定，取得标的物的所有权。未能最终取得标的物的先买受人得向出卖人主张违约责任的承担。

第二种观点认为，在《德国民法典》物权主义的物权变动模式下，一物数卖的数个买卖合同都得成为生效的买卖合同，数个买受人的债权一律平等，借助物权合同取得标的物所有权的买受人为标的物所有权人，未能取得标的物所有权的买受人得向出卖人主张违约责任的承担。

我们认为，在我国的债权形式主义的物权变动模式下，因“一房数卖”的数个买卖合同多为有效，所以，我们认为“一房数卖”中争议商品房所有权归属问题的处理原则应该是：

1.已经办理商品房过户登记手续的买受人的房屋所有权要求应予支持。恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。根据《物权法》第9条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。这说明，在商品房买卖合同合法有效的前提下，只有所售房屋经过登记，房屋所有权才发生流转。所以，数个买受人中，谁办理了商品房过户登记手续，法律就认定谁取得了该房屋的所有权。

2.数个买受人均未办理商品房过户登记手续的，支持已经办理商品房预告登记手续的房屋所有权人的要求。我国《物权法》第20条第1款规定：当事人签订买卖房屋协议的同时，可以就该房屋申请预告登记，预告登记后，未经预告登记权利人同意，处理该不动产的，不发生物权效力。这说明不动产预告登记具有公示与公信效力，能够维护交易安全和正常的交易秩序，应予依法支持，以确保依法办理了房屋预告登记手续的商品房买卖合同的完全履行。

3.既未办理产权登记，又未办理预告登记的，已先行合法占有争议房屋的买受人的房屋权属要求应得到支持。虽然根据我国物权法规定，商品房的所有权转移以办理产权登记过户为标准，交付使用并不具有所有权转移的意义，但是，房屋的转移占有与交付使用，仍然具有明显的公示与公信的现实作用。再者，《商品房买卖合同解释》第11条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担”。已先行合法占有争议房屋的买受人已经开始承担合同标的物毁损、灭失的风险，从这一点看，不支持其合同履行要求也不符合民法上规定的公平原则。

在这种情况下，有一个问题必须得到明确，即房屋交付使用、转移占有的标志是什么？在商品房的买卖实践中，有一种习惯做法“交钥匙”，对此种行为在商品房买卖合同的履行过程中具有何种性质、处于何种地位、具有何种法律效果，是一个值得研究的问题。在实践过程中，双方当事人一般在合同约定以出卖人交钥匙的时间作为其向买受人交付使用房屋的时间，并以此开始风险的转移承担。因此，我们可以认定“交钥匙”是房屋转移占有、交付使用之标志。

4.均未办理商品房过户登记手续和预告登记手续，又未合法占有争议房屋的，先行支付房屋价款的买受人的房屋所有权要求应予支持。由于支付对价是房屋买卖合同履行行为，因此，已经先行支付房屋价款，履行了自己的合同义务的买受人，要求对方当事人相应履行合同义务的要求，理应得到支持，这样才能最大限度地维护正常的市场秩序，促进合同的善意履行，维护合同当事人的合法利益。

5.如果上述情况均未发生，则签约在先的买受人的房屋所有权要求应该得到支持。签约在先的合同成立在先，相对于签约在后的合同，签约在先的合同的标的毫无瑕疵，而签约在后的合同，均因出卖人的故意或过失，造成了其合同的标的在该合同成立之前即已存在第三方权利，根据公平、诚实信用的民事行为的基本原则，签约在先的买受人的所有权要求理应得到优先保护。

“一房数卖”中无法取得商品房所有权的买受人如何进行法律救济？

关于上述问题，司法实践中存在不同观点：

第一种观点认为，买受人只能向出卖人追究违约责任救济自己的权利。

第二种观点认为，买受人除可以追究出卖人的违约责任外，还可以以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效，从而达到履行自身合同的目的。

我们倾向于第二种观点。

应当明确的是，追究出卖人违约责任的前提是作为出卖人的房地产企业与买受人订立的数份买卖合同是都有法律效力的。在一份合同履行而导致其他合同不能履行的情况下，无法取得房屋所有权的买受人，采取何种救济方式来维护自身的合法权益。

第一，《商品房买卖合同解释》规定了买受人可以向出卖人主张多种违约请求权，包括惩罚性赔偿请求权。按照出卖人违约的情形，又分为先买者的请求权和后买者的请求权，但无论是先买者还是后买者，其请求主张的惩罚性赔偿都是不超过已付购房款1倍的赔偿责任。先买者的惩罚性赔偿请求权体现在《商品房买卖合同解释》第8条的规定中，即商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款1倍的赔偿责任。后买者的惩罚性赔偿请求权则体现在第9条的规定中，即出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款1倍的赔偿责任。

第二，除上述救济渠道外，根据《商品房买卖合同解释》第10条的规定，在出卖人与第三人有恶意串通的情况下，先买者还享有请求无效权利。即“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持”。该解释将双方恶意串通作为合同无效的一个事由，也体现了与《合同法》的相互衔接，即《合同法》第53条第2项规定“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”是合同无效的法定事由之一。由此可见，无法取得房屋所有权的买受人，不仅可以根据《商品房买卖合同解释》第8条、第9条的规定，向出卖人追究违约损害赔偿责任，还可以根据《商品房买卖合同解释》第10条的规定，以出卖人与第三人恶意串通为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效，从而达到履行自身合同的目的。但在对出卖人与第三人是否存在恶意串通的事实，买受人难以举证，而且人民法院认定恶意串通的事实也难以确认的情况下，买受人请求人民法院确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的主张难以实现，这时，买受人要想得到法律上的保护，只能通过追究出卖人的违约责任来维护自己的利益。

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