不动产登记和交易可实现同窗口办理

不动产登记和交易可实现同窗口办理

2015-12-30 09:24:55    来源： 中国不动产    作者：姚淞文

问：

如何能在不动产登记和交易分属两个部门的情况下，设计出履行交易的不动产权利人在一个窗口受理、提供一次材料（提交材料份数可为二），即可等待不动产登记机构发证的流程？

河南安阳读者 禹宏伟

答：

我国目前的不动产登记行为主要在各级不动产登记局完成，而不动产交易行为主要在各级房地产交易局完成。按照目前的执行情况来看，不动产的登记和交易由两个不同的部门管理。然而，根据《中央编办关于整合不动产登记职责的通知》（以下简称《通知》）和《国土资源部、住房城乡建设部关于做好不动产统一登记与房屋交易管理衔接的指导意见》（以下简称《指导意见》）的要求，不动产统一登记与房屋交易管理关联性强，各地在加强房屋交易管理、推进不动产统一登记工作中，既要梳理再造登记流程，保证不动产统一登记有序推进，又要加强房屋交易管理，保证交易与登记安全便民。所以，不动产登记和交易同窗口办理在可预见的时间内是可以实现的。

根据两部门的《指导意见》，不动产登记机构与房屋交易管理部门应当建立房屋登记档案和房屋交易档案查询互用制度，房屋登记簿等房屋登记资料由不动产登记机构管理，房产交易资料由房屋交易管理部门管理。而笔者认为，档案的互用应当以不动产统一登记的有效性为前提，因为《物权法》规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”如果不动产登记存在错误，则不动产的交易行为也不能被认定为有效的法律行为。

由此看来，履行交易的不动产权利人首先需要完成不动产权属登记，然后才能进行不动产交易行为并办理不动产权属变更登记。从不动产登记的角度来看，我国在不动产登记材料的提交过程中实行的是申请人自我举证制度,在申请不动产登记时，申请人负有提交登记所需的必要材料的义务。按照《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）的规定，不动产登记机构收到不动产登记申请材料时，对属于登记职责范围、申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理并书面告知申请人；申请人申请登记的不动产不属于本机构登记范围的，应当当场书面告知申请人不予受理并告知申请人向有登记权的机构申请。申请人首先必须确保自己所提出的不动产登记申请属于该登记机构登记范围之内，否则将不能实现不动产的顺利登记。

根据两部门《条例》和《指导意见》的规定，笔者认为，可以由不动产登记部门在完成登记之后，应不动产权利人的书面要求，在30个工作日内向不动产交易部门转送不动产权利人的申请。不动产交易部门应当在收到申请之后三十个工作日内做出准予交易或不予交易的决定，并将结果立即回复给不动产登记部门。然后，由不动产登记部门向履行交易的不动产权利人作出变更登记并核发不动产权证书的决定，或者作出因交易行为没有被不动产交易部门认可而只核发不动产权证书的决定。

（作者单位：北京大学法学院 ）

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