|
中研智业集团公司 东西部经济研究院
前 言 2004年，国家商务部出台关于印发《城市商业网点规划编制规范》的通知（商建发[2004]180号）文件，提出要加强对城市商业网点规划制订工作的指导，使商业网点规划的编制工作逐步规范化和标准化。随后，国内一批城市纷纷编制各自的城市商业网点发展规划，通过规划完善商业指标，优化商业布局，推进商业发展，对城市商业发展起到重要的指导性作用。2013年10月商务部出台《关于进一步加强内贸规划工作的实施意见》，明确提出了全国各市区县编制商业网点布局规划和内贸规划的目标要求，通过建立健全内贸规划体系，加强内贸规划贯彻实施，推动形成统一开放、竞争有序的全国统一大市场，充分发挥国内贸易在国民经济中的基础性、先导性作用。 近年来，我集团研究院致力于服务各地经济发展，已为我国部分地区编制了一批商业网点规划，积累了部分实战经验。为进一步总结、巩固和提升我院商业网点规划编制能力和水平，根据国家商业网点布局规划要求，细化落实特制定以下技术规范。
一、目的与意义 （一）有利于繁荣市场、扩大消费，提高服务业规模，优化经济结构，促进制造强国向服务强国转型。 （二）有利于完善城市功能，改善城市形象、提高城市品味，提升城市竞争力。 （三）有利于促进城镇化有序发展，促进城市与商业良性互动，吸纳就业人口，实现城市可持续发展。 （四）有利于完善公共配套及民生服务，更好满足居民生产生活需求，提高居民幸福指数。
二、问题与不足 （一）认识性不清：把此规划当做宏观理论规划对待； （二）重视性不够：把此规划当做可有可无规划对待； （三）系统性不强：与其他经济社会系统割裂看待； （四）衔接性不够：与其他规划客观、人为分开； （五）操作性不强：规划基本为宏观报告，无法落地； （六）约束性不够：规划缺乏刚性、约束性的控制指标。
三、特征与内涵 城市商业网点规划是指根据城市总体规划和商业发展的内在要求，在充分反映城市商业发展规律的基础上，对城市未来商业网点的商业功能、结构、空间布局和建设规模所做的统筹设计。 （一）在规划背景上，与区域经济发展阶段，城市发展水平和居民的生活水平紧密联系； （二）在规划层次上，为城市总体规划的重要专项规划，服从于城市规划，又反向影响和指导城市规划； （三）在规划性质上，既具有法规刚性一面，又具有经济指导的软性一面，总体属于较为刚性的约束性规划； （四）在规划操作上，属于指导项目建设落地的规划，既有自身项目安排要求，又约束指导相关商业项目落地。
三、要求与原则 （一）与市情发展相适应 （二）与相关规划相衔接 （三）与居民消费水平结合 （四）与当地发展特色相结合 （五）问题导向、务实解决问题原则 （六）立足基础、适度超前原则 （七）约束性与指导性结合原则 （八）政府调控与市场机制结合原则 （九）功能配合与软硬约束原则 （十）以人为本、服务民生原则 （十一）创新驱动、科技信息支撑原则 （十二）远近结合，协调发展原则 （十三）结构调整、布局优化原则
四、内容与成果 （一）规划内容 1、城市商业中心 2、区域商业中心 3、社区商业中心 4、特色专业街区 5、专业批发市场 6、大型零售网点 7、物流园区/基地 8、卫星镇/城镇商业 9、城乡商业体系 （二）规划成果 规划成果包括规划文本、规划说明、基础资料研究、规划图册四个部分。 规划文本：包括总则、指导思想、规划原则、规划特色、发展思路、目标、定位、布局、近期建设、项目规划、保障措施及附则。 规划说明：是对规划文本的具体解释和对规划工作的补充叙述。要点包括：区域环境及背景说明、商业网点的现状分析、规划文本的详细说明。 基础资料研究：对引用资料的归纳性说明，包括调查资料汇编，参考资料说明。 规划图则：包括商业网点现状分布图、城市商业中心、区域商业中心规划图、商业街规划图、农产品批发市场规划图、生产资料批发市场规划图、其他大型商品交易市场规划图、物流基地规划图、营业面积5000平方米以上零售网点规划图、其它需要的规划图纸。
五、目标与布局 （一 )发展目标 1、总体目标 （1）城市商业网点的总规模、结构与布局方面的目标； （2）城市社会消费品零售总额、人均营业面积、连锁企业销售额或零售额占全社会消费品零售总额的比重等综合性指标； （3）城市商业对当地经济的贡献指标； （4）城市商业在区域商贸发展中的地位与功能目标。 2、具体目标 （1）城市商业中心、区域商业中心、社区商业、商业街的总规模、业态组合、结构与布局方面的目标； （2）农产品批发市场总规模、结构与布局方面的目标； （3）生产资料批发市场建设、调整与改造的目标； （4）其他商品交易市场建设、调整与改造的目标； （5）物流基地布局、特色与产业服务功能的目标； （6）城郊商业发展的目标； （7）商业网点建设管理制度建设的目标。 （二）规划布局 1、规划布局的总体概括 2、城市商业中心的规划布局 （1） 名称、区位； （2） 在城市商业中的地位和功能； （3） 消费服务定位、主力业态与特色要求； （4） 总规模和大型零售网点的数量； （5） 业态结构调整的重点。 3、区域商业中心的规划布局。其要点参考2。 4、社区商业的规划布局 （1） 优先发展的零售与生活服务网点的业态、类型、组织形式、千人拥有的零售与生活服务网点面积； （2）主要零售与生活服务业网点的商圈半径。 （3）商住尽量进行分离设置。 5、商业街的规划布局 （1） 名称、区位（含长度）； （2） 商业历史与人文环境特征； （3） 消费服务定位的特点； （4） 主力业态与配套的商业设施； （5） 打造特色商业街品牌的重点。 6、农产品批发市场的规划布局 （1） 相对均衡的布局要求； （2） 主要农产品批发市场名称、区位、规模与辐射半径； （3） 主要农产品批发市场改造的重点； （4） 主要农产品批发市场与城郊农产品流通体系的关联。 7、生产资料批发市场的规划布局 （1） 主要生产资料批发市场对城市优势产业或支柱产业的服务功能； （2） 主要生产资料批发市场相对集中的布局要求和优先发展的地域； （3） 主要生产资料批发市场的经营特色、规模与辐射地区； （4） 主要生产资料批发市场改造的重点。 8、其他商品交易市场的规划布局 （1） 商品交易市场在城市商品流通中的地位与作用； （2） 主要商品交易市场名称、区位、规模与经营特色； （3） 主要商品交易市场改造的重点。 9、物流基地的规划布局 （1）城市物流基地的分类与统筹建设的原则要求； （2）主要物流基地的名称、区位、服务特色与设施特点； （3）主要物流基地之间的互补与配套； （4）主要物流基地的技术改造与信息系统的整合方向； （5）城市物流体系与区域性物流体系的关联。 10、其他类型商业网点的规划布局 旧货、汽车交易市场等类型商业网点的规划参照上述要求编制。
六、指标与规范 （一）总体规范指标 1、总体指标（指导性指标） 表1 城市规模与零售业人均指标
2、人口规模与商业网点配置（指导性指标） 表2 人口规模与商业网点配置指标
（二）分项规范指标 1、市级商业中心 （1）总量指标 ①辐射半径为10公里，覆盖人群达到10万人以上。 ②商业中心零售商业总量指标控制在5M2/人以内。 表3 市级商业中心总量指标
（2）结构比重指标 ①品牌专卖店、连锁店、旗舰店总量占该区域商业总体量达到80%以上； ②高档奢侈商品专卖店控制在10%左右 ③大型商业网点（6000平米以上）占该区域商业总数量达到20%以上。 ④城市综合体数量占全部商业数量的10%左右。 ⑤住宅占地约占全部区域土地的10%以下。（约束性指标） ⑥批发市场不得进入商业中心。（约束性指标） （3）业态面积指标 ①城市综合体单体建筑面积达到8万平米以上。 ②各独立业态指标如下表 表4 各独立业态基本指标
（4）业态与业种 ①设置形式：商住基本分离 ②业态组合：连锁店 品牌专卖店 加盟店 百货商场 公寓写字楼 ③业种组合：购物 娱乐 餐饮 住宿 办公 2、区级商业中心（商圈） （1）总量指标 ①辐射半径为5公里，覆盖人群达到5万人以上。 ②商业中心零售商业总量指标控制在3M2/人以内。 表5 区级商业中心总量指标
（2）结构比重指标 ①品牌专卖店、连锁店、旗舰店总量占该区域商业总体量达到70%以上； ②高档奢侈商品专卖店控制在5%左右 ③大型商业网点（6000平米以上）占该区域商业总数量达到15%以上。 ④城市综合体数量占全部商业数量的5%左右。 ⑤住宅占地约占全部区域土地的25%以下。（约束性指标） ⑥批发市场不得进入区级商业中心。（约束性指标） （3）业态面积指标 ①城市综合体单体建筑面积达到8万平米以上。 ②各独立业态指标（如上表4） （4）业种与业态 ①设置形式：商住相对分离 ②业态组合：连锁店 品牌专卖店 加盟店 百货商场 公寓写字楼 ③业种组合：购物 娱乐 餐饮 住宿 办公 3、特色商业街 （1）总量指标 ①专业街长度大于700米。（约束性指标） ②专业业种占全部业种的比重达到70%以上。（约束性指标） （2）结构比重指标 ①品牌专卖店、连锁店、旗舰店总量占该区域商业总体量达到70%以上； ②高档奢侈商品专卖店控制在2%以下。（约束性指标） ③大型商业网点（6000平米以上）占该区域商业总数量达到5%以下。（约束性指标） ④城市综合体数量占全部商业数量的2%以下。（约束性指标） ⑤住宅占地约占全部区域土地的5%以下。（约束性指标） ⑥批发市场不得进入特色商业街。（约束性指标） （3）业态面积指标 各独立业态指标（如上表4） （4）业态业种指标 ①设置形式：商住基本分离 ②业态组合：连锁店 品牌专卖店 加盟店 百货商场 ③业种组合：购物 娱乐 餐饮 住宿 4、社区商业 （1）总量指标 ①按照步行5—10分钟便民服务圈要求，配置相应公益型功能、政务型功能和商业性功能，商业网点面积不低于总建筑面积的10%比重。 ②大型社区——居住区。是指大规模、公建设施配套完整的聚居地，大体上人口规模为3万—5万人，用地规模60—120公顷。这类社区配置有大型公园、一定规模的中学、商场、菜市场，档次较高的文化、娱乐、体育设施等。规模越大，配置应更加全面完善。 ③中型社区——小区。一般人口规模为7000—13000人，用地规模为15—30公顷。配置较完备的日常生活公共建筑设施，如托幼、日用品商店、副食店、菜市场、餐饮、小服务业、文化娱乐、绿地广场、管理设施等，也可称之为综合性社区。 ④小型社区——组团。规模一般比较小，人口1000—5000人。用地约2—9公顷左右。其特点是单纯的聚居形式。小型社区只设置内向性的室内外公共交往空间—庭园、会所和管理设施等，一般不设置其他公共设施。 （2）结构比重指标 ①超市、便利店、食杂店、杂货店等便民商业占社区商业总量的90%以上。（约束性指标） ②标准化菜市场：按照每1万人设置规模1000平米的菜市场进行配置，中型社区以上至少配备一个菜市场。（约束性指标） ③公共服务指标（约束性指标） 表6 公共服务基本指标
（3）业态面积指标 ①社区商业店以单独店面形式经营，面积控制在30平米以下（约束性指标） ②社区商业用地必须占到全部社区用地面积的10%以上。 ③娱乐场所及批发市场不得进驻社区商业（约束性指标） ④大型购物广场及百货商场不得进入社区商业（约束性指标） （4）业态业种指标 ①设置形式：商住基本分离 ②业态组合：连锁店 杂货店 理发店 美容店 便利店 加盟店 ③业种组合：购物 餐饮 5、专业批发市场 （1）大型农贸市场，辐射半径为50公里—100公里，规模根据市场需要控制在80—100亩。 （2）小商品市场，辐射半径为50公里—100公里，规模根据市场需要控制在50—80亩。 （3）旧货交易市场，辐射半径为30公里—50公里，规模根据市场需要控制在30—50亩。 （4）大型机电市场，辐射半径为100公里—300公里，规模根据市场需要控制在300亩。 （5）生产资料市场，辐射半径为100公里左右，规模根据市场需要控制在200亩。 （6）家具建材市场，辐射半径为30公里左右，规模根据市场需要控制在100亩。 （7）物流基地，辐射半径为300公里以上，规模根据市场容量需要进行设置。 |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
|
来自： 昵称29652725 > 《待分类》
